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三年前“闭眼抢”，三年后“挑着买”。
近年回归健康发展轨道的楼市，似乎刹时间让某些人不适应了。毕竟买方市场的竞争太残酷，行情分化后，赚快钱的机会少了，稍有不慎还可能踩进“竹篮打水一场空”的大坑。
“某些人”，主要指的是期房交易和短线炒房的爱好者。与此相对应的就是，那些刚需自住型和改善型的普通置业者。
虽然都是买家，但大家走进这个市场的目的和心理都是不一样的。这点无需多言。
炒房客手握的资金具有高度流动性和投机性，他们商业嗅觉灵敏、决策能力强、出手快速，是造成当前楼市行情波动的最主要动力源。
房地产中介只能在频繁交易中获利。
房地产中介只能在频繁交易中获利。
投机是把双刃剑，比刀剑更危险
南方+的读者别误会，笔者并无贬低投机行为的意图。
在任何一个市场，有利益就会有投机。何况，适度的投机，其实可以为市场增加更多活力。譬如，通过频繁交易来活跃市场，帮助市场发现资产的真实价值，进而精准定价。说庸俗一点，炒房的人越多，房子越好卖，价格就可以叫得越高。卖的欢喜，买的人也高兴。只要房子还在涨价，有房的人钱包也会越来越鼓。
笔者关注地产圈的事不算太久，前后不到二十年，但在地产圈谋生的朋友大体都能明白，为什么在国家三令五申禁止炒房的前些年，部分开发商仍然会铤而走险，在售楼部公然挂起横幅，来欢迎“温州炒房团”“深圳炒房团”和“东莞炒房团”。前面来的哪是人，那都是钞票啊！
但话说回来，投机是一把双刃剑，甚至比刀剑更危险。
刀刃的危险，明晃晃地摆在我们面前，只要不是眼瞎，都能看见。而投机的危险，却潜流暗涌、变幻莫测。当风险跟我们玩起捉迷藏的游戏，我们能确保自己成为那个笑到最后的人吗？当然，笔者从不怀疑，炒房的人实力雄厚、心宽体胖，只要拿得起放得下，输两把游戏不是什么大事。17年前，笔者就曾经为一位“不幸被套”的温州投资者到山东调查过一个房地产项目，也是笔者第一次发现，原来炒房的风险这么高，那一把涉及多少套房不记得了，反正让这位老兄亏了几千万元。
在一般人眼里，炒房人看中了机会，同时也是机会的制造者。他们理所当然是开发商的贵人。
不过，笔者认识的一些地产人士，却并不这样认为。事实上，他们对炒房的资金，既爱又怕。爱的当然是他们的真金白银、杀伐果断，怕的则是他们的朝秦暮楚、翻脸无情。
有一位不知是保利还是越秀的销售经理曾经对笔者坦承，炒房的人幻想从每一笔交易中获取暴利，而且特别没有耐心。遇上行情好的时候倒好，一旦市场出现波动，他们肯定是带头喊退房的人。相比之下，那些真正买房自住的置业者，对外部环境的改变没有那么敏感，至少不会一惊一乍，患得患失。
于是，这位朋友在笔者面前说了一句非常有远见的话：“找准市场的真实需求，才能让楼市行稳致远。”当然，今天这样想，不代表五年前他们也这样想。有思想进步，总是好的。
在政府做事的人认为，房地产是民生，也是经济。而资本的善变，给市场带来了太多的“不确定性”。这种让人捉摸不透的性格，往往会打乱市场的预期，从而影响产业的正向循环。这也是近年来从中央到地方，都在大力推动房地产“回稳向新”的底层逻辑。这两年炒房的人赚不到快钱了，并不代表“房住不炒”的政策基调变味了。
灵魂拷问：楼市到底有没有止跌回稳？
有些人也许会问，在主流语境中，去年下半年以来，楼市就已经持续向好。但直到今年夏天，还有一些人在感慨：止跌回稳的过程比想象中艰难。有朋友甚至发出这样的“灵魂拷问”：一线城市作为楼市风向标，到底今年有没有止跌回稳？
这个问题，如果让笔者来回答的话，笔者会说：回稳的趋势是明显的，至少现在的楼市比以前更正常、更健康了。
这是一句实话，但不同行业的人，体感可能不一样。对地产圈的人来说，同不同意，取决于他们是不是这个行业的长期主义者。
在有些人看来，市场稳不稳，就看价格稳不稳。这其实是片面的，也是短视的。
炒房有风险，投资须谨慎，这是肯定的。但平心而论，房地产市场，并不是风险最高的市场。与股票市场相比，楼市的风险只能算是毛毛雨。前几天笔者还看过一个数据说，截至2025年2月，A股散户盈利比例仅1%。那么楼市呢，笔者可以大胆预测，10年前上车的人，基本上都赚了钱；5年前才上车的人，只有少部分真正亏钱；近两年上车的人，由于门槛低了，亏钱的更少。至于开发商，绝大部分都只不过是收益下降了，亏钱的比例非常小。而出险的企业，根本的原因不在市场，而在于企业杠杆玩太大，老板太贪心了。
记得从2019年开始，南方产业智库上市房企60健康指数，就一直在监测60家上市龙头房企的财报。关注过南方+房产频道“冷眼看财报”栏目的读者，很容易理解，如果单从上市房企的财务报表来看，开发商的营收和利润确实在这两年承受较大的下行压力。从二手房的交易量和价格来说，目前确实仍有大批急着要换房和改善居住条件的城市居民，希望通过“以价换量”的办法，把旧房快点卖出去，这一定程度上拉低了市场的整体价格指数。
