下载客户端
十五运会热潮席卷羊城之际，楼市传统旺季“金九银十”正式落下帷幕。第三方机构数据显示，2025年10月广州新房网签数据定格在5999套，环比上涨14.1%，实现两月连涨；而二手房市场受黄金周出行、新房分流影响，9-10月持续下滑，却仍保持前十月同比增长。这场旺季收官战，不仅勾勒出市场结构性转变的清晰脉络，更见证了好房子的突围逻辑与行业深层变革。
在这场关键战役中，谁是真正的“优等生”？哪些项目实现了突围？南方产业智库对广州8大片区60个知名楼盘的抽样监测显示，2025年10月广州好房子畅销指数榜单中，绿城·玉海棠、越秀珠实城发江湾和樾等十大项目脱颖而出，成为旺季市场去化标杆。
榜单透视：“过江龙”大战本土巨头
本次监测覆盖已售货源26690套、未售货源15057套，整体平均去化率为64%，较上月有所提升，主要得益于“金九银十”发力，项目整体去化率提升，比如招商林屿境、龙湖亚伦央璟颂、保利臻誉等项目在9月统计中去化率还不足80%，此番借助“金九银十”的火，一口气去化突破80%，接近清盘。
值得一提的是，10月监测楼盘较上月有所调整，一些接近清盘的项目如保利天瑞等被剔除，加入了保利·翡丽甲第、越秀贝好家·嘉悦云启、中建岭南序等近期开盘热销的项目。这些项目虽然是“全新面孔”，但是一入市就引发较大反响，短时间内去化迅猛，所以加入之后并未拉低整体去化率。比如位于荔湾白鹅潭板块的保利翡丽甲第，10月底才开售，首开1栋和5栋，推售130套，产品包括135-245平方米大平层，价格7万-13万元/平方米，户型越大单价越高，首开热销约18亿元，整体去化达九成。根据监测，目前该楼盘拿到预售证的产品整体去化率近40%。
榜单前十席位的争夺中，本土房企“一哥”保利发展和“二哥”越秀地产展现绝对统治力，包揽5个名额，延续区域深耕优势。而绿城、龙湖等“过江龙”与央企招商蛇口的强势崛起，让市场竞争更具看点。番禺绿城·玉海棠自去年底入市以来，220套预售房源去化率达97%，海珠绿城馥香园去化超70%，双盘热销的底气之下，绿城10月再掷13.33亿元拿下白云新城地块，加速广州版图扩张。龙湖亚伦央璟颂作为畅销榜常客，10月从第九名升至第八名，在新盘扎堆的市场中稳扎稳打；南沙招商林屿境凭借四代宅产品、140%超高使用率的核心优势，在外围区域闯出热销路径。
值得关注的是，榜单新晋表现惊艳。保利·翡丽甲第、越秀贝好家·嘉悦云启等近期开盘项目的加入，不仅未拉低整体去化率，更以迅猛去化态势为市场注入新活力。
分层来看，市场分化特征显著，且“好地段”已经不是保命符。10月广州好房子畅销指数显示，畅销指数达80%以上的9个，占总抽样项目的15%；畅销指数在60%-80%区间的21个，占总抽样项目的35%；畅销指数在30%-60%区间的19个，占总抽样项目的32%；畅销指数在10%-30%之间的8个，占总抽样项目的13%；畅销指数低于10%的有3个，占总抽样项目的5%。
鲜明的数字对比背后，是产品力与营销力的双重较量。核心区部分项目的遇冷颇具代表性。国庆开盘的建鑫如意芳华，坐拥热门的白鹅潭板块，主打荔湾稀缺小户型，部分户型望江且得房率可观，但受周边环境杂乱、户型设计争议等因素影响，销售表现不及预期，不得不推出较开盘价下调30余万元的特价房挽回客源。海珠区中交天翠、中建天钰，越秀区广州城投东园公馆等项目，虽占据优势区位，却因产品定位偏差或营销节奏失衡，始终未能打开局面。
热度攀升：房票用活，释放购买力
今年“金九银十”期间，广州未出台重大楼市利好政策，但新房市场仍实现热度攀升，房票制度的全面落地与推广堪称核心推手。作为被征收人房屋安置补偿权益的货币量化凭证，房票已成为连接旧改、楼市与民生的关键纽带，为市场释放可观购买力。
天河区的网签异动是房票效应的直观体现。今年6月，天河区新房网签量达1074套，其中最后3天网签853套，主要得益于旧改进度加快，村民持房票购置周边新房。中建天河精诚壹号、广州城投天禧等纳入房票置换房源名单的楼盘，网签量均出现爆发式增长。
