不一样的保利

当笔者写下这个标题时，广东保利的“新潮入海”媒体春茗活动或许已揭幕。虽然只是每年例行动作，外加一场酝酿多时的新品发布，但这一刻，笔者的大脑却如翻江倒海，无法平静。

在刚刚过去的2026年2月，广州珠江新城马场地块迎来“史诗级”土拍，单笔掘金236亿元，8家房企同台竞价，历经243轮、近9小时鏖战，保利与越秀贴身厮杀至最后一刻，虽未摘得地块，但其全程强势加价的进攻姿态，引爆全城关注。南方+房产频道“旁观”和监测了拍卖全过程，负责的记者和产业研究员用“心惊肉跳、刺激劲爽”来形容整个过程。

马场地块。 受访者 供图

马场地块。 受访者 供图

放眼和复盘近年广州楼市，从天河、海珠等核心区与越秀、中海的寸土必争，到天曜、天奕、天瑞等天字系产品及玥玺湾横扫高端市场，保利发展彻底褪去早年登顶行业头部时的忐忑与谦抑，以极具侵略性的拿地节奏、碾压式的产品打造野心，成为大湾区楼市最具辨识度的领跑者。

有人说，这场从“被动守位”到“主动进攻”的蝶变，不仅改写了广州核心区楼市竞争秩序，更为行业释放出强烈信号：在好房子建设迈入新阶段的当下，头部房企的竞争早已进入白热化，而保利，正成为定义行业内卷、引领品质突围的核心变量。

从忐忑谦抑到咄咄逼人

虽然笔者未能亲临现场感受保利的野心，但即使隔着半座城市的距离，仍能真切感受到，这是一种“风格的裂变”：从前些年的谦抑登顶，到近年的强势出击，保利的行业姿态已发生脱胎换骨的变化。

回溯2023年，保利发展凭借当年4222亿元全口径销售额、3469亿元营业收入，首次同时拿下行业销售、营收“双料第一”，正式坐稳头部房企“一哥”位置。彼时的保利，刚完成逆袭登顶，整体风格偏向稳健谦抑，甚至带着几分忐忑与保守。记得在一次公开场合，广东保利的某位营销高管面对几十家媒体的群访，就曾坦承：“保利是被动坐上这个位置的”。而此前，这家龙头房企深耕行业多年却始终恪守“稳字当头”，拿地节奏克制、产品布局务实，即便手握规模优势，也极少在公开市场展现强势姿态，更倾向于默默深耕、稳步扩张。

但为何短短数年间，保利发展的风格就发生蝶变？尤其以广州为核心的大湾区市场，其进攻态势堪称“咄咄逼人”。这种转变，在土拍市场体现得淋漓尽致。与中海的稳健保守、越秀的本土深耕不同，保利的打法显得更具攻击性，不满足于既有份额，而是主动出击抢夺核心资源、抢占高端赛道，彻底摆脱了早年的谦抑底色，成为楼市中最具冲击力的破局者。

大湾区楼市核心区“珠金琶”  受访者 供图

大湾区楼市核心区“珠金琶”  受访者 供图

笔者平时走访一线市场，与业内老行尊闲聊，几乎无人否认，保利这些年在粤港澳大湾区的领跑优势，尤其是广东保利重金打造的天字系产品，绝对可以称得上是能代表广州敬奉给全国好房子盛宴的一组“硬菜”。

一位广州市房协的专家私下对笔者说，保利的强势进攻，绝非盲目造势，而是依托实打实的业绩与产品力，有着充足的硬核底气。以广州为核心的大湾区，早已成为保利的战略核心阵地，近四年在广州投资拿地总额超750亿元，2025年广州流量销售金额高达550亿元，市场占有率稳居前列，全市市占率23%，成为名副其实的广州楼市领跑者。

高端产品领域，保利更是展现出让对手颇具压迫性的竞争力。天河保利玥玺湾，作为保利高端产品集大成之作，2025年首开即创下106亿元销售额，成为当年全国首个首开破百亿的现象级住宅，成交均价17万元/㎡，最高单价超30万元/㎡，3000万元以上房源成交套数远超广州全年同类产品总量，号称在超高端市场占有率超82%，改写了广州楼市的竞争格局。天河保利天曜，2025年销售额达62亿元，核心户型一度“秒罄”，价格逆市上扬，稳居全市1000-3000万总价产品销售额榜首；此外，保利天奕、天瑞等项目，也持续领跑所在板块，形成天字系全覆盖、全品类热销的局面。

当然，这其中也不乏有同行说保利通过打价格战来取得竞争优势。但在政府的“定价”管理政策日益开放的广州，其他房企也可以用同样的招数来应对市场变化，并不存在盲目推高自己的产品价格来为竞争对手让路的问题。

