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8月1日，2025年7月深圳楼市呈现明显分化态势。数据显示，一二手住宅网签总量为7316套，环比下降5.9%，同比下降8.7%，整体延续6月市场水平。其中，二手住宅网签量环比上涨，连续5个月录得量高于5000套的行业荣枯线。一手住宅网签量环比下跌，价格方面也出现了相应调整。
市场信心依然不足，多数新房项目成交平淡
录得量：委买委卖合同录入，发起时间节点的数据；网签量：委买委卖握手，系统签约节点的数据。
乐有家研究中心数据显示，在新房市场，7月深圳一手住宅预售网签累计1441套，一手住宅现售网签累计1219套，预售+现售网签累计2660套，环比下降18.8%，同比下降22.6%。尽管龙华幸福城臻园、塘城等热点楼盘取证入市，南山中海云启源境、观山海家园、前海时代尊府等热点盘加推，带动了局部市场活跃度提升，但多数新房项目成交表现平淡。
业内分析，7月虽然是楼市淡季，重点是市场信心尚未彻底扭转，购房者持币观望情绪浓厚。
区域方面，龙华、宝安、龙岗、光明为新房成交主力区域，合计占比达77%。
图4：深圳预售商品住宅去化周期走势（月）。乐有家供图 受访者 供图
图4：深圳预售商品住宅去化周期走势（月）。乐有家供图 受访者 供图
从库存情况来看，去化周期持续拉长。截至7月底，深圳一手预售住宅库存量为27902套，较6月底增加2241套。按近12个月一手预售住宅月均去化速度（月均3314套）计算，去化周期为8.4个月；按近6个月一手预售住宅去化速度（月均2096套）计算，去化周期为13.3个月。考虑到深圳约30%的新房为现售，实际去化周期会更长。
二手房成交量增价跌，“以价换量”现象明显
二手房市场则呈现出不同的景象。7月深圳二手房录得量为5669套，环比上涨2.2%，同比增长5.4%，连续5个月高于5000套的行业荣枯线，过去十个月已有8个月高于行业荣枯线。荣枯线的核心意义是划分市场 “活跃” 与 “低迷” 的临界值。录得量持续高于荣枯线，说明短期内二手房市场供需两端的交易意愿较强。二手住宅网签量为4656套，环比上涨3.4%，同比上涨1.8%。
图5：近一年深圳二手房录得量走势（套）。乐有家供图 受访者 供图
图5：近一年深圳二手房录得量走势（套）。乐有家供图 受访者 供图
价格方面，据乐有家门店成交数据，7月深圳二手住宅成交均价为5.93万元/㎡，环比小幅下降1.7%；门店挂牌数据显示，7月深圳二手住宅挂牌均价为6.36万元/㎡，环比小幅下降0.9%，“以价换量”现象明显。价格小幅下调，直接刺激部分刚需消费者和改善消费者的入场。成交量结构上，300万以下刚需及800—1000万改善房源成交占比分别提升2.4和1.7个百分点。
图3：近一年深圳二手住宅成交均价月度走势图（万元/㎡）。乐有家供图 受访者 供图
图3：近一年深圳二手住宅成交均价月度走势图（万元/㎡）。乐有家供图 受访者 供图
据深圳贝壳研究院监测，龙岗次新小区绿海山河里成为7月二手房成交量排名第一的小区，单月成交量高达64套，其后是皇御苑、桃源居。
图6：7月二手房成交量排名前十小区。贝壳深圳研究院供图 受访者 供图
图6：7月二手房成交量排名前十小区。贝壳深圳研究院供图 受访者 供图
贝壳深圳研究院分析，7月二手房源成交周期约200天，环比延长4天，一些放盘较久的房源获得成交；客源成交周期约118天，与前一个月相比延长12天。
展望8月，深圳市场预计将有保利臻誉府、新世界香蜜四季家园、深铁阅云境等多个热点项目入市，市场表现值得关注。
与深圳市场不同，全国房地产市场方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月百城新建住宅均价环同比均上涨，百城二手住宅均价环同比、重点城市住宅平均租金环比跌幅有所收窄。
南方+记者 李荣华（乐有家研究中心、贝壳深圳研究院供图）
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