黄埔区在房票安置领域的探索走在全国前列。2024年4月，该区在九佛街道“五村七片”项目发放全国首张“依法征收、净地出让”模式房票，开启安置补偿新路径。数据显示，2025年1-9月，黄埔区城中村项目通过房票认购商品房2305套，面积约23万平方米，其中区内认购1661套，跨区认购覆盖增城、海珠、天河等多个区域，实施速度位居广州首位。
克而瑞广佛分析师指出，房票的出现及使用渠道的拓宽，是广州顺应市场变化的创新举措，它将土地供应、楼市去化、财政收入与产业发展的分散脉络，整合为高效流动的生态网，为城市发展注入新动能。在房票赋能下，广州新房网签量自8月起实现“二连涨”，10月成绩仅次于5、6月，成为年内第三高点，彰显出市场的强劲韧性。
梁唯春 摄
梁唯春 摄
行情分化：一二手房“分道扬镳”
“金九银十”的广州楼市，新房与二手房呈现出截然不同的市场图景。与新房市场的热度攀升形成鲜明对比，二手房市场显得相对冷清。广州房地产中介协会数据显示（统计周期为9月26日至10月25日），10月广州二手住宅网签7479套、74.32万平方米，环比分别下降10.61%和9.88%。
假期因素与新房分流是二手房遇冷的主要原因。“十一”黄金周期间，大量市民出游或返乡，导致二手房带看、签约受阻；同时，新房项目集中推新并加大营销力度，以更具吸引力的价格和品质优势，分流了部分二手房潜在客源。不过，从全年维度看，二手房市场仍保持稳健增长，2025年1-10月（统计周期为2024年12月26日至2025年10月25日），广州二手住宅网签90121套、899.70万平方米，同比分别增长2.56%和2.68%。
可以发现新房和二手房分化越来越明显，甚至市场已经“分道扬镳”。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前二手房价格仍处于调整阶段，购房者选择面较宽，而一手房在性价比方面的优势更为突出。多项利好政策推动下，改善型需求率先涌入品质更高、优惠明确的一手市场，推动项目开盘去化率走高，导致一、二手房市场出现明显分化。
事实上，在这波“好房子”的浪潮中，不仅带来新房、二手房行情分化，新房分化也越来越明显。与前几年的“金九银十”不同，今年霸榜广州成交榜的，清一色都是改善盘、高端盘，比如天河的保利天曜、天河都荟等。但是对比2020年同期，广州一手网签的成交主力，是清一色的外围区，主打性价比的刚需盘，比如番禺的亚运城、南沙的时代香海彼岸等。
随着“金九银十”落幕，2025年楼市进入最后两个月的冲刺阶段。对于年末市场走向，业内形成了乐观与谨慎两种不同观点。持相对乐观观点的广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，四季度市场还会保持增长态势。在不断落实存量政策、出台增量政策的导向下，政策红利对市场热度继续形成支持。
另一种观点则较为谨慎。克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓指出，当前楼市最重要的任务仍然是去库存，因此房企还需坚持促销走量。虽然广州楼市在国庆黄金周成交活跃，节后三周市场仍然维持了较高热度，但与去年同期相比仍有较大差距。
2025年“金九银十”的收官答卷，既展现了广州楼市的韧性与活力，也暴露了市场分化、库存压力等深层问题。随着年末政策红利的持续释放与市场调节机制的不断作用，广州楼市正朝着更健康、更理性的方向发展。对于购房者而言，当前市场既有充足的选择空间，也有不少高性价比的置业机会；对于行业而言，这既是去芜存菁的转型期，也是回归产品本质、实现高质量发展的关键期。
撰稿：南方+记者 周中雨 柴亚娟 冯善书
见习记者 景子妍
统筹：周中雨
策划：冯善书
制图：吴颖岚 谭唯 陈乐
出品：南方产业智库
订阅后可查看全文(剩余80%)
