一季度佛山楼市观察：迎来小阳春，力推好房子

“综合考虑当前佛山购房者需求偏好以及‘好房子’的相关特征，教育、商业、医疗等各类资源禀赋聚集、有一定景观资源的板块后续更有发展潜力。”中指研究院华南分院研究总监杨永俊说。

楼市是经济发展的重要引擎。在促消费、稳楼市的大背景下，开年一季度楼市走势颇受关注。

今年1月、2月，受春节影响，佛山楼市仍处于低位。3月是楼市一年当中的交易旺季，佛山楼市也在3月下半月迎来了上扬走势。数据显示，3月第三周、第四周（3月17日—30日），佛山商品住房成交量实现二连涨，创下年内新高。

观察这一波回稳行情，可以发现，佛山楼市供求两端正在呈现一些新特征。

在需求端，佛山二手房市场升温速度明显高于一手房：3月佛山二手房网签二手房5381套，网签面积64.12万平方米，环涨73.4%，为近15年第四高；此外，“卖一买一”的改善性购房需求增多，120平方米及以上面积住房成交占比继续上升。

在供给侧，今年，“好房子”等相关表述被首次写入国务院《政府工作报告》，土地出让条件优化使得开发商有更大空间升级产品和服务，更加宜居的第四代住宅（城市森林花园住宅）已经“浮出水面”。

佛山正加快打造更多安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅。戴嘉信 摄

佛山正加快打造更多安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅。戴嘉信 摄

“小阳春”3月住房成交量二连涨

自去年5月起，佛山推出一系列重磅政策“稳楼市”。佛山“13条”叠加央行降低首付、下调利率的举措，推动成交量在年中短暂走高。去年9月中央政治局会议召开后，多项房地产政策陆续出台，政策效应持续时间较长，带动第四季度佛山楼市“翘尾”收官。

但今年开年后，受春节影响，1月佛山楼市走低。佛山房协房地产行业研究站数据显示，佛山共网签一手房2431套，网签面积29.13万平方米，环跌48.38%。

紧接着的2月，交易数据仍处低位。佛山房协房地产行业研究站数据显示，佛山2月共网签一手房1833套，网签面积22.51万平方米，环跌22.73%，整体呈现二连跌态势。不过，今年2月的楼市整体好于去年，去年2月共网签一手房1436套，网签面积16.52万平方米，今年2月同比分别涨了27.6%和36.3%。

直到3月后半段，回暖势头才逐渐显现出来。

3月第三周（3月17日—23日），佛山一手房网签725套，环比上升18.08%；二手房网签1320套，环比上升8.46%。这是年后住宅周度网签首次破2000套。

第四周（3月24日—30日）涨势延续，一手房网签959套，环比大幅上升32.28%；二手房网签1333套，环比上升0.98%，这是二手房连续第八周环比上升，二手市场维持高位运行。本周，佛山楼市供给端表现也更加积极，一手房新增预售333套、新增预售面积4.36万平方米，预售套数环比上升39.92%。

3月是楼市一年当中首个交易旺季，俗称“小阳春”。对于不少开发商来说，3月的“小阳春”是不可错过的销售节点。

“3月楼盘来访对比上月增加60%，成交金额提升53%，目前已超额完成月度销售任务。”位于南海狮山的保利·湖光里项目负责人介绍，来访以狮山本地购房者为主，另外增加了部分桂城、广州的外溢客群，趁着这一波热度，楼盘将继续加推别墅产品。同样感受到市场的暖意，招商华玺项目在最近开放了二期样板房，做好了开盘准备。

据贝壳平台成交数据，今年一季度新房呈现量增面积变大的趋势。今年1月1日至3月24日佛山贝壳新房成交量同比上涨16.2%，其中120平方米及以上面积占比从23%左右上升至近27%，100平方米以下户型占比则从49.5%缩减至45.45%。

“目前，佛山无论从首套房认定标准、房贷利率，还是公积金、购房入户政策等，都有利于购房者‘按需上车’。”贝壳研究院佛山分院院长董晓丹说。

从房贷成本看，根据3月20日公布的新一期LPR，5年期和1年期利率均维持不变，佛山银行5年期以上首套房贷利率为3.0%（即LPR-60BP），处于历史低位。并且，4月1日起，佛山市个人住房商业贷款将可以转为公积金贷款，市民在满足一定条件的情况下申请“商转公”，可以减轻偿还房贷的压力。

同时，佛山房价经历近4年的调整周期，去年底佛山租金回报率已达到2.9%，高于五年期定期存款利率，与新增首套房贷利率（3.0%）基本持平，“意味着当前买房的风险已大大减少。”董晓丹说。

“二手”活跃一季度成交同比增长11.33%

二手房市场活跃，是自2023年以来佛山楼市的一个重要特点。

实际上，这也是全国楼市的一个显著特点。据CRIC监测数据，2025年一季度，全国30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5353万平方米，累计同比持增22%。从月度走势来看，3月同比增长22%。

回看佛山，2023年被业界认为是“佛山存量房元年”，当年是近11年（2013—2023年）来，首次二手房成交占比超过新房。

去年，在佛山新政和央行“组合拳”利好政策的支持下，二手房市场热度持续提升，7月份网签量达5238套，明显高于新房，12月二手住宅网签量以5987套达到年度峰值。去年全年成交二手住宅54979套，成交占比持续提升，占全市总成交量的55.3%。

今年一季度，二手住宅表现也明显更为亮眼。据统计，一季度二手房成交12446套，同比增长11.33%，周度网签量连续八周环比上升，市场活跃度持续升温。其中，3月佛山二手房网签5381套，网签面积64.12万平方米，环涨73.4%，为近15年第四高。

