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城中村改造不是“造富神话”，那些“等一等价更高”的高补偿需求，不仅拖延了广州旧村改造进度，更直接影响着绝大多数村民的回迁速度。在房地产市场经历结构性调整的背景下，广州市城中村改造工作迈入新阶段，新一轮城中村改造以公益性为特色，将安置与保障放在首位。
为从根本上解决城中村改造个别留守户问题，广州市不断探索尝试以行政处理、司法裁决等方式多管齐下促进签约，推动城中村改造尽早进入安置房建设和交付阶段，让村民们早日回迁安居。
4月30日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单的通知》（下称《通知》），《通知》结合当前旧村改造项目动迁难问题，总结前期试点项目实践经验，探索解决留守户动迁难的合理、合法路径，建立一套行之有效的拆迁补偿安置争议行政处理政策制度和工作机制，成为在去年5月起实施《广州市城中村改造条例》后，形成的可复制可推广的经验做法。
什么情况下可申请行政处理？
近日，广州番禺里仁洞城中村改造项目发布公告——收回改造范围内集体土地使用权表决通过。该项目在4月15—18日期间，启动集体土地依法办理产权注销及行政处理表决，表决同意率为90.70%，这意味着绝大多数村民期待以行政处理方式，甚至司法举措解决少数留守户拖延问题。
作为广州市重点投资项目，里仁洞城中村改造项目在全市具有典型性和代表性，该项目起步早、前期推进节奏高效有序：8个月实现首期复建安置房结构封顶，刷新了广州市超大型旧改项目相关纪录。去年10月，项目启动首批复建安置房摇珠分房，3151套房屋以公平、阳光、透明的方式顺利完成摇珠……为不被留守户拖延项目进展，顺利将安置房交付村民，里仁洞项目决定收回改造范围内集体土地使用权。
以上情况在广州城中村改造项目中不鲜见，2024年1月，天河区冼村街冼村股份合作经济联社收回冼村城中村改造范围内集体土地使用权的批复发布，并要求依法落实相关补偿及安置等事宜。
对于长期困扰城中村改造工作的留守户问题，广州一直采取试点经验探索与政策立法并行的解决通知，各行政区在典型项目改造工作中大胆实践，创新思路逐步破解留守户动迁难问题，为全市出台相关政策、规范行政处理程序打下了坚实基础。
以上案例均收回了集体土地使用权，正是为下一步启动行政处理工作做好铺垫。《通知》提出，对改造范围内房屋无法达成拆迁补偿协议，从而引发补偿安置争议的，可由项目所在地区政府依据当事人申请作出行政处理决定。改造主体或留守户房屋权利人，可向区人民政府申请行政处理。（改造主体指实施旧村改造的村集体经济组织、合作企业或负责实施改造的项目公司。）
改造主体申请行政处理的前提条件包括如下：
改造项目范围内集体土地使用权已批准收回，或集体土地已按“城中村”改制、“农转居”等政策转为国有土地但未发布征地公告，且经“四议两公开”程序表决同意由政府作行政处理的；
由村集体经济组织、合作企业、项目公司（如有）单方申请或共同申请；
有明确的被申请人，且申请人与被申请人未达成房屋拆迁补偿安置协议；
申请行政处理事项应当是旧村改造范围内留守户房屋拆迁补偿安置包含的临时安置方式、补偿方式、补偿标准、搬迁期限、产权注销等事项；
行政处理事项应有明确的申请请求和事实、理由和证据材料。
须提供2种以上补偿意见供留守户选择
对于受理行政处理的申请，区行政处理机构应在申请材料之日起5个工作日内完成受理审查，符合规定条件的，应该受理并向申请人出具《受理通知书》。区行政处理机构应自受理申请之日起3个工作日内，将行政处理申请书副本及答辩通知书送达被申请人，并在答辩通知书中注明被申请人权利。
在受理行政处理工作期间，区行政处理机构可根据合法、自愿的原则，对申请人与被申请人进行调解，也可以指引当事人向人民调解委员会申请调解。当事人不同意调解或调解不成的，区行政处理机构应当及时作出行政处理决定。
在行政处理期间，区行政处理机构可开展调查取证工作，对留守户房屋的事实情况，区行政处理机构应通过实地勘察、走访村落、询问相关人员、咨询相关职能部门等方式进行调查取证。
在行政处理期间，申请人撤回行政处理申请的，应向区行政处理机构说明理由并递交撤回申请书，经区行政处理机构审查同意后方可撤回。
区行政处理机构在作出行政处理决定时，应基于补偿安置通知提供2种以上补偿意见供留守户房屋权利人选择，充分询问留守户房屋权利人的意愿并做好记录。行政处理意见形成后，区行政处理机构须草拟行政处理决定告知书。当事人可依据告知书提出陈述、申辩与听证的诉求。
广州市相关部门提供了几种行政处理的情形：
1.房屋拆迁补偿安置通知表决程序正当、内容符合法律法规以及政策规定，事实清楚，证据确凿的，作出给予补偿、限期搬迁、交付拆除、产权注销的决定；
2.房屋拆迁补偿安置通知表决程序正当、内容符合法律法规以及政策规定，事实清楚，证据确凿但房屋权属不能明确的，作出补偿提存、限期搬迁、交付拆除、产权注销的决定，补偿归属可指引依法另寻途径解决。
3.涉及第三人属于承租人、同住人等，需明确其有配合搬迁的义务。其中，对经营性用房的承租人，能依据租赁合同等材料明确停产停业损失的，可在决定书中予以明确。
当事人对行政处理决定不服的，可以依法向广州市人民政府申请行政复议或向广州铁路运输中级人民法院起诉。
值此《广州市城中村改造条例》实施一周年之际，广州市住房和城乡建设局近日印发《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单》，率先在荔湾、天河等四区13个重点旧改项目试点争议处理机制，标志着广州城市更新法治化进程迈出关键一步，同时为保障民生和争议处理规范化探索了新路径。
全市试点项目以保障群众合法权益为核心，通过创新争议处理机制，确保旧改项目中的拆迁补偿问题得到公平、公正解决。通过明确申请条件、规范处置程序、设立证据标准，为化解补偿争议提供透明化操作指引，切实维护群众的合法权益，体现了城中村改造民生优先。
结合执行《广州市城中村改造条例》《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，首创双轨争议处理机制（即：对已实施集体土地征收的争议，按照《中华人民共和国土地管理法》执行；其他情形下，改造主体或房屋权利人可以向组织实施旧村庄改造的区人民政府申请行政处理）。天河区冼村项目已率先开展试点实践，实现了融资区全面清零，依法动迁工作取得关键突破，为破解“协商僵局”提供了新思路。
试点项目建立“实践—反馈—优化”动态提升机制。通过试点实践，不断总结提升，优化争议处理机制，积累工作经验，建立一套行之有效的拆迁补偿安置争议处理试点政策制度和工作机制，不仅提升争议处理的效率，也为未来更大范围的推广奠定了良好基础。试点工作严格遵循法治化原则，制度设计凸显双向规范。
改造主体申请行政处理的，需提交项目方案批复、补偿安置方案、权属证明等11项核心材料；未签约房屋权利人则可通过共同申请、委托代理等方式主张权益。这一规范化的处理流程，能有效确保征拆的公平、公正，实现各方利益平衡。
南方+记者 郎慧
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