此外，不同于其他房企高端产品的单点发力，保利以天字系（TOP级）为核心已形成完整的产品矩阵，加上2025年横空出世的超高端产品玥玺湾，精准匹配不同置业需求，每条产品线均有明确定位、严苛标准与标杆项目，形成“高端破局、改善领跑、刚需夯实”的全维度产品壁垒，每一款产品都在产品力上反复打磨，这也是其能在激烈竞争中脱颖而出的核心关键。

从另一个角度来看，保利的强势崛起，让广州楼市乃至整个行业的竞争逻辑发生巨变，也为迈入新阶段的好房子建设，带来了深刻的行业思考。当前，房地产行业已彻底告别规模化扩张，进入“品质为王”的好房子建设新阶段，居住本质回归，客户对产品、配套、服务的要求愈发严苛，头部房企的竞争，从早年的规模比拼、区位比拼，转向产品力、交付力、服务力的全方位内卷。

李宇嘉等多位行业专家也曾跟笔者表达过忧虑：保利等房企的进攻姿态，也可能直接推动行业内卷的加剧。在核心地段土拍上，保利主动拉高竞争门槛，让越秀、中海、华润、绿城等竞争对手不得不跟进投入，核心区地块竞争愈发激烈，拿地成本持续攀升；在产品打造上，保利以玥玺湾为标杆，不断拔高高端住宅的产品标准，从八衡健康生态系统，到隐蔽工程透明化展示，再到非遗工艺融入、全周期服务配套，倒逼竞品不得不升级产品、提升品质，整个高端楼市的产品底线被持续拉高。这种内卷，不再是低层次的价格战，而是聚焦好房子本质的品质内卷，看似加剧了行业竞争，实则推动整个行业向更优质、更贴合居住需求的方向发展。

但与此同时，保利的强势也形成了鲜明的行业分层：其凭借规模优势、资金优势、产品优势，占据核心地段、打造顶级产品、掌控高端市场，形成了难以撼动的领先地位。而中小房企乃至部分中型房企，难以跟上其拿地节奏与产品投入力度，只能退守非核心板块，或聚焦细分小众市场，逐渐沦为追逐者、跟随者，楼市“马太效应”愈发明显。未来楼市，或将形成“保利引领内卷，对手被动跟随”的格局，头部房企持续领跑，中小房企只能夹缝求生，行业集中度进一步提升。

是时代必然，还是战略抉择？

当然，有一些问题我们也需要更深层次的审视。保利之变，到底是时代的必然，还是说，其只是一家公司自身发展到一定时期的战略抉择？

有位“骨灰级”产业观察者私下坦言，这两种视角和评判均有其合理性。保利从谦抑领跑者到强势破局者的转变，绝非偶然，而是行业周期、市场格局与企业战略共同作用的结果。早年行业处于高速增长期，规模扩张是核心主题，保利即便登顶头部，也需保持谦抑，规避市场风险；而当下行业进入深度调整期，市场分化加剧，核心地段、优质资源愈发稀缺，唯有主动出击、抢占核心资源，才能守住头部地位，穿越行业周期。

对于广州这座城市而言，保利的蝶变更具特殊意义。作为大湾区核心城市，广州高端楼市亟须标杆引领，保利以一系列划时代的高端产品重新定义广州好房子标准，推动高端住宅从“区位导向”转向“品质导向”，契合了好房子建设新阶段的核心要求；其在土拍市场的强势，也激活了核心区土地市场活力，推动城市核心板块更新升级，助力广州楼市高质量发展。

保利将推动行业产品力互卷加剧     受访者 供图

保利将推动行业产品力互卷加剧     受访者 供图

与此同时，我们也需理性看待保利引领的行业内卷：良性的品质内卷，能推动产品升级、惠及购房者，让好房子真正落地；但过度的资源争夺与成本投入，也可能带来市场风险。而保利的核心优势，在于其始终坚守好房子本质，即便进攻态势拉满，也始终以产品力为核心，没有盲目追求规模与噱头，这也是其能持续领跑的关键。

最后我们来思考一下，不一样的保利，到底能否为我们定义不一样的行业未来？

客观来说，在好房子建设迈入新阶段的当下，保利的进攻姿态，既加剧了行业品质内卷，也推动了行业整体升级；其强势领跑的格局，既形成了鲜明的行业分层，也为行业树立了品质标杆。未来，随着保利持续深耕大湾区、加码核心市场，广州楼市的竞争格局将愈发清晰，而保利，将继续以引领者的姿态，定义好房子标准，主导行业竞争方向，而其他竞品，唯有全力追赶，才能跟上这场品质突围的浪潮。

南方+记者 冯善书