“果然不出所料,让业主大会投票不成功的戏法还是那一套——把公建配套面积加进业主专属总面积,其实这早就被法院判无效了!”18日,华南新城物委会副主任张女士告诉记者,广大业主要求有关部门对此错误做法进行纠正。
华南新城的公建配套面积很大
华南新城的公建配套面积很大
凭空多出来的面积是公建配套
多年以来,广州番禺区华南新城的业主一直在为成立业委会而辛苦准备。近日,经过志愿者们坚持不懈的努力,在业主决策电子投票系统上,华南新城终于跨过了业主人数及专有部分面积绑定率超2/3的投票门槛。而2024年12月16日,有业主惊奇地发现,面积绑定率竟然从67.36%回退到60.32%,小区总面积突然增加了76000多平方米。(早前报道>>)
2025年1月14日,华南新城物委会收到了更新后的业主清册,发现原来增加的面积来自华南新城中学图书馆、宿舍、教学楼、体育馆、停车场,小学与幼儿园。
新增的面积很大一部分来自学校
新增的面积很大一部分来自学校
1月16日,物委会召开第17次会议(线上)。番禺区住建局代表表示,学校在物业区域的红线范围内,局里经研究根据南村镇书面提交的申请,对电子投票系统进行了更新,才把上述面积计入表决面积。
物委会里的业主代表则一致认为,到目前为止,华南新城内的中小学、幼儿园并没有使用康景物业提供的保安、保洁等相关物业服务。无任何有效证据证明:1、学校幼儿园与康景物业签有物业服务合同;2、向康景物业缴纳物业管理费;3、公摊了小区的水电费。
依据《物业管理条例》第三十三条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此,把学校幼儿园的面积计入华南新城的表决面积于法无据。当初进行物业服务区域备案的时候,就已经很明确地把学校幼儿园排除了,因为是独立的,从来没有用康景物业的服务,按照法律规定就要排除。
物委会提出异议
物委会提出异议
最后,会议通过表决决定对番禺区住建局在电子投票系统上增加学校幼儿园面积的做法提出异议,要求依法剔除增加的这部分面积。
张女士介绍,下周一,这份异议书将被快递至番禺区住建局,希望番禺区住建局依法依规行政,纠正此谬误。
类似纠纷早有判决
广东琉璃律师事务所彭宇律师介绍,广州市天河区的橡树园小区和广州市海珠区的侨城花园小区,都是业主大会投票过之后就把公建配套作为小区的面积加进去,导致投票结果达不到法定标准,经过诉讼,公建配套设施如学校、幼儿园虽然有产权,但是该设施不能计入投票权数、面积的意见,被法院完全采纳。
记者注意到,在此之前的2023年,天河美林湖畔花园业主委员会就曾起诉广州市天河区人民政府前进街道办事处,称被告把公建配套物业如学校、卫生院等计入专有部分面积,以此认为美林湖畔花园业主大会参与投票的专有面积与专有总面积比例没有达到三分之二,因而对业委会不予备案的处理是违反法律。一审法院审理后认为,小区配套学校场地较大,根据现有表决情况来看,将配套学校建筑面积计入专有部分面积已实际影响表决比例的计算,对小区普通业主行使自主管理权产生较大影响,故不宜认定为小区业主专有部分面积。因此,天河区政府前进街道办主张将该部分面积计入小区业主专有面积,并以此为由认定美林湖畔花园小区首次业主大会相关表决未达法定比例,不予为美林湖畔花园业委会备案的主要依据不足,依法应予撤销。
一审判决后,前进街道办事处提起上诉。2024年4 月,广州铁路运输中级法院终审判决认为,此类学校等公建配套房屋属于为小区居民提供公共服务的配套,同一般基于购买而取得的专有部分房屋有明显区别。为了实现业主对小区的自治管理,促进小区和谐健康发展,对于此类房屋登记的面积及所有权人是否应计入小区业主大会表决范围,应遵循权利义务对等原则,按照能否区分物业管理、是否履行业主义务、是否参与共同管理等情形综合进行考量。当公建配套房屋的物业管理相对独立,不需要履行缴纳物业服务费等业主义务、不参与小区共有事务管理的,则其面积可不予计入小区业主大会表决的专有部分面积。虽然涉案的部分公建配套房屋办理了产权登记,但涉案的学校、社区卫生服务中心等公建配套房屋产权人并未实际交纳物业费,在实际管理中也是区分物业管理(如由其他物业服务企业提供保安、保洁、绿化等物业管理服务),与小区普通业主明显有别,根据前述法律规定及分析,原审判决认定不应将其计入涉案小区业主大会表决的专有部分面积范围,并无不当。因此,二审驳回上诉,维持原判。
南方+记者 项仙君
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