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近日，广州市黄埔区第一单跨区使用房票兑现成功，关注度颇高。据广州黄埔发布消息，这张房票来自黄埔区枫下村城中村改造项目。
黄埔区枫下村城中村改造项目复建地块二正式动工 受访者 供图
黄埔区枫下村城中村改造项目复建地块二正式动工 受访者 供图
从去年4月，全国首张“城中村改造模式”房票在广州黄埔区九佛街道“五村七片”项目发出，开启新安置路径；到去年11月，“五村七片”项目用房票仅26天完成了“悦辰花园”商品房的认购工作，金额2.5亿元；再到今年6月，黄埔区官方公布数据，截至2025年5月，黄埔区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房已达到1100余套，去化面积10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。
广州黄埔区的房票安置制度成果满满，房票安置成功地将大规模的拆迁补偿资金导入房地产市场，成为激活市场交易的流动资金。紧跟黄埔区的脚步，房票兑换新房已经在全市铺开，天河、荔湾、花都等区发放的首批房票，也在陆续兑换中。
如今，黄埔区再次走在了房票安置的前列——允许房票跨区使用。跨区使用房票更像是补充选项，拓宽了村民的选择范围，从短期来看，确实可能分流部分购买力到外区；但从长远来看，允许房票跨区使用也让房票的价值和吸引力进一步提升，将助力黄埔区为实现更核心目标——加速改造进程、保障村民权益、提升区域价值、盘活项目资金链。从广州楼市发展的视角来看，允许资金适度外流，也将加强刺激更高效的内循环，提升市场活力和信心。
毫无疑问，房票安置制度为黄埔区城中村改造项目迎来了更广阔的发展机遇。广州黄埔区的房票安置制度何以实现如此成果？对其他各区乃至其他城市的城市更新项目有何借鉴意义？近日，南方+房产频道记者专访广州市人民政府外聘法律顾问、广东省三旧改造协会政策与法律专委会主任、 广东华宪润科律师事务所首席合伙人龚军伟，一起探讨房票制度如何助益城中村改造项目高效发展。
龚军伟 受访者 供图
龚军伟 受访者 供图
南方+记者：从去年年初以来，广州市大力推广房票。据说大多数区都结合本区实际情况制定了本区的房票政策。请您谈谈房票政策制定和实施的情况，取得了哪些成效？
龚军伟：广州市在2024年1月17日正式印发了《广州市房票安置实施方案》，这是广州市在探索征拆安置渠道方面的重要创新举措。广州的这一政策为各区推进房票安置提供了总体指导。
在这一市级方案指导下，各区也结合自身实际情况制定了区级实施细则和试点方案，如黄埔区、天河区、海珠区、越秀区、番禺区、南沙区等区都已出台或者正在酝酿相应区域的房票政策。总的来看，房票安置在广州取得了显著成效，不仅加快了村民回迁进程，还有效盘活了区域房地产市场，实现了加快回迁、企业纾困、风险化解、库存去化、经济拉动等多方共赢。
从目前实施效果来看，房票发放量最大、覆盖村民最多、实施速度最快的当属黄埔区。
南方+记者：请您介绍一下广州市黄埔区的房票政策出台情况？现在有哪些相关政策？
龚军伟：黄埔区在广州各区中响应最为迅速，于2024年4月12日正式印发实施《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》，这是广州市首个区级城中村改造房票安置配套文件。该细则为黄埔区房票安置提供了全面的政策支撑。在此基础上，黄埔区还陆续出台了相关配套措施，如《广州开发区 广州市黄埔区知识城片区城中村改造项目房票补偿安置试点方案》，形成了较为完整的政策体系。
最早实施房票安置的城中村改造项目是广州市黄埔区九佛街道“五村七片”城中村改造项目。2024年4月18日，全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票在该项目正式发出，标志着黄埔区房票安置工作进入实质性实施阶段，广东华宪润科律师事务所在当时也是作为该项目的法律顾问，为房票在项目的实施提供助力。同年7月，黄埔区搭建了广东省首个房票“房源超市”，集成多个优质楼盘，为村民提供多元化、可视化的安置房源选择。
黄埔区五村七片城中村改造项目施工现场 受访者 供图
黄埔区五村七片城中村改造项目施工现场 受访者 供图
南方+记者：黄埔区房票政策实施以来取得了怎样的成果？已经有村民入住新房了吗？
