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2025年是实施城市更新行动的转折之年。年中，中央城市工作会议召开，宣告我国城镇化发展迈向存量时代新阶段。2025年也是广州城市更新的关键之年，这一年，广州入选第二批中央财政支持实施城市更新行动试点，开启了超大城市内涵式发展的新探索。
在前不久召开的全市住房城乡工作会议上，广州官宣2025年城市更新成绩单：完成固定资产投资1900亿元；新模式（“依法征收、净地出让”）城中村改造项目全面开工；开工改造老旧小区166个；首批危旧房自主更新试点项目顺利推进……
这一年的成绩是量的积累，更是质的飞跃。固定资产投资的连年攀升，打桩“播种”终结成一栋栋封顶的“硕果”；每一片老破小的涅槃重生，都是千家万户的温馨时刻；这一年是收官也是序章，城中村改造项目全面开花，危旧房自主更新开启新路径探索，广州深入贯彻中央城市工作会议精神，引领内涵式发展新增长模式。
广州城市更新“十四五”成绩单有积小流汇江海的势能，也有11个行政区的凝心聚力、协同作战，让各美其美与美美与共相得益彰，让现代城市不再是“千城一面”，而是“百花齐放”。
全面开工，城中村改造的破局之年
“十四五”期间，广州市城中村改造实现了开局即破局的稳定局面，打造了超大城市积极稳步推进城中村改造的“广州样板”。新中轴海珠片区、罗冲围、广州火车站和环五山创新策源区等四大重点片区全面开工，在保障安置先行地推进中，居民也将于今明两年陆续喜迁新居，营商环境与人居环境纷纷得到焕然一新的蜕变。
近日，新中轴海珠片区东风村，花都区杨二村、东边村，黄埔区“五村七片”等多区城中村改造项目迎来封顶时刻，引领全市52个“依法征收、净地出让”新模式项目刷新进度条。广州也从城中村改造新模式元年，顺利走进了项目“攻城拔寨”的破局之年。
此前，自2023年起，新模式由于在征拆补偿、拆迁安置方面，与广州“三旧”模式有诸多不同，致使城中村改造新模式一度遇到了不少棘手问题。如今，历经两年多的探索实践，特别当我们回顾2025年时，方能看到广州各区敢于担当、各显其能，因地制宜将城中村改造与商品房去化、“好房子”建设相联动，结合市场周期、运用法治保障，形成了对城中村改造的特色实践经验。
去年，各区喜讯接连传来。备受瞩目的天河区冼村实现拆迁清零，历时15年的冼村项目得到历史性解决，这是《广州市城中村改造条例》实施以来，全市首个成功实践依法动迁的案例，明确了“行政处理要怎么做、谁来做”、强制执行“谁负责”等难题，对全市的“硬骨头”项目形成威慑力。
花都区集群街2号原拆原建自主更新项目 受访者 供图
花都区集群街2号原拆原建自主更新项目 受访者 供图
截至去年，黄埔区城中村改造项目累计完成房票认购6671套、核发房票2467张、使用资金34亿元。房票的使用加速村民回迁安置，同时，助力房地产项目及时去化，房地产供需结构得到明显改善，既提振了市场的信心，也稳定了村民民心。房票让黄埔村民看到了“家”就在眼前。
黄埔区五村七片城中村改造项目 受访者 供图
黄埔区五村七片城中村改造项目 受访者 供图
作为新模式先行区的白云区，去年，在三元里、罗冲围等重点项目引领下，创下了“六个全市第一、两个全市率先”的成绩——实现新模式固投增速、专项借款请领及使用、征收补偿协议签订、房屋拆除面积、城中村改造产业用地出让数量、安置房累计开工套数等六个全市第一，且每一项在全市占比均超过30%；率先在全市完成首宗城中村改造项目融资住宅地块挂牌、率先开展征拆现场“一站式注销登记”等服务。
广州城中村改造新模式项目历经2023年开局，2024年探索，进而走到2025年全面实施的破局之年，在经验与教训中持续完善“1+N+X”政策体系，全市各区也在发展与民生之间，找到了适合自己的改造方式与节奏。
城中村改造不是一场奋不顾身的冲刺跑，而是一段比拼耐力的接力赛。从开局到破局，广州更加懂得了“谋定后动、动则必快、动则必成”的因果关系，力争项目推进稳扎稳打、循序渐进，形成全市“一盘棋”的互促互进局面。今年，广州将在已有规模下，进一步提高城中村改造对经济的贡献率，挑战“十五五”开局之年2000亿元固投大关。
新中轴海珠片区 受访者 供图
新中轴海珠片区 受访者 供图
“绣花功夫”耕耘老城复兴“试验田”
