广州好房子畅销指数更新，前十畅销楼盘平均去化率89.3%

进入7月，房地产市场一系列积极信号不断释放：房价降幅收窄、二手房交易量增长，种种迹象表明楼市正朝着止跌回稳的方向迈进。广州作为一线城市，是房地产市场的风向标之一，在过去的7月，房地产市场发展如何呢？

8月1日，南方产业智库在南方+房向标以及房产频道更新2025年7月广州好房子畅销指数。项目课题组抽样监测了全广州近年建设的50个知名楼盘截至2025年7月29日的网签数据。结果显示：50个抽样楼盘已售26970套，未售13181套，平均去化率约67%。具体来看，畅销指数（去化率）达到50%以上的项目有36个，占抽样总数的72%。其中，畅销指数达80%以上的11个，占总抽样项目的22%，涉及已售房源11035套、未售房源1676套；畅销指数在60%—80%区间的14个，占总抽样项目的28%，涉及已售房源8988套、未售房源3471套；畅销指数在30%—60%区间的17个，占总抽样项目的34%，涉及已售房源6617套、未售房源6386套；畅销指数在10%—30%之间的7个，占总抽样项目的14%，涉及已售房源323套、未售房源1559套；畅销指数低于10%的有1个，占总抽样项目的2%，涉及已售房源7套、未售房源89套。

优质项目带动

平均去化率环比6月增长

较6月抽样楼盘，7月新增保利臻誉、越秀珠实皓悦滨江、诚汇新都·榕诚湾等10个项目。考虑到当前市场分化的现象尤为明显，本期抽样的50个楼盘项目主要分布于广州海珠、天河、番禺、黄埔、荔湾、白云、越秀、南沙8个区域，增城、从化和花都暂未有抽样，抽样涉及房源总数40151套，其中未售13181套、已售26970套，全市总抽样项目的畅销指数约67%，较6月63%的畅销指数，有所提升。

分析发现，提升的原因，一方面是白鹅潭悦府、越秀珠实皓悦滨江、保利臻誉等热门项目加入，整体提升了网签数据；另一方面得益于部分热门项目的去化，统计发现，排除新增楼盘之外的40个楼盘过去的一个月（6月24日—7月29日）新增网签超1600套。

分区域来看，海珠抽样项目15个，涉及未售房源2670套，已售5717套，畅销指数68.17%；天河抽样10个，涉及未售房源2473套，已售5603套，畅销指数69.38%；番禺7个，未售2457套，已售4464套，畅销指数64.50%；黄埔6个，未售2595套，已售5123套，畅销指数66.38%；荔湾7个，未售2235套，已售4183套，畅销指数65.18%；白云3个，未售439套，已售1387套，畅销指数75.96%；越秀1个，未售209套，已售40套，畅销指数16.06%；南沙1个，未售103套，已售453套，畅销指数81.47%。

本期抽样项目数量以及涉及房源集中分布在海珠、天河、番禺、荔湾和黄埔五个区域。值得提醒的是，由于不同项目开发周期、取得预售证的时间以及销售节点分布存在明显差异，导致去化情况有所不同，因而本期抽样的项目畅销指数不能直接代表该项目的实际操盘能力，仅作为2025年7月29日前的去化状况参考。

根据2025年7月广州好房子畅销指数监测，白鹅潭悦府（98.94%）、龙湖御湖境（95.03%）、国贸云上（94.41%）、城投珠江天河壹品（93.54%）、越秀珠实城发江湾和樾（90.17%）、越秀琶洲南TOD（88.54%）、保利天瑞（85.99%）、保利臻誉（83.13%）、越秀珠实皓悦滨江（82.52%）、招商林屿境（81.47%）荣居本期“十大畅销楼盘”。

分析发现，对比6月，“十大畅销楼盘”席位也有所变化，白鹅潭悦府、保利臻誉、越秀珠实皓悦滨江为新面孔，城投珠江天河壹品超越越秀珠实城发江湾和樾跃居第四，万科黄埔新城、中旅天宸府则掉出前十，招商林屿境畅销指数增长10个百分点，稳在第十的位置。

持续分化

保利龙湖等项目加速去化

虽然7月为楼市淡季，但是优质项目的操盘手依旧“杀出一条血路”。畅销指数TOP10项目中，3个项目为越秀地产旗下项目；有2个项目为保利旗下项目，其他则为华润、龙湖、招商、珠实等房企旗下。

对比之下，分化明显。天河合生缦云、中建天钰、中交天翠等项目显示去化并不理想，畅销指数在40%以下，而且这些项目入市已经有一段时间，说明去化比较艰难。天河合生缦云本是广州市中心难得的半山住宅，也是合生打造的高端产品线。但是随着天河项目进入“内卷”期，一个个新规后产品加快入市，让本就有户型、产权等槽点的项目更加没有市场。

中建天钰、中交天翠等央企下场开发的项目位置都不错，位于海珠城区内，但畅销指数只有不到20%，被同在海珠区的竞品项目——绿城馥香园、保利燕语堂悦杀得片甲不留。业内人士指出，除了项目本身存在一定问题，比如噪音、城市界面乱等，还有就是这些盖楼、修路“专家”转行卖房，实属“新兵蛋子”，玩不转房地产开发这一套。

一些曾经的网红项目，比如中海大境、华润置地天河润府、西派天河序等，畅销指数一直在50%左右徘徊，显示后期去化乏力。这些多是高端项目，背后也折射出广州高端人居项目的竞争日渐白热化。比如中海大境，面临在同一板块的琶洲南TOD、保利天奕等高端盘的直面冲击。

中指研究院企业研究总监刘水认为，项目销售困难存在两方面原因：一方面，产品与需求存在错配，前期市场调研不足，导致项目适配度不高，项目去化较难；另一方面，部分公司开发与运营能力不足，在产品设计、品牌、营造等方面均与品牌房企存在差距，导致产品去化较差。

值得一提的是，部分项目可能是入市时间较短，畅销指数虽然不高，销售业绩却表现较好。比如作为高端住宅项目，保利天奕过去一个月网签新增超200套；珠江·天河都荟、龙湖亚伦央璟颂、万科檐屿城等网签新增超百套。这些都是当下较火的项目，它们良好的去化数据在一定程度上也提升了市场信心。

项目热销除了本身质素够高外，也体现了团队的操盘能力。比如越秀地产在6月底推出“品质保价护航计划”：核心项目“保价到年底，买贵补差价”、部分项目“90天内无忧换房”，打消了置业者对房价不稳定的担忧。此外，还有成交瓜分“千万物管费、iPhone”超大礼包；专业团队提供“焕新生活无忧”服务；“准现房劲爆一口价”“收楼再供楼”等活动提升项目关注度。保利旗下包括保利燕语堂悦、保利天汇、保利珠江天悦、保利珠江印象、中海保利朗阅等13盘在6月中下旬推出了“好房不隔夜”等主题专场，赠送各种家电大礼包、置换补贴等。

有业内人士直接指出，现在的市场，早不是把房子盖出来就能卖掉的黄金年代了，未来房地产“卷”的不仅有产品力，拿地时机、项目定位、产品设计、销售策略也都会跟着“卷”起来，差一点，结果可能就差了十万八千里。

研究员：南方+记者 周中雨 冯善书 柴亚娟 南方+见习记者 景子妍

设计：吴颖岚 谭唯

策划：冯善书 

统筹：周中雨

出品：南方产业智库