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今年以来，花都区积极响应广州2049战略规划，深入开展土地要素改革，加快发展新质生产力，凝心聚力打赢低效用地再开发“攻坚战”。秀全街位于花都区中心城区，产业发展起步于乡村工业化，用地供需紧张，产业布局零散，土地开发强度达50%，空间瓶颈亟待破解。
秀全街岐山村地块动工。
秀全街岐山村地块动工。
该街紧跟省、市、区战略部署，抢抓试点机遇，统筹推进农村留用地开发利用、村镇工业集聚区更新改造以及存量厂房改造提升（“工改工”“工改商”）三大重点任务，理顺村社发展需求、研透政策优惠，积极探索低效用地高效开发利用新途径，有效促进辖区内约3919亩低效用地成片兑现、盘活利用，为发展新质生产力提供有力土地要素支撑，激活村集体和街域经济发展活力。
村园改造试点先行
以“土地集约”变“产业集聚”
2021年，广州市探索推进村镇工业集聚区更新改造试点项目，秀全街抢抓机遇，积极与上级领导、部门沟通协调，成功助力岐山工业园（现岐山村村镇工业集聚区）纳入第一批广州市村镇工业集聚区更新改造试点，该项目被评为“花都极先锋”第一批攻坚项目。秀全街将该项目作为村级工业园改造的首战场，高位推进、高点谋划、高效落实，跑出花都首宗村园土地出让并开工建设“加速度”。
以党建引领破解“不想改”。发挥党建引领牵头抓总作用，秀全街联合广州市规划和自然资源局花都区分局党组、花都汽车城发展有限公司党委和秀全街岐山村党委，成立秀全街岐山村村镇工业集聚区更新改造项目临时党支部，充分发挥党组织战斗堡垒作用，制定《岐山村村镇工业集聚区更新改造项目实施方案》，合力推动用地保障、建设、维稳等问题研究、协调和化解。村社党员干部带头宣传政策，团结发动广大群众，增强村民的理解认同，为项目落地奠定坚实的群众基础，尤其岐山村地块一从启动征拆到完成交地仅用时41天。
岐山村党员干部入户宣传。
岐山村党员干部入户宣传。
以思路创新推进“改什么”。据了解，改造过程曾面临规划难、审批难、落地难等问题，秀全街遵循连片开发、分期分区规划开发的思路，将802亩岐山村镇工业集聚区项目划分为十个地块分三期有序推进，并同步推进南部350亩留用地高效开发利用，形成3500亩新能源产业带启动区，布局智能装备制造科技园，智慧+装备先进制造业产业集群，规划可提供产业载体约156万平方米，为花都大力发展智能制造、新兴未来产业等新质生产力滕拓出新的发展空间。
与此同时，秀全街提前统筹谋划产业导入和招商方向，以全产业链思维实施精准招商，重点打造智能终端、核心零部件制造等产业集群，蹚出一条“换道领跑”的新路子，“一企一策”助力更多有前景、有潜力的优质企业扎根安巢。
岐山村镇工业集聚区。
岐山村镇工业集聚区。
以强链补链明确“怎么改”。该项目一期（统筹做地14.7286公顷）过程中，秀全街在引入区属国企“汽车城有限公司”作为做地主体自筹资金完成用地清理的基础上，通过激发一手租户改造积极性为项目工作提速，并总结已落地项目的成功经验，通过由镇街向一手租户提前预付首期征地款的方式，提高一手租户的改造信心，并由其直接参与二手租户的清租解约工作，为项目前期工作再次提速。
该项目二期（做地与留用地开发14.7456公顷）则采用“储改结合”模式，率先探索“物业置换”模式，通过“物业空间+返租”顺利落地留用地指标，并直接给村集体带来可预期收入，既释放土地活力，又保障村民利益，预计岐山村集体收入增加900万元，人均分红每年增加40%。
留用地破立并举
以“土地存量”拓“发展增量”
据悉，一直以来，秀全街留用地利用大多为村自主出租，随着工业化、城市化进程加快，对土地的需求越来越大，粗放型的留用地开发方式已成为制约经济发展的现实问题。目前，秀全街正利用“一地一策”盘活13块留用地，统筹布局、统筹配套，推动重点项目开工建设，促进留用地高效利用。
留指标促落地，全流程服务。压实留用地兑现工作主体责任，广泛收集地块信息，形成文字图表、影像等资料，全面摸清底数，梳理建立台账，实时更新短期、中期、长期的留用地开发计划项目库，为全面开发利用留用地夯实基础。加强与上级部门沟通，协调通过留用地指标完善历史遗留建设用地手续，依法对逾期未能完善手续的违法用地开展查处与整改，积极申请调整留用地规划用途，九潭村、官溪村、乐同村等历史留用地已顺利调整为商业用地。
