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中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，明确要转变城市发展方式，高质量开展城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
广州市深入学习贯彻中央城市工作会议精神，花都区首创“城市体检+城市更新+城市运营”改造模式，创新更新“组合拳”，以成片连片改造、危旧房原拆原建为核心举措，全要素推进北站东侧片区——“百年老新华”的能级跃升，推动区域功能、品质、业态不断提升。
自主更新是在保留“烟火气”的同时注入“现代感”，实现区域品质与品牌兼具，实现人居环境舒适和在地文化保育，开创现代化人民城市建设新局面。
机制创新浇灌旧城新生沃土
花都区老新华片区位于旧城核心区、北站商务区内，建筑大多建于上世纪60年代末至90年代初，建筑密度高达60%，基础设施不足，公服设施匮乏，流动摊贩集聚，环境脏乱差，亟待整体改善提升人居环境。
广州出台老旧小区成片连片改造方案，由单个小区改造向成片连片纵深推进，系统规划建设。以“完整街区”理念统筹实施广州北站东侧片区71.4公顷、126个老旧小区有机更新，有效弥补单一老旧小区空间有限问题，实现区域活力的唤醒、发展动力的激活、年轻人群的回归。
针对危旧房屋改造成本高、难以彻底解决安全隐患等难题，市住建部门联合市规自部门创新出台《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，明确了多产权拆除重建的全流程建设指引。
花都区以集群街2号楼为试点，引导居民按4600元/平方米出资改造，成为广东省首例业主“自筹资金、自主更新”危旧房改造项目。该模式在避免政府大包大揽的同时，显著改善了居住品质，成功走出了微改造和征拆之外的城市更新“第三条路径”。相较于传统改造，财政支出减少约60%，房屋增值约1.6倍，形成了政府与业主的“双赢”局面。
集群街2号原拆原建前后 受访者 供图
集群街2号原拆原建前后 受访者 供图
始建于20世纪40年代的新华坊，经鉴定为D级危房。花都区首创“运营权置换收益”机制，业主有偿让渡20年运营权给区属国企，由区属国企主要出资“原拆原建”并统一运营。
项目特邀国家级非物质文化遗产第六代传人邵成村团队、高校建筑领域专家指导，保留青砖外墙、红瓦、窗花构架等历史元素，以“喜庆+非遗”为核心定位，打造集非遗体验馆、大师工坊于一体的民俗文化街，推动低端低效业态全面提档升级，打响新华坊婚庆民宿老品牌。
新华坊原拆原建前后 受访者 供图
新华坊原拆原建前后 受访者 供图
以百年新华历史城脉为轴，广州花都联动“市影村社”四功能区，改造盘活1958影院、新华坊、红砖坊等历史场所，保留历史记忆，重构老城区新轴线，建设“市场+墟市”双核心，打造都市人情新汇聚地。
联动更新织密全龄友好生活网络
针对流动摊贩集聚、街巷拥挤不堪、环境脏乱问题，花都区引导社会资本投入改造资金1600万元，改造提升新华市场，留住街坊的市井生活味儿。改造后，一、二层规划为智慧农贸市场，可提供170个摊位；整饰改造后的西市一街、西市二街，增设了80个墟市摊位，并有效控制街铺外摆区，推动摊贩统一归集管理。
西市一街改造前后 受访者 供图
西市一街改造前后 受访者 供图
在集群街1号原拆原建工程中，主动腾退建筑基底面积，让渡超过150平方米空间，与周边场地空间整合约700平方米作为小广场，供居民休憩、活动使用。
集群街1号原拆原建前 受访者 供图
集群街1号原拆原建前 受访者 供图
集群街1号原拆原建后 受访者 供图
集群街1号原拆原建后 受访者 供图
在前期调研中，工作人员发现片区停车泊位不足、分布不合理，公共空间被大量车辆占据等问题突出。通过引入社会资本，结合街巷道路空间增设临停泊位643个，利用地上地下空间建设车场（库），增建停车楼6座，新增固定车位725个，有效缓解了旧城区停车难题。
新建地下停车场 受访者 供图
新建地下停车场 受访者 供图
广州市聚焦“一老一小”需求，通过存量提质织密民生保障网。通过政府改造投入+引入社会资本，活化利用红砖坊，改造两栋楼共2738平方米建筑空间，增设136个床位，提供普惠性养老公寓、孤独症患者帮扶等服务。片区内一老旧小区改造后引入儿童托管中心，协同周边幼儿园、学校共建儿童友好型场地，共同构建全龄友好型片区。
1958影院为花都区首家影剧院，总建筑面积约4500平方米，改造前因多年加建导致体量比例失衡，立面材料琐碎不协调，内部业态逐渐衰落。此次由区属国企投入资金改造，邀请省建筑院陈雄大师主持设计，保留历史记忆，恢复苏式立面，置入空中花园，实现空间活化，打造集文化、风尚、体验等功能于一体的城市新地标。
花都区将老旧小区改造与基层治理相融合，强化“镇街吹哨、部门报到”作用，推动各领域力量下沉至街道、社区。搭建居民沟通议事平台，引导居民自主协商讨论小区改造、后续管理等事宜。
改造项目将集群街1号（C级危房）打造为“党群+”复合型邻里中心，建设“随心办”政务服务厅、供居民休闲和学习等多功能客厅，为党组织和群众提供良好的学习、交流和活动空间。
在邻里中心设置片区，选取丰盛7.3公顷区域为先行区，完善数字化设备，实施网格化治理，建设全域运营治理的城市运营指挥中心。原驻场整治模式升级为“AI智慧监控+到场整治”，整合街区服务队伍、物业服务队伍、资源运营服务队伍，共同为片区启动区提供围合秩序管理、环卫保洁、市容巡查、摊位管理等服务，实现成片连片全域有效治理，打造宜商、宜旅、宜居的特色街区。
南方+记者 郎慧
通讯员 祝健轩
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