佛山一手房库存量降至新低

改善供求关系被认为是“稳楼市”的关键。今年1—5月，佛山房地产市场供给与需求结构持续调整。

佛山贝壳研究院统计显示，截至4月底，佛山全市一手房可售库存约4.94万套，去化周期约13.68个月，总体趋向更加平衡。这是佛山落实国家对商品房建设“控增量、优存量、提质量”要求的体现，从今年前5个月土地市场情况就能看出，佛山土拍节奏虽然有所放缓，较去年同期拍地面积减少42%，但已入市或“待嫁”的不乏一些备受关注的高质量地块，更多集“空中园林”“垂直绿化”等于一体的高品质“第四代住宅”蓄势待发，符合《住宅项目规范》最新国家标准的产品将成为“主角”。

可以说，佛山新建住房市场正进入转型的“窗口期”。

佛山房地产市场深化“从量到质”的转型。图为佛山千灯湖片区俯瞰。 廖明璨 摄

佛山房地产市场深化“从量到质”的转型。图为佛山千灯湖片区俯瞰。 廖明璨 摄

供求关系“更健康”

一手房库存降至5万套以下

“‘稳楼市’的关键是回归基本面，改善供需关系，这是今年的重点方向。”住建部政策研究中心副教授李嘉珣在佛山接受采访时表示。

近一年来，佛山楼市供求关系正趋于平衡。佛山贝壳研究院数据显示，截至4月末，佛山一手房可售套数约4.94万套，环比下降1%，比去年12月末减少0.11万套；去化周期13.68个月，环比持平，一年来呈不断下降趋势。

所谓去化周期，是指房地产市场中现有待售商品住宅存量，按照平均销售速度，完全售罄所需的时间，核心作用是衡量市场供需平衡和销售效率。上海易居房地产研究院发布的一份报告中提到，去化周期合理区间为12个—14个月。今年1月，该机构统计的全国100个城市中，一线城市去化周期已回到合理区间，对于提升行业信心有较为积极的作用。

从分区域看，佛山一手房库存主要集中在顺德区（1.58万套）、南海区（1.55万套），两区占全市库存总量的六成。此外，禅城区、三水区、高明区库存量分别为0.55万套、0.58万套、0.67万套。4月，除了禅城区因新增批售库存环比上升6.8%之外，其余四区环比均下降。

在此基础上，五区按照各自销售速度卖房，分别要卖多久？其中，禅城区当前的库存去化周期最短，仅为8.37个月；顺德区库存量虽然多于南海区，但销售速度更快，去化周期为12.42个月，短于南海的15.52个月。数据显示，三水区、高明区的去化周期分别达到16.54个月、23.23个月，高明区供过于求的情况最明显。各区销售速度的错位，是市场选择的结果。

宅地供应“五连降”

推进“从量到质”的转型

佛山一手房供求关系的变化，是从土地市场传导而来的。

作为楼市的“晴雨表”，土地市场也呈现“控增量、优存量、提质量”的特点。今年的国务院《政府工作报告》强调，要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

根据《2025年佛山供地计划》，佛山住宅用地拟供应222公顷，同比减少21%，且近五年呈持续减少之势。此前的2021年至2024年，佛山的住宅用地供应分别为453公顷、380公顷、327公顷、280公顷。

再看土拍成交情况，今年1月1日—5月26日，佛山共成交商住用地5宗以中小型甚至微型地块为主，成交总面积12.75万平方米。相比之下，2023年、2024年同期的土拍成绩分别为47.23万平方米、22.01万平方米。

出让地块均为起拍价成交，分别位于狮山镇、乐从镇、均安镇、西南街道、勒流街道。其中，总价最高的乐从镇裕和路以北、汾江南路以东地块，卖出12.7亿元，单价最高的狮山镇罗村大道以东、和贵路以北地段，楼面价为8800元/平方米，相比过往动辄超万元的楼面价，近年市场已回归理性。

事实上，从过去一两年的土拍就能“预见”当下的一手房供给情况。去年，佛山共出让涉宅用地34宗，其中大于2000平方米地块32宗，成交面积163.22万平方米，成交金额约252.17亿元。纵观近五年数据，去年的土地出让面积比2023年有一定回升，但整体仍处低位。分区来看，顺德区的成交面积最多，南海区的成交金额最高，两区出让面积合计占全市超七成，桂城、大良、大沥成年度最“吸金”镇街。

在土地出让总数减少的背景下，佛山更重视土拍的“质量”，今年入市或准备“出嫁”的地块，不乏一些受到高度关注的靓地。

5月7日，禅城区发布《祖庙东华里七 八号地块控制性详细规划局部调整》征求地段内利害关系人意见的公告，东华里七、八号地块从商业用地调整为居住用地。这两块地距离广佛线祖庙站均在百米之内，与岭南天地、百花广场相邻，多家房企已经表露出浓厚兴趣。

同时，佛山也不断放宽土地出让条件，鼓励发展“新规”项目或四代宅项目，以更好地满足购房者的改善需求。据不完全统计，今年，佛山拟建四代住宅的地块共有7宗。

巩固扩大“白名单”

融资额落地居全省前列

经过一轮“洗牌”，“国家队”已经成为佛山拿地的主力军。去年，国央企拿地占比近八成，其中南控集团和顺控城投无疑是最大的买家。今年1—5月，保利、招商等头部地产企业以及区属国资力量持续发力。

如果说从去年9月开始的一系列针对需求端的政策，在降低购房门槛、减轻房贷负担、加速需求释放等方面发挥了作用，那么佛山对开发商的支持，主要体现在授信融资领域。

今年3月，佛山市房地产融资协调机制办公室发布《关于进一步做好审核制“白名单”工作的通知》。通知强调，为进一步巩固扩大“白名单”工作成效，更好满足合规房地产项目融资需求，佛山市各区融资协调机制要进一步加大审核制“白名单”工作力度，常态化推动有融资需求项目能报尽报、合规项目应进尽进、已审贷款应贷尽贷、资金拨付能早尽早、政银加强合作，为房地产项目注入金融活水。

据了解，去年，佛山房企“白名单”项目数量、授信金额、融资落地金额均居全省前列，为保交房工作和房地产市场止跌回稳发挥了积极作用。另据佛山市住建局数据显示，去年，佛山保交房项目交付超2.9万套，完成既定目标。

接下来，更多具有佛山特色的楼市政策有望落地。今年年初，佛山印发《关于推动2025年一季度经济“开门红”的若干措施》，研究推动凭购房合同入学政策，各区研判优化入学条件，非本地户籍购房者可凭满一定期限的购房合同入学。

对于二季度的佛山楼市，多家机构持积极态度。中指研究院华南分院研究总监杨永俊认为，当前，降准降息相继落地，中美“对等关税”阶段性缓和，宏观经济稳定运行态势有望持续巩固，佛山房地产市场在二季度有望有所表现，成交量或将温和放大。

撰文：华声宇