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这几天，广州市番禺区丽江花园热议的一个最大话题，就是刚刚结束的业主大会投票，这已经是一年多来该小区的第二次投票了。
两次投票都因小比例参与、大比例反对而未形成有效决议。
业界人士认为，丽江花园从一个广州标志性的白领社区沦为城中村式的老破小区，个中原因值得深思。
两次投票均铩羽而归
一直在积极推动成立业委会的丽江花园业主董女士介绍，2020年5月6日，小区牵头人李女士与她等11名业主给街道办联名发函，要求给予指导和协助丽江花园进行业委会换届选举。当年5月11日，街道办给予指导回复，称丽江花园于1997年成立了业主大会并选举产生首届业主委员会，2007年未能顺利完成换届选举工作，但从未表决通过《管理规约》与《业主大会议事规则》，要求小区必须20%业主联名，申请召开业主大会临时会议，制订、表决《管理规约》和《业主大会议事规则》后，再成立业委会。2021年9月15日洛浦街道办指定成立了丽江花园物业管理委员会（物管会），物业管理委员会自成立之初，便饱受争议。
2022年7月6日至7月20日，物管会公示的《管理规约》引发了业主们的强烈关注与反对。2023年5月19日，董女士等业主向物管会提交由322位业主采用电子签名的方式联名的异议函，遭物管会拒绝。之后再提异议，均未被接受。物管会依旧坚持召开业主大会会议，对备受争议的《管理规约》及《业主大会议事规则》（简称 “两规”）进行投票表决。
2023年12月15日至12月30日，投票结果进行公示。上万户业主中，只有1785位业主参与投票，其中有1510位业主投出了反对票，反对票占比高达85%，业主大会会议未能形成有效决定。
2024年8月31日至9月30日，物管会再次公示两规，依然没有针对业主异议函中的核心诉求对文本进行修订。2025年4月21日至5月19日，物管会组织召开业主大会会议对这版两规进行投票表决。投票结果显示，在10122户的丽江花园业主中，参与投票的比上次更低，只有999位业主，参与户数不到10％，其中约92%的投票业主对物管会的两规投出了反对票，业主大会再次铩羽而归。
为什么引发争议
从2022年7月6日首次公示两规至今，业主们对《管理规约》第五条、第二十五条，和《业主大会议事规则》第七条、第十二条第四款的异议始终是核心焦点。
如《管理规约》第五条规定：在本物业服务区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有（一）渔人码头（含前后广场）；（二）所有会所及泳池、篮球场、网球场等；（三）建设单位产权车位、商铺、住宅等；（四）预留开发用地。
业主们认为，丽江花园业主20年来一直缴纳的物业服务费包含的大公共区域的分摊费用，用于维护的渔人码头前后广场、所有会所及泳池、篮球场、网球场等地方，它们属于公建配套，理应属于全体业主共有，却在这版《管理规约》中，被物管会出卖给建设单位。如果物管会认为这些公建配套属于建设单位，应当出示提供商品房买卖合同、建设工程规划许可证、工程竣工验收备案表、分摊系数表、建筑开发成本报告、建筑开发成本发票等相关资料，以证明这些公建配套的建设成本没有分摊到卖房成本之上，才能确定其所有权归属建设单位。而且产权归属应以法律法规为准，并无必要在《管理规约》中进行特别的约定。
但物管会回复称，这是为了与广州市住建局《管理规约》示范文本中条款保持一致。其内容是根据建设单位出示其在本物业服务区域内所持有的不动产权证、房地产权证等资料而填写的。
再如第二十五条关于业主共有资金分配方式的问题。《管理规约》要求不得将共有资金以现金、购买实物等方式分配给业主。业主们认为，根据《广州市物业管理条例》第22条，业主共有资金属于业主同共决定事项，每次使用业主共有资金，必然要召开业主大会会议进行投票表决，在《管理规约》中限制业主共有资金使用方式，侵犯了业主自由支配公共收益的权利。
业主阿华直接向有关部门对两规中的内容提出异议，逐条指出其中的错误。她认为，根据《广州市物业管理条例》第四十八条，物业管理委员会依法履行下列职责：（一）负责筹备成立业主委员会；（二）组织换届选举业主委员会；（三）组织召开业主大会会议；（四）根据业主大会的决议、决定，办理物业管理相关事务。由此看出，制定两规根本就不是物管会的责任范围的事。
在投票之前，就有业主提出，本次大会宣传严重不够。物管会并未在各楼宇大堂张贴公示业主大会会议通知、业主清册，以及拟投票表决的《业主大会议事规则》和《管理规约》。丽江花园小区业主人数最多的组团丽字楼的业主清册，物管会只在北区管理处的公告栏张贴了一张只有两名业主的业主清册。物管会也未在各业主微信群转发这些业主清册的电子版，更拒绝向业主提供电子文档。整个丽江花园有上万户业主，物管会只在小区内张贴10份会议通知，也就意味着，丽江花园平均大约1000人才能共享一份会议通知和业主清册。
“丽江花园志愿者团队”公众号发文称，业主们对物管会极度失望，认为物管会的11位业主代表严重不称职，自成立以来没有任何作为，业主给11位业主代表打电话，回复是让业主找居委，说一切都听居委的。几年来，11位代表从来都没有面对过业主，没有主动推动成立业委会的工作，更没有组织过线下、线上的投票宣传。
物管会的困境
丽江花园物管会现负责人告诉记者，他担任物管会主任不久，很多事情要找更熟悉情况的同志才能说明白。
番禺区洛浦街道办事处相关负责人对记者表示，丽江花园的问题一言难尽。首先是小区太大，有11个组团，上万户业主，人越多就越难组织，许多人对公共事务并不关心；其次是因为建成时间长，小区始建于1993年，至今已有30多年历史，部分楼栋的基础设施老化严重，维护成本高，老旧设施的改造需要大量资金和业主共识，改造难度大，业主有怨气是可以理解的。之前成立业委会时的法律环境与现在不同，没有两规的要求，但现在是要的。在一时难以成立业委会时，先成立物管会也是可以的，而按《广州市物业管理条例》的规定，物业管理委员会的成立不需要业主大会选举。对于本次业主们提出的异议，物管会也分别给予了回复，有采纳的，不采纳的也说明了原因。在投票第二次未通过议题后，物管会会总结教训，继续努力。
多位物业界的研究专家告诉记者，丽江花园是房地产兴起后广州最早的白领聚居区，因对公共事务积极发言而成为公民意识最浓厚的社区，当时领风气之先。但随着基础设施老化与维护不足，物业公司与业主矛盾激化，早期吸引白领的有特色的景观环境+高素质的人文环境优势减弱，导致中高收入群体外流，小区的人文气质逐渐减弱，社区凝聚力下降，居民参与公共事务的积极性降低。小区渐渐只能吸引长租客而非自住者，加剧“城中村化”，而交通拥堵、环境污染等问题也影响了小区的居住品质。但从两次业主大会投票的情况看，物管会成员的公信力显然遭到了质疑，两规内容的设置也难以服众，如果没有彻底的反思，之后的工作也难以开展。
南方+记者 项仙君
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