广州刚改的大盘万科黄埔新城。
广州刚改的大盘万科黄埔新城。
说实话，市场有波动是正常的。这一点炒股的人最清楚，如果行情一路只涨不跌，沪指可能早就登上一万点了。当买菜阿姨都在谈论股票的事情，我们不是没有经历过。全民炒股跟大家闭着眼睛抢房的性质是一样的，那都是风险加速集聚和累加的标志。最终一个浪头打过来，每个人都可能翻船。
因而，我们不能以短期的价格波动起伏来预测和定性未来的行情走势，而应该把关注点聚焦在市场的资金流向。这两年二手房放量成交，业主回笼的资金去哪了？根据笔者观察，很大部分都回到楼市了。
前不久，笔者跟越秀地产的一位销冠有过一次长聊。他举例说，越秀地产在广州海珠区的高端项目琶洲南TOD，价格那么贵，但开盘以来一直畅销市场，去化率在所有在售的网红项目中名列前茅。他发现，至少2/3的业主是需要卖掉原来的旧房来筹措资金的。
在弱市的情况下，最能够看出一个产业的本质。笔者后来调查了其他几家龙头企业，发现改善型住宅项目，基本都存在换房的现象，根据房价高低不同，比例在五成至八成之间不等。这透露给我们一个重要信息，这两年房地产市场规模是在收缩，但并不是市场的需求不见了。而是国家在利用“有形之手”，引导整个行业持续降风险、去杠杆，说形象点就是给这个行业祛病除疴、排脓去毒。当市场消除了风险和泡沫，违法失信的企业被淘汰出局，行业才能重建秩序，产业才能恢复良性循环。从短期来看，市场规模是在收缩，但行业却变得更健康、更规范了。
二手房虽然放量成交，但卖房所得的资金大部分还是回到了楼市，并没有流失。与此同时，好房子建设催生的改善型需求，已经形成新的风口，并转化成推动市场回稳向好的强大动力。
这就好比一个人比以前是瘦了，但通过手术治疗和康复运动让身体恢复了健康和活力，意味着其可以活得寿命更长，生活品质更好，幸福感更强，对国家和社会作出的贡献也更大。在病态的肥胖和健康的精瘦之间，到底哪个更好，相信我们每个人的心里都会有一把尺子。
分化让开发商和业主更成熟理性
8月的楼市，仍处在传统销售淡季，市场的分化虽然增大了部分在售项目的去化压力，但同时，南方产业智库广州好房子畅销指数监测发现，像越秀琶洲南TOD、保利天瑞、白鹅潭悦府、龙湖御湖境、珠江天河壹品、招商林屿境、万科黄埔新城这类优质项目，凭借强大的产品力和其他综合优势，仍然在激烈的竞争中走俏市场，平均畅销指数接近90%。
大家知道，这段时间有关“资产缩水”的风言风语，在互联网上忽然增多。诸如“二手房跳水”“深圳龙悦居四期两室63的房子从720万暴跌到280万，业主欲哭无泪”“广州牛奶厂价格卷至3字头”，等等，里头当然不排除有“以偏盖全”或“挂牌打压”的现象，但一旦有人在互联网上炒作，就会有人听、有人信，误以为这代表的就是整个市场的大行情和大趋势。
但楼市，从来都不是这么简单。信息不够，往往导致决策失误。特别是当我们面对一个经历数年深度调整、正在努力将一些违法失信企业淘汰出局的市场，产业还在转型和试错中频繁颠簸、反复调节，市场变得异常分化，我们很难从一个局部市场或个别板块中获得的信息，去管窥整个市场的全貌。
分化，也意味着，楼市已经进入真正考验开发商和置业者专业眼光和判断力的新阶段。
一些开发商或商业机构，曾经用“黑铁时代”来形容当前房地产面临的严峻形势。笔者是不认同这种说法的。原因很简单，黑铁时代是古希腊神话体系中人类文明演化的最终阶段，按照古希腊诗人赫西俄德的说法：该时代以人性的全面堕落为特征：劳动成为沉重负担，善恶交织却以邪恶主导，社会关系全面瓦解，暴力取代了原有的道德秩序。试想，我们直接把这些理论和说辞套在国内的房地产行业，会发生什么情况？可以说，张冠李戴、漏洞百出，还有点荒谬奇怪。
平心而论，近两年的国内楼市，虽然经历了从深度调整到反复波动、再到止跌回稳的转向，但与过去那个企业普遍靠高杠杆、高负债和高周转的“三高模式”来跑马圈地、野蛮生长的初始阶段相比，现在的房地产市场，不管从环境、秩序，还是从产品力和服务水平来看，都有了长足进步。特别是在产品力方面，一大批好房子项目的建设和热销，已经充分证明，市场的需求不仅还在，而且要求和档次都有了明显的提升。
输赢亏赚，都是市场的常态现象。市场在回稳向新中走向分化，则让企业家和业主变得更加理性和成熟。分化不是终点，而是新的起点。
站在2025年的时空坐标上回望，这场楼市分化恰似一场成人礼。它让购房者明白：房子不再是闭眼买的彩票，而是需要精心计算的资产配置；置业不再是瞬间的冲动决策，而是贯穿人生的长期规划。
当市场褪去浮华，真正留下的，是那些懂得用理性丈量价值、用时间换取空间的成熟置业者。这或许就是分化时代给予中国楼市最珍贵的礼物——一个更健康、更理性、更有韧性的市场生态。
南方+记者 冯善书
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