储备用地临时利用方式拓宽！广州新政推动公服设施灵活供给

近日，广州市规划和自然资源局印发《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第九批）的通知》（下称“第九批措施”）。该政策提出，推动存量空间盘活，营造品质人居环境。

第九批措施覆盖土地供应管理、建设用地和工程规划管理、不动产登记等多个业务板块，在已出台的八批203条措施基础上，进一步推出20条惠企利民措施，重点支持新产业新业态发展、营造品质人居环境、推动项目高效落地。

原产权注销登记时可同步办理预告登记

第九批措施聚焦城市更新，加快新旧动能转换。

一是分类明确原拆原建危旧房改造项目流程。支持单幢、多幢危旧房改造，简化流程，按要求编制实施方案后依程序办理权属登记，鼓励连片改造，提高改造积极性。

二是支持城市更新项目在原房屋办理注销登记时申请已预编不动产单元补偿房屋的预告登记。按照拆迁补偿协议约定，预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记，保障原权属人的合法权益，提升原权属人参与城市更新的意愿，推动城市更新“加速跑”。

以往城市更新过程中，原有产权注销到新产权生成的周期漫长，原产权人办理完成产权注销后，面临未来安置产权不明晰的问题；对于原已办理抵押权登记的房屋，面临抵押物缺失的融资空窗期，金融机构存在顾虑，往往需产权人筹措相关资金还清借款、注销抵押权登记后，才能纳入城市更新，这些难题降低了相关主体参与城市更新的积极性。

现在，广州市规划和自然资源局支持按照拆迁补偿协议约定，预编不动产单元，可以在办理原产权注销登记时，同步为原所有权人办理预告登记，将登记工作最早可前置到“产权调整协议”阶段，变“事后登记”为“全周期服务”，有效消除原产权人对未来安置方式不确定性的担忧。

同时，通过预告登记在法律上提前锁定原所有权、抵押权等权利，无需原权利人在城市更新项目实施前先行归还贷款、注销原抵押权，也降低了银行担心项目竣工前原贷款对应的抵押权可能处于“落空”状态的顾虑，有效保障城市更新机制下各方合法权益，推动城市更新“加速跑”。

储备用地可建设停车设施、充电桩等设施

第九批措施还将推动公共服务设施灵活供给快速落地。一是支持存量物业转变为公共服务设施。存量建筑功能转换成公益性服务功能符合正面清单的，可免于办理建设工程规划许可，通过微更新“嵌设施、补短板”。二是支持配套公服设施预留弹性设施空间。在规划编制阶段预留不超过30%的建筑面积作为弹性配套面“15分钟生活圈积”，后续结合社区实际需求情况，由镇街统筹明确具体使用功能。三是允许村庄规划中各类公服设施功能混合。村庄规划中的公服设施用地，在不减少公服设施面积、不改变公益服务性质、符合相关技术规定和规范，无需开展规划调整，直接核发规划意见。四是支持轨道站点出入口便民设施可作为轨道交通项目的附属配建工程开展规划报建。在公共服务配套短缺的地区，在符合规划设计原则的前提下，支持在轨道交通工程用地红线内建设便民设施，简化建设审批流程。

广州很多老城区目前面临增量有限，大规模、长周期的储备用地在出让前形成“时间窗口”，易产生管理成本、环境安全与资源闲置问题，同时老城区、转型区普遍存在公共空间不足、社区服务短缺、产业活力待激发等问题，精细化治理呼声日高。

本次惠企利民措施针对上述问题，创新性的提出将储备用地从“静止的、等待供应的资产”转化为“动态的、可服务于城市阶段性需求的弹性资源”。在利用范围方面创新，针对暂无供应计划以及各类难以独立开发的边角地、插花地等政府储备用地，临时利用方式拓宽至公共服务与便民设施，明确将利用范围聚焦于文化体育、园林绿化、停车设施、充电桩等公共与便民领域，直接呼应城市民生短板与“15分钟社区生活圈”建设需求，使土地储备工作直接服务城市功能完善。在管理方式方面创新，允许续期并设置弹性前提，在严格履约的前提下，可明确续期要求。这一规定增加了临时利用的稳定性与灵活性，回应了部分设施建设和运营需要一定周期的客观需求，鼓励更可持续的投入和运营。

此条政策为广州市在储备用地精细化临时利用方面的创新实践（如建设临时社区公园、体育设施等）打开了更广阔的空间，并鼓励通过规范的市场化机制来长效运营。

面向不同群体提出公共服务差异化配置

广州市规划和自然资源局最近出台的几批惠企利民措施，都包含了关于保障民生基础设施、提升公共服务供给水平的一些举措。第九批措施核心亮点集中在精准适配多元需求、简化审批流程两大维度。

一是贴合社区差异化需求，定向拓展服务供给，面向老人、儿童、青年等不同群体，提出差异化的配置策略与规模系数。针对“一老一小”，按照系数1.5-3.0适度增加医疗、养老、幼托等设施供给规模，对于老龄化较高社区，鼓励存量物业引入康养机构、建设社区养老中心，强化养老服务保障。面向出生人口增长较快的社区，则侧重增设婴幼儿托育、社区助餐等设施，推进活动空间的适儿化改造与安全守护。为满足青年群体需求，按照系数1-1.2打造共享空间、创新街区、体育健身场所，提升文体设施、公共空间等配置规模，实现老、中、青、幼全年龄段公共服务覆盖，精准补齐社区服务短板，不断拓宽服务场景，从聚焦“一老一小”扩展为“全龄全社会友好”的配套模式。

二是简化行政审批流程，降低转型门槛。此前，对于建筑工程免许可清单适应情形有限，本次优化后，在符合正面清单的情况下，针对存量建筑转换为公益性服务功能，可免于办理建设工程规划许可，减少审批环节与时间成本，有效激发市场主体参与存量物业转型的积极性，助力快速盘活闲置资源、提升公共服务供给效率。

南方+记者 李鹏程

通讯员 穗规资宣