2025年，广州在危旧房原拆原建自主更新方面打出了城市品牌。花都区先饮“头啖汤”，成功打造集群街2号、新华坊、红砖坊、竹凤街3号、新中路30号等一批标杆项目，吸引全国各地纷纷来穗学习。
敢为人先乘势而上，花都区提炼出一套危旧房改造的“组合拳”打法，创新采取拆除重建、加改扩建、加固改造三类模式分类推进，让危旧房自主更新实现消除隐患、改善品质、盘活资产、留存记忆和筹集保障性住房等多维效益，极大丰富了城市更新的内涵，让人、产、居、文等要素在一场改造中各得其所，让城市的“面子”和“里子”同步提质。
作为老城市新活力的核心承载区，广州市中心城区也不落后，纷纷启动谋划危旧房自主更新试点项目。近日，越秀区悦享·小石集公寓内暖意融融，首批住户顺利入住新家。这是2025年广州中心城区首个原拆原建自主更新项目，实现了当年策划、当年设计、当年动工、当年竣工、当年运营。
“黉桥·小石集”项目以危旧房改造为抓手，全面推进品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，为高密度社区下的城市更新探索新路径。项目有机整合社区街巷空间、传统风貌建筑与充满烟火气的市场，将昔日危旧房打造成高品质社区文化归属地。
越秀区小石集项目 受访者 供图
越秀区小石集项目 受访者 供图
在荔湾区广船鹤园小区，公共空间随处可见船厂的历史元素。项目实现老旧小区微改造、危旧房原拆原建联动，依照先大环境提升，后小“危”点重建的顺序，目前，微改造部分已基本完成，3栋需要原拆原建的危旧房正在推进。其中，中五巷已按1:1原址复建，正在开展室内装修施工，预计2026年5月迎接居民回迁入住。
海珠区得胜岗则采取危旧房改造与保障房联动模式，在异地妥善安置原公租房居民的同时，还将原地新建保障性住房以满足新市民、青年群体的购房需求，让保障房也能坐拥“好地段”，给新广州人更多安家的好选择。此外，项目不仅限于原址改造，还将扩大公服设施面积、扩建学校、道路等，进一步将改造红利惠及更多居民。
原拆原建自主更新是实施城市更新行动的新领域，广州以“绣花功夫”耕耘老城复兴“试验田”，奋力实现老城市新活力、“四个出新出彩”。在寸土寸金又高密、高危的老楼之间，城市更新的“绣花针”重新织补建筑肌理，绣出老城璀璨绽放的新生活。
原拆原建自主更新不仅提供了空间改善的新思路，也在重新审视城市更新的多主体性，厘清了多方参与的权利与责任。以政策突破、机制创新、利益重建、长效治理等方式，告别过往政府大包大揽的更新模式，走向多方共建、共治、共享的目标，真正唤醒广大居民的自主改造、共同缔造意识。
内涵式更新，引领内涵式发展
曾经，广州的城市更新被认为是一场场“造富”运动，人们关心的是“拆掉多少，补偿多少”。而今，政府主导下的城中村改造新模式，更多以增强空间功能、助力能级跃升为目标，打开城市更新大视野，也逐渐改变了人们的关注议题，更多村民开始打听村里“拆掉什么，引进什么”。
比如罗冲围片区，拆掉了摩配城、引进了华为研发中心，未来，智能科技还将赋能传统摩配产业，让产业的保育与升级同频共振。比如番禺里仁洞村，累计建成约百万平方米的复建住宅和公服配套，家门口15分钟教育圈、医疗圈，极大满足了村民的品质生活需求。再比如新中轴海珠片区，提供低密度的绿美空间，打造家门口的城市客厅……
随着城市更新的内涵愈加丰富，人们对美好生活的期待也更加多元：三元里经济联社积极对接产业资源，引进咖啡新业态为营商环境赋能，吸引年轻人来此创业、生活；花都田美村引进青年创业夜市，让夜经济点亮村经济；沙步村打造融德里历史文化街区，重现岭南水乡的生活情境等。一幕幕城市新图景，让人们对城市更新的内涵有了更深入的理解，和更多维的期待。
与此同时，广州也积极推动城市更新的内涵式发展，引领城市运营理念的全面转型。去年，广州市城中村改造综合设计方案竞赛评选结果出炉，吸引60多家国内外知名设计单位参与，从规划引领、“四好”建设、生态保护、文化传承、产业活化等多角度进行评审，获奖方案回应了新市民、青年群体对宜居、韧性、智慧社区的需求。
存量时代下，空间整合带来的环境巨变不再仅限于风貌改善。城市更新的内涵式发展需要更多治理智慧、运营能力、资源平台，它不再是对城市速度的测验，而是对城市长效治理能力的大考。从一栋栋新建筑，到一片片生活的舒适圈，城市更新、更美、更有内涵。
南方+记者 郎慧
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