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产业空间往往是一城企业生存现状的晴雨表，租售数据背后映射出众多企业的生存现状和产能质量的发展趋势。
合一产业运营有限公司《2025年上半年深圳“20+8”产业发展暨产业园区市场研究报告》显示，2025年1-6月深圳产业用房面临着法拍房不断刷新价格底线等三重危机，但同时也存在传统产能持续升级等三大机遇。
深圳产业用房在售项目统计
深圳产业用房在售项目统计
01 危：
租售价格“跌跌不休”，51.7万㎡“到期潮”来袭
对于深圳的产业空间来说，20215年的租售数据背后，至少隐含着三重危机，最明显的是租金持续下跌。
尽管出租面积较去年同期有较大增长，但租金却从2023年起“跌跌不休”。以有公开可查询数据的村集体厂房等产业用房为例，租金从2023年29.7元/㎡下滑至2025年23.5㎡，两年跌幅20.9%。
“省下来的就是利润。”合一产业运营有限公司董事长罗宇分析，连续33个月工业生产者出厂价格指数PPI负增长，意味着企业利润在持续下跌，“以规上工业企业为例，每百元营收中，成本为85.54元，费用为8.38元，换言之，利润只有6%左右。作为园区的客户，承租能力自然也随之下降。”
近期系列破除“内卷式”竞争信号的持续释放，未来或可改善部分行业的盈利情况。
售价则被法拍房压降。中国国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席黄奇帆曾表示，当市场有20%法拍房时，就会成为交易价格的市场锚点。
今年上半年，仅以京东、淘宝、深圳联交所等平台为计，深圳法拍厂房从去年同期的10宗暴涨到23宗，面积也从6.5万㎡升至38.8万㎡。其中，龙岗法拍厂房和建筑面积均最多，分别为11宗，29.2万㎡。
2024-2025年1-6月深圳市法拍厂房成交情况
2024-2025年1-6月深圳市法拍厂房成交情况
以周六福珠宝两次在京东平台竞得的罗湖厂房为例，综合楼面价分别为约1.3万元/㎡和1.2万元/㎡，低于深圳目前在售厂房价格1.5万-3万元/㎡。“慢慢的，企业在想到买厂房的时候，会首先想到法拍。”罗宇认为这对原本已经很艰难的新厂房销售是雪上加霜。
如果说降价尚可以换得市场，2个月后即将到来的租约“到期潮”让更多园区头痛。
各区租约到期厂房统计
各区租约到期厂房统计
合一数据显示，未来10个月，深圳约51.7万㎡村集体厂房等产业用房租约到期，其中龙岗占比54%，龙华、宝安、坪山也分别有6万㎡、7.7万㎡、8万㎡陆续到期。到时候，又该找谁来接手这些即将空置出来的空间？
02 机：
战新产业成绝对主力，产能提质是终极王道
在旧产能面临发展瓶颈的时候，新产能正在孕育出新的需求，数据背后也隐含着三重机遇。
首先是战新产业正在成为绝对主力。2025年1-6月，承租3000㎡以上企业中，国高企业占比25%，专精特新中小企业占比13%。在全市村集体产业用房360家入驻企业中，169家为20大战新产业集群，占比47%。
其中，智能终端、现代时尚、高端装备与仪器等产业集群企业不仅显示出较强的承租扩产能力，与去年同期相比，企业数量也均有超100%的增长。
入驻战新企业分布
入驻战新企业分布
战新产业外，眼镜、珠宝黄金等在内的现代时尚产业也在逆势扩租，需求“激增”。
2024年全年租赁产业用房15.84万㎡，2025年仅上半年已经租赁25.58万㎡，约为去年161.5%，预计全年翻倍可期。
以场景营销综合服务商卖点科技为例，也是专精特新企业，今年上半年就承租了光明6161㎡厂房宿舍。
微短剧业也是一枝独秀。2024年，中国微短剧市场首次以504.4亿元的规模超过425亿的电影市场，深圳也于今年7月发布《深圳市促进微短剧产业高质量发展的若干措施（修订版）》及配套《深圳市微短剧产业发展扶持计划操作规程》，撑起微短剧园区租赁需求，东莞南城8000㎡闲置产业空间就因此再度盘活。
与此同时，一批传统企业在不断的产能提质中高速发展。
以宝安沙井街道的深圳天丰泰科技股份有限公司为例，最早主要产品为电子五金，后升级为点胶机、螺丝机、组装机、机械手臂等机械设备及配件研发销售，如今主打全自动点胶机、全自动螺丝机、机械臂等全自动设备，并于今年4月，在宝安新桥街道租下8898㎡厂房和宿舍。
“橡胶塑料、专用装备等传统企业，有望迭代升级为高性能材料、智能装备；五金模具、电子器件及设备企业，有望向机器人、智能网联汽车零部件迭代；电气机械、纺织皮革企业，可以向伺服电机/自动化、现代时尚方向发展。”罗宇提醒园区，园区要不断复盘，产能质量有没有重大升级，如果有，承租能力就还能继续，如果没有，大概率后续就是下坡路。
传统产业迭代路径
传统产业迭代路径
归根结底，企业利润决定了产业空间的租金和售价，而企业的产能质量则决定着更长久的产业空间承租能力。
撰文：卢韵如
数据来源：合一产业运营有限公司
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