越秀房产基金，发力第二增长曲线｜冷眼看财报

3月17日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房产基金”)交出2024年成绩单：整体经营收入20.32亿元，物业收入净额14.45亿元，期末整体出租率84.5%。

2005年越秀地产分拆旗下物业，于香港发行上市越秀房产基金。旗下十项物业分布于广州、上海、武汉、杭州和香港的核心地段，业态涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店和服务式公寓。截至2024年12月末，物业产权总面积约118.4万平方米，物业估值423.1亿元。

越秀房产基金管理层

越秀房产基金管理层

“超级地标”稳住基本盘

翻开越秀房产基金的成绩单可以发现，写字楼收入占大头，有约11.5亿元，占比57%；其次是酒店公寓收入5.08亿元，占比25%；专业市场与零售商场收入分别提升至2.06亿元（占比10%）和1.67亿元（占比8%）。

值得一提的是，作为核心资产，也是广州的地标建筑——广州国际金融中心（广州IFC），表现全年贡献收入10.08亿元，占比近半，展现“超级地标”的“吸金”能力。

广州IFC是越秀房产基金持有的十大物业中唯二的商业综合体项目之一，包含了四季酒店、雅诗阁服务公寓、国金天地等，总建筑面积为45.74万平方米，而写字楼为主要收入来源。

2024年末，广州IFC甲级写字楼出租率为85.3%，与去年基本持平；租约单价为230.6元/平方米/月，同时期内续租率超过了八成。

尽管广州IFC的出租率稳住了，但在当前写字楼承压状态大，越秀房产基金的管理层也表示“压力山大”。

2024年，越秀房产基金总收入为20.32亿元，同比下降2.7%。分析发现，主要受写字楼收入减少导致，2024年写字楼收入11.50亿元，占总收入的56.6%，同比下降4.5%。

戴德梁行报告显示，2024年全年，广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应，供应节奏有所放缓。纵观2024年全年，企业在租赁活动上表现保守，谈判周期延长，以成本控制为核心的企业搬迁和续租活动仍然主导市场。其预计，2025年将有约100万平方米新增供应入市，巨量供应下租金或承压。

越秀房产基金共拥有8处甲级写字楼资产，其中广州占据半壁江山。在写字楼方面，越秀房产基金聚焦当下灵活高效办公趋势以及Z世代办公需求，实施“一客一策+产品调改”：广州国际金融中心全年推出7200平方米精装中小户型单元，去化率达82%；越秀金融大厦推出的1.4万平方米带装修单元达成92%去化率；武汉越秀财富中心推出更多中小户型产品，带动全年新签面积超过2.7万平方米。

专业市场转型升级成业绩“黑马”

在抓主业的同时，越秀房产基金发展第二增长曲线，专业市场（批发商场）及零售商场板块成为收入上涨的亮点板块。

老牌批发市场，也是越秀房产基金旗下唯一的批发商场，广州白马服装市场，租金收入贡献了2.06亿元，同比提升12.1%，出租率97.1%，收入贡献率也提升至10%。

广州白马服装市场是广州标志性的专业市场之一，经过了30多年的发展。近年来，白马服装市场持续深化转型升级，比如扩宽国际市场，内外贸一体化助力客户出海“抢订单”；并通过动态优化租户结构、创新场景化客流动线设计，持续强化品牌聚合势能；上线“白马智选平台”，吸引276个品牌进驻，借助AI试衣、VR逛店、直播下单等前沿技术。

至于零售商场，该业态收入为1.67亿元，同比上涨了2.7%，占总收的8%。整体出租率也较上一年同期上涨了0.6%至94.8%。

越秀房产基金董事长及行政总裁林德良表示，2025年，随着国家稳增长政策加码与消费复苏深化，越秀房产基金将紧抓品牌出海、内需扩容机遇，进一步释放商办、零售、酒店多元业态协同潜力。

采写：南方+记者 周中雨

海报设计：郑炜良