2025深圳楼市成绩单：租金微涨，二手升温，刚需顶豪两极热销

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2025深圳楼市成绩单：租金微涨，二手升温，刚需顶豪两极热销

深圳贝壳研究院日前发布2025深圳楼市报告，报告披露的一些数据，值得关注地产行业的人士了解。

报告显示，2025年在“905新政”及系列配套政策推动下，深圳刚需与改善型置业需求有效释放，楼市成交量持续稳定在荣枯线之上。新房、二手房、租房三大市场均呈现显著结构性变化。

比如，深圳新房住宅供应3.66万套（同比降34.6%）、成交3.79万套（同比降21.7%），去化周期拉长至14.8个月；二手房住宅成交5.62万套（同比增3.2%），均价微跌1.9%；租房套均租金上涨1.1%至5609.7元。

报告预计，2026年深圳楼市将延续“总量平稳、结构分化”的核心格局。

新房供应降三成多，刚需与顶豪两极热销

新房物业类型包含住宅、办公、商业、商务公寓及“其他类型”。报告数据显示，2025年深圳住宅供应量为36641套，同比下降34.6%；新房总量（含非住宅）供应42899套，较2024年的63976套大幅减少33.1%。

区域供应上，龙岗、宝安、龙华三区为住宅供应主力，合计占比达六成，其中龙岗以7974套位居首位。物业类型供应呈现分化特征：住宅、商业供应减少，办公与商务公寓供应逆势增加，分别从2024年的1483套、1506套增至2279套、1912套。

成交端表现稳健，2025年深圳新房共成交5.53万套（含非住宅），同比下降17.3%；其中住宅成交3.79万套，同比下降21.7%。深圳贝壳研究院解释，降幅较大的核心原因是2024年四季度成交大幅冲高，导致对比基数偏高。

月度走势上，市场呈现“先热、再降、年底翘尾”的阶段性特征：1月成交6826套，随后逐步回落，12月以5446套收尾，年末四大顶级豪宅集中入市热销成为重要支撑。

整体来看，2025年深圳新房住宅供应收缩且去化放缓，市场去化效率有所降低。12月底新房住宅库存缩至3.0万套，反映库存消化速度的去化周期从1月的9.6个月升至12月的14.8个月，尤其下半年8月后涨幅明显，或与销售节奏放缓相关。

区域成交分化显著：新房总量（含非住宅）成交唯一正增长的区域为南山区，增幅15.3%；新房住宅成交唯一正增长的区域为坪山区，增幅8.4%。深汕、盐田、大鹏等区域降幅突出，其中深汕新房总量同比下降75.1%。

二手房市场整体亮眼，光明区涨幅达54%

2025年深圳二手房市场表现亮眼，共成交6.82万套（含商办公寓），同比增长5.7%；其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2%。

这一成绩得益于“905新政”分区放宽限购政策，激活了非核心区刚需客群，叠加库存高位下业主主动调价促成交，供需双向发力推动市场温和上行。

价格方面，买方市场特征明显，2025年二手住宅成交均价为54149.73元/平方米，同比微跌1.9%，但跌幅较前几年明显收窄，市场价格逐步趋稳。

月度成交量中，3月“小阳春”行情凸显，二手总量达7146套，成为全年最高值，主要受年前积压需求集中释放、学区房置业旺季及宽松信贷政策三重因素驱动。

区域成交呈现“八增二降”态势：光明、大鹏、坪山成为增长前三，同比增幅分别为54%、27.5%、17.7%；福田、南山则同比下降7.0%、2.0%。总价分布上，刚需属性凸显，300万以下房源成交占比达45%，其中200万以下占比23.87%，200-300万占比21.10%。同时，各区议价率全线上升，全市平均议价率达8.18%，业主调价意愿增强。

此外，贝壳提供的季度成交周期数据显示，买卖双方观望情绪有所增长。截至2025年四季度，2021-2025年购房者与卖房者的成交周期季度走势分别达113天和209天，均创下期间内最高点。

套均租金涨1.1%，龙岗成交量占比第一

2025年深圳租房市场租金呈现小幅回升态势，套均租金达5609.70元，同比上涨1.1%。单位租金方面，光明涨幅最为明显，达4.4%；套均租金方面，盐田以9.9%的涨幅位居第一，南山（3.6%）、光明（3%）紧随其后，且南山、福田、龙华的套均租金高于全市平均水平。

区域分布上，龙岗租赁成交占比扩大1%，2025年达22.92%，成为租房市场主力区域。随着城市轨道交通网络延伸、核心区产业外溢，叠加外围区域租金相对低廉、户型选择丰富等优势，租客偏好逐步向非核心区域倾斜，外围区域（坪山、盐田、光明、大鹏）成交占比稳定在13.15%。

户型与套租段结构均出现变化：中大户型成交占比增多，3房成交占比达31.03%，4房及以上占比10.50%；10000元以上高端房源成交占比扩大1.1%，达10.62%，高端租赁需求支撑力逐步增强。

成交周期方面，2025年房东成交周期为65天，较2024年延长2天；租客成交周期为69天，延长9天，租赁市场匹配效率有所下降。

2025年12月召开的中央经济工作会议明确，将“着力稳定房地产市场”作为2026年重点工作任务，为市场发展定下稳健基调。深圳贝壳研究院表示，依托深圳经济与人口基本面支撑，预计2026年深圳楼市将延续“总量平稳、结构分化”格局：新房市场供应或保持理性节奏，高端改善与刚需产品的结构性互补将持续；二手房市场有望维持量稳态势，刚需房源仍是成交主力；租房市场租金或呈温和波动，非核心区域与中大户型的需求增长趋势将延续。

南方+记者 李荣华