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最近，中山楼市接连传来新动态：小榄镇首个4.0住宅项目启幕，预计年内首开；绿城集团牵手中山城建集团，建设4.0住宅项目；鑫洋集团在中山开发的首个4.0住宅项目开放展厅；龙湖集团与建华控股合作打造的4.0住宅项目首开基本“光盘”。
4.0住宅的火爆，一定程度上反映着购房者和开发商对中山城市品质的再发掘。在城市发展经过村镇工业园全面开花的1.0阶段，和房地产大举进驻的2.0阶段后，中山虽创造过经济的高增速，也留下了土地资源过度开发、城市公共服务配套不足、环境污染等“城市病”，亟须进一步提升城市对人口和经济社会发展的综合承载能力。
当迈入存量提质增效为主的城市发展3.0阶段，中山将如何重塑“山水城”格局，再度擦亮其作为宜居之城的品质招牌？
中山火炬高新区一小区。 南方+ 叶志文 摄
中山火炬高新区一小区。 南方+ 叶志文 摄
城市“新陈代谢”提速
中山老城区近期的一处交通管制，引起不少市民关注：民族东路由于存在安全隐患，将进行交通管制和封闭施工。此外，近几个月来，中山北外环长江大桥、中山二桥等城市主要道路，均因道路条件需要升级而封闭施工。
基础设施进入更新周期、城市风貌逐步焕新，让越来越多的市民注意到，中山正在进入促进城市“新陈代谢”新周期。
进入新世纪以来，中山的工业化、城镇化水平长期处于全省前列。而城市高速扩张，也引发了系列“城市病”。
一方面，巨量新增人口让城市“硬件”难以支撑。中山2024年常住人口约449.46万人，相较于2004年近乎翻了一番，而交通、管网、医疗教育等城市公共服务配套一时难以满足需求的暴涨。曾以宜居著称的中山，2021年却因水污染问题被“央督”点名，污水处理系统的过载运行是导致污染的重要原因之一。
另一方面，工业、房地产过度消耗城市空间，城市转型受到制约。在2022年以前，中山工业投资经历了约10年的低增长甚至负增长，土地开发强度却一度升至约40%，镇街最高的达86.9%，部分镇街多年未出让过一块土地，难以支持传统产业转型升级，甚至造成优质企业外流。
中山岐江河两岸的建设了不少楼盘。 南方+ 叶志文 摄
中山岐江河两岸的建设了不少楼盘。 南方+ 叶志文 摄
此外，中山的老旧小区、历史文化街区也亟待改造提升。例如，中山的“文化地标”孙文西路步行街上存在危房，管网缺失遏制了餐饮、住宿等新业态进入，周边旧城区也存在道路拥堵、停车位不足等问题，当年的火爆人气因此逐渐淡去。
“城市病”的暴露，意味着一场再现宜居宜业宜游性价比的转型升级已刻不容缓。
重塑中山宜居“性价比”
当城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，提升城市宜居度则需要更具系统性的变革，将城市进一步打造成为“六边形战士”。
近期中央城市工作会议举行，提出了建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市的目标。这意味着，城市需要进阶成为“全能型选手”。
从上述六大领域着眼，中山已行动起来。例如，为解决水污染问题，中山这几年新建超6000公里的管网，新建、扩建17座污水处理厂，城市污水收集率翻倍，农污治理率从25%跃升至98%，水环境逐渐改善。
为支持产业转型升级，中山以“工改”腾出近5万亩产业空间。村镇低效工业园全面升级，大湾区乃至全国多地高端制造企业相继进驻，还给当地居民创造了更优质的就业机会。
粤深·湾区智谷“工改”项目。 南方+ 叶志文 摄
粤深·湾区智谷“工改”项目。 南方+ 叶志文 摄
在房地产领域，在稳步推进存量房去化的同时，中山今年发布《中山市好小区好房子技术指引》（征求意见稿），将打造“好房子”进一步扩展至“好小区”，从源头把控、提升新建住宅与小区的宜居性。
此外，商业、文旅品质也正不断：孙文西路步行街迎来全面改造，山姆、盒马等“顶流”商超相继进入中山。近年来全市最大规模游乐园——中山欢乐海岸奇遇时光乐园正式开园，填补中山北部大型文旅项目空白的宁徽园在小榄镇动工。
中山欢乐海岸奇遇时光乐园。 南方+ 叶志文 拍摄
中山欢乐海岸奇遇时光乐园。 南方+ 叶志文 拍摄
相关的新举措也正在落地。今年，中山提出构建环五桂山“百县千镇万村高质量发展工程”高质量发展示范带，打造“香山古韵”和“岐水流芳”两条乡村振兴示范带，整合香山径、长坑水库郊野公园、环山马拉松、横栏花木、岐江河、孙中山文化资源、香山古城等多种资源要素，进一步提升中山的山水和综合环境品质。
山更青、水更绿、城更美，一座拥有“山水城”格局的湾区城市正焕新归来，让人们重新发现这里的宜居性价比。
【观察】
“大小”兼顾，打造更具吸引力城市
近年来，中山密集出台楼市新政稳定房地产市场。更值得关注的是，从中远期看，再造城市品质成为中山稳楼市的核心举措，这意味着需要全面提升城市的综合承载能力。
一方面，作为工业城市的中山，需要在宏观空间尺度上，统筹好产、城、人的关系。本次中央城市工作会议强调了坚持人口、产业、城镇、交通一体规划。中山当前土地开发强度较高，工业用地碎片化问题仍需解决。近年来中山力推的村镇低效工业园改造升级（即“工改”），不仅要解决用地低效问题，更需以此作为重塑城市空间格局的契机，以产业空间焕新带动城市空间提质，让基础设施“带得动”新兴产业，城市环境“留得住”新老居民。
另一方面，中山也需在微观细节处把控城市品质的提升。例如，今年发布的《中山市好小区好房子技术指引》（征求意见稿），则是在住房供给端提出新的规范和要求。长期来看，容积率的优化、声光热指标的控制等新调整，都顺应着市民对更高品质“好房子”的需求。以此类推，城市公园绿地、道路、商服用地等空间的规划使用，均可进一步见诸参数细节。
城市发展转向需以宏观规划为先，而市民感受更多源于城市生活细节。中山需大小兼顾，打造更具吸引力的现代化人民城市。
策划：张培发
统筹：雷海泉
采写：南方+记者 陈少宏
摄影：南方+记者 叶志文
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