留土地招项目，全业态开发。加强统筹规划，优化留用地开发格局，综合考虑各村区域特点，探索留用地项目用途，科学布置一、二、三产业，推进全业态错位开发、差异发展，避免同质化竞争，补齐公共配套短板。
岐山村27亩留用地引进全球知名燃油箱企业迪安，创新推出“开发留用地+定制化厂房”方案，建成8000平方米的厂房并投入运营；56亩留用地建设洲际酒店商业体项目已开工；68亩留用地建成黄广牛剑高中于今年9月正式开学。官溪村72亩留用地招引东昇机械项目，马溪村出让100亩，租赁72亩招引华正道供应链等项目，极大提升农村集体资产交易成交金额，2023年农村人均分配收入增幅12.47%。
广州市黄广牛剑高级中学。
广州市黄广牛剑高级中学。
留物业换空间，全维度探索。综合政府收储、合作开发、自主经营等模式，先行先试、敢闯敢拼，积极探索留用地盘活利用新路径。在全区率先运用“物业空间+返租”，连同招商项目、实体物业和租赁合同一起置换村留用地，通过政府招商引入开发主体，高标准建设厂房，解决留用地指标落地问题，并腾挪出连片土地供政府重新安排，提升土地价值。村集体也享有返还或回购部分物业的权属、自主经营权和收益，增添一份长久且稳定的租金收入。目前该街正在积极探索“国企+村”合作模式，解决各村848亩政策外历史留用地问题。
“国企+村”合作模式花都（秀全）万洋集团科技城动工仪式。
“国企+村”合作模式花都（秀全）万洋集团科技城动工仪式。
工改升级破旧立新
以“土地重塑”引“业态重构”
在高质量发展阶段，实施“工改”“商改”是秀全街破除产业转型升级瓶颈的突围之举。早期的粗放型经营使得产出低、规模小的村级小企业（工业园）占用了大量土地资源，制约了优质项目的落地和龙头企业的增资扩产。如何做好土地资源“再开发”，秀全街探索出了一条破解城市经济发展瓶颈的新路子。
“商改工”，向下扎根实现“土地再生”。秀全街立足“工业大街”定位，坚定狠抓产业、图强产业的决心，强化土地要素保障以承载高质量产业项目落地，提升城市核心竞争力，推动街道再次迈入经济发展快车道。选取丰树美东工业园作为先行改造示范，把264亩商住用地调整为工业用地，改造后将由原来建筑面积11.7万平方米增加至53万平方米，解决原有40家企业用地、增资扩产等需求，以更高质量的土地空间承载新产业、新动能。
“工改工”，向上生长实现“园区再造”。提升工业用地开发强度，探索土地集约化利用路径，推动“工业上楼”，最大限度提高土地使用效率。发展新型复合产业园区，打破传统扁平化、单一化模式，在高层楼宇垂直化空间中办公、研发、生产，在工业厂房中融入生产配套、生活配套、服务配套等功能，促进企业一体化和产业链协作融合，带动城市盘活更新。亚马逊工业园占地面积约41亩，升级改造后建筑面积将由3万平方米增加至10万平方米；科达工业园占地面积约113亩，将由5.6万平方米增加至40万平方米。
亚马逊工业园升级改造动工仪式现场。
亚马逊工业园升级改造动工仪式现场。
“工改商”，向新跨越实现“产业再育”。秀全街率先落实“承诺工改”政策，采取临时使用、备案管理方式，盘活乐同村平步大道19号闲置用地，引进餐饮品牌，打造特色夜市，提振秀全街服务业消费活力。目前，改造项目全面开工，引进广州大头力餐饮集团投资运营，招引各类商家入驻，形成新业态商业体。
大㘵村聚拢商业街升级改造效果图。
大㘵村聚拢商业街升级改造效果图。
创新“联审前置+主动公示”新模式，梳理政策申报条件和流程，支持既有建筑调整使用功能，落实正负面清单进行动态调整，引导建设主体开展结构安全鉴定和消防安全评估，推动建筑多元业态发展。目前，秀全街正开展大㘵村聚拢商业街升级改造项目，预计明年底完工，借助独特的地理位置，与辖区4A级旅游景点石头记矿物源融合升级打造成为新的网红打卡点，促进产业链多元化发展与多维度拓展。
撰文：钟冠婷 通讯员 叶晓珊 张珍珍
图片：卢芮婧
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