龚军伟：黄埔区房票政策实施以来成果显著。截至目前，黄埔区近30个城中村改造项目计划使用房票作为补偿安置方式，数百位村民已经兑换了房票，并且已经有村民实现了收楼，房票实施速度位居全市首位。许多村民通过房票成功拿到钥匙入住新房，实现了从“人等房”到“房等人”的转变。目前，黄埔区五村七片、枫下村等项目累计认购商品房于近期达到2000余套，去化面积近20余万平方米，拉动资金流转超30亿元，首批居民均已顺利收楼。
南方+记者：黄埔区房票政策为什么能够取得如此大的成功？
龚军伟：黄埔区房票政策的成功可归结于几个关键因素：
一是流程设计周全高效。作为黄埔区房票核发单位的法律顾问，广东华宪润科律师事务所参与了房票运行流程的全面设计，为房票监管账户开立、房票资金缴存、房票受理、发放、登记、金额审核、转让、兑付、结算等流程深度细化操作规范，并形成黄埔区房票核发单位的城中村改造项目房票操作管理办法及配套文件，建立了各方分工明确、资金保障到位、流程操作规范的机制。
二是房票核发单位服务周到细致。房票核发单位在服务方面体现出极高的专业水准和人文关怀。核发单位配置专门熟悉业务流程的专业人员，为村民及房企提供从政策解读、房票申请、选房购房到房票兑付的全流程导办服务。针对村民及房企普遍关心的问题，还定期发布解读房票政策、被拆迁人申领使用房票流程、房地产商开发商房票兑付流程等指印文章。
三是资金保障有力。通过城中村改造专项借款等资金，确保了房票兑付能力。
四是创新机制破解难题。在房票推行之初，为了解决黄埔区从“旧村改造”旧模式转到“城中村改造”新模式的转变与房票补偿安置制度的衔接，从城中村改造的主管单位、到改造主体、房票核发单位、法律服务单位通力合作，协同共治，首创黄埔区“临时补偿协议”机制，科学设定房票额度核定标准，并完善标准化协议模板和工作流程。
五是全方位宣传推广。通过定期专场宣讲会、“进村入户”讲解、“一对一”服务等方式，帮助村民全面了解政策，增强信任度。
南方+记者：我们注意到黄埔房票在设计上非常规范，能否谈谈这方面的细节？
龚军伟：确实，黄埔区房票在设计上极其规范。房票带有唯一识别码，需载明城中村改造项目名称、拆迁安置协议编号、被拆迁人信息、票面金额、兑付截止日期等详细信息，确保每一张房票都可追溯、可管理。
在实体票制作上，我们提供法律服务的黄埔区房票核发单位采用了高标准设计，委托专业印刷机构进行印刷，确保房票无论在内容还是形式上都达到规范要求。在房票的流转、运输上，我们也是协助房票核发单位设计了专人专车、双人双锁的运输保障制度。另外，房票系统实行全流程数字化闭环管理，确保了房票制作、保管、发放、转让、使用、兑付、销毁全过程的安全可控。
南方+记者：房票政策给村民、房企和政府带来了哪些实实在在的好处？
龚军伟：房票政策实现了“三个共赢”：
对村民而言，安置有了更多选择，回迁进程大大加快，从原来的等待3-5年临迁期缩短到现在的几个月即可入住。村民还可自主选择心仪地段和户型，满足多样化需求。
对房地产企业而言，房票将安置需求定向引流到商品房市场，有助于盘活企业资金、加速商品房销售去化。
对政府而言，房票安置后腾出的空间资源可用于建设保障房及产业载体，满足刚性住房需求和产业发展升级需要。同时，房票政策也有助于优化土地资源配置，推动城市高质量发展。
南方+记者：广东华宪润科律师事务所深耕黄埔区房票发行制度，你们观察到在房票政策实施过程中遇到了哪些挑战？是如何克服的？
龚军伟：在我们提供法律服务的项目中，我们发现在房票推行的初期面临的主要挑战是村民对房票政策的认知度不足、认可度欠缺以及操作流程不明确等挑战。很多村民对“陌生的房票”持观望态度，存在“政策看不懂、置换不放心”的顾虑。
为克服这些挑战，政府有关部门协同改造主体、房票核发单位以及法律服务单位开展了多层次的工作：包括构建立体化宣传网络，包括定期专场宣讲会、“进村入户”讲解等；二是建立政、企、银联动机制；三是我们所也协助政府、改造主体创新推出“临时补偿协议”机制，科学设定房票额度核定标准。
这些措施逐步消除了村民的疑虑，建立了对房票政策的信任。
南方+记者：请您介绍一下使用房票可以购买哪些房子？
龚军伟：房票持有人可以在“房源超市”中选择房源，可以购置商品房，包括住宅、商业、办公、车位，以及政府持有房源等。
从“零”的突破到“千套”规模的跨越，黄埔区落实房票安置制度以来，这一创新模式显著加快村民回迁进程，有效盘活区域房地产市场，更为城市更新注入了强劲动能，更为全国探索城中村改造新路径提供了宝贵的经验。未来，随着房票安置制度更大范围更科学地在广州市、广东省乃至全国铺开，相信将为城中村改造探索出一条保障民生福祉、盘活存量资源、提升更新效率的高质量发展新路。
南方+记者 柴亚娟
统筹 冯善书
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