贝壳交易数据显示，今年1月1日至3月24日佛山贝壳二手成交量同比上涨51.4%，120平方米以下面积占比最高，占比约76%。3月“小阳春”也更多体现在二手住宅市场上，单月成交量或成为2023年以来的峰值。

“相比而言，新房‘小阳春’稍显成色不足，购房者对于购房的观望情绪仍然较浓。”董晓丹分析说。

来到4月，受清明假影响，首周网签二手房935套，环跌29.86%，网签面积11.31万平方米，环跌31.16；第二周开始逐步回暖，二手房总计网签1333套，环涨42.57%，重新返回千套水平，网签面积15.62%，环涨38.11%，为年内成交高峰。

4月的第三周，佛山网签一手房仅490套，环跌10.75%，网签面积约5.97万平方米，环跌8.15%，二手房虽然也略有下滑，不过仍企稳千套水平，总计网签1243套，环跌6.75%，网签面积15.17万平方米，环跌2.88%。

值得一提的是，有行业人士指出，随着《住宅项目规范》的更新，未来更多“好房子”将进入市场，“第四代住宅”将与老房子在使用率和舒适度上进一步拉开差距，而这有可能会对二手房市场造成冲击。

需求变化改善性购房成消费主力

实际上，改善性购房需求已经成为当前佛山购房的主流。

“伴随多年来楼市的快速发展，市场供求关系发生转变，刚需性住房需求出现下滑，改善性住房需求逐步占据主导地位，‘卖一买一’置换购房的人群比例较高，这类人群对较高的房价接受能力更强，户型上更偏向于140平方米以上的大平层产品。”杨永俊分析。

改善性购房需求也是支撑3月“小阳春”行情的主要力量。

事实上，过去一年来，尽管小户型成交占比仍然更大，但大面积改善房市场走强的特征已愈发明显，从供应端看，120—144平方米及144平方米以上产品供应比例上涨，尤其144平方米以上产品占比涨幅达10%；从需求数据看，佛山新建住宅套均成交面积从2021年的111平方米上升到了去年的117平方米。

今年3月1日—30日，佛山贝壳新房成交情况显示，120平方米及以上面积占比从22.77%左右上升至近28.70%，100平方米以下户型占比则从49.5%缩减至44.22%。这也映射出市民从“安居”到“优居”的需求迭代。

多个楼盘的销售情况印证了这一点。据了解，主打改善性市场的东建映月湖壹号，仅2月成交额就突破了2.3亿元，一些企业老板选择320平方米大户型产品后，再推荐亲戚购买。在保利阅江台江缦，3月来访的近300批购房者中，几乎都是冲着大面积改善房来的，月度成交同比增长了7.7%。招商华玺一期243平方米户型总价约1300万—1500万元，320平方米户型总价则高达1700万—2200万元，“已经卖得所剩无几。”项目销售人员表示。

杨永俊认为，佛山产业相对发达，民营经济活跃，财富效应显著，购房需求较为旺盛。根据《2024胡润财富报告》，佛山拥有73300户富裕家庭（资产超600万元），排行全国第八；拥有30400户高净值家庭（资产超过1000万元），排行全国第九。

长远来看，房地产市场回稳的关键在于产业和人口。2023年末佛山市常住人口为961.54万人，全年增长6.3万人，近10年来年均增长约10万人，“随着落户政策，持续流入的人口将为房地产市场活跃提供坚实基础。”杨永俊说。

力推“好房子”“第四代住宅”预计今年入市

推动更多“好房子”入市，也是在回应市民对居住品质的追求。

今年的全国两会政府工作报告提到“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，这也是“好房子”首次出现在政府工作报告中。

3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，立足保障居民的基本住房条件和居住环境，注重提升居民居住体验，提出了“层高不低于3米”等具体要求。

“好房子的评判标准是多元的，不是新规报建楼盘、实得率高就一定是好房子，而是从业主的角度，住起来舒心、安心的就是好房子。”贝壳研究院认为，新时期的好房子需要具备空间布局合理、居住舒适度高、生态环境友好、智能化服务程度高等特征。

随着更多“好房子”入市，有望加快重塑房地产市场的生态。杨永俊指出，房地产企业建设“好房子”、提供“好服务”，是提升竞争力的根本所在，将促进企业迈向高质量发展。

造“好房子”，也成为今年佛山楼市供给侧的“重头戏”。

去年底，佛山首个“第四代住宅”试点项目官宣，选址位于三水区西南街道河口居委会“隔涌”（土名）地块。“城市森林花园住宅”也称“立体园林绿色生态住宅”，又称“第四代住宅”，建筑的垂直绿化率超过占地的100%，可提高城市绿化率，缓解城市生态环境压力，改变城市热岛效应，有效降低PM2.5，改善人们的居住环境。3月28日，该地块项目正式动工，主打大平层，预计今年四季度入市。

几乎同期，南海区狮山镇也挂牌了一块“靓地”，试点“第四代住宅”。根据《佛山市南海区关于提升城市建设品质优化房地产项目（城市森林花园住宅）试点实施方案》，城市森林花园住宅是以每户拥有面积不大于套内建筑面积的40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。目前申请建设的试点项目拟采用空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅共同规划建设的方式。

董晓丹表示，当前土地出让条件优化，开发商有更大空间升级产品和服务，可以尝试更多创新设计，落地绿色建筑技术，加强产业协同，引入智能化应用，打造出从外观到内在都具有革新迭代意义的好房子。

撰文：林东云 华声宇

策划：赵越 叶能军

统筹：叶能军