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近日，广东省自然资源厅、省农业农村厅联合印发了《广东省自然资源厅 广东省农业农村厅关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》（以下简称《若干意见》），以切实保障农民住宅财产权和宅基地使用权为目标，以权属无争议为前提，分类施策妥善处理农村不动产登记历史遗留问题。
《若干意见》明确了申请登记范围和申请登记主体，以2020年3月23日作为处理农村宅基地不动产登记历史遗留问题的时间界点，以2022年8月1日作为处理集体建设用地不动产登记历史遗留问题的时间界点。《若干意见》自2026年1月30日起施行，有效期5年。
《若干意见》针对宅基地、集体建设用地的不同情形分类提出了指导意见，其中包括宅基地上房屋超规、集体建设用地无权属来源材料等情形，并创新提出了宅基地登记“三级审核确认”处理原则、集体建设用地“按现状登记”等处理原则。
原村民转城镇居民，已建成宅基地面积超规、房屋建筑面积超规等，均可开展登记
据《若干意见》，宅基地登记申请主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，有下列情形之一，也可作为申请登记的主体：
1.本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权后，将户口迁出或因“村转居”转为城镇居民；
2.非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房；
3.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地；
4.非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，且权属未发生变化；
5.华侨原在农村的房屋拆除或坍塌，经县级以上人民政府批准，在原宅基地或村内其他宅基地建房；
6.其他经批准取得宅基地建房的。
《若干意见》创新提出了宅基地登记“三级审核确认”处理原则，即由组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核。对1982年《村镇建房用地管理条例》实施前及此后建成的房屋，针对宅基地面积、房屋建筑面积是否超过当地规定面积标准等具体情形，进行了详细规定。
其中，1982年《村镇建房用地管理条例》实施后建成的宅基地上房屋，占用的宅基地面积未超过当地规定面积标准，房屋建筑面积超过当地规定标准的，经公示和三级审核确认后，按宅基地实际面积和当地宅基地房屋建筑标准面积办理登记。占用的宅基地面积和房屋建筑面积均超过当地规定面积标准的，经公示和三级审核确认后，按当地宅基地标准面积和房屋建筑标准面积办理登记。
宅基地使用权及其地上房屋所有权登记原则上应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每名年满18周岁的成年子女原则上可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。各地市可以结合地区宅基地审批实际，探索解决满足分户条件未分开居住、因历史原因形成的“一户多宅”的宅基地使用权和房屋所有权登记问题。宅基地使用权及其地上房屋所有权登记申请人是否符合登记申请主体要求和“一户一宅”、是否分户认定等内容由三级审核确认。
集体建设用地无权属来源材料、缺规划验收合格证明文件等，符合条件亦可开展登记
《若干意见》明确，对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村级集体经济组织（村委会、社区）同意，并公告30天无异议，经乡镇人民政府（街道办事处）审核，报县级以上人民政府批准后办理登记。
集体建设用地上建筑物（构筑物）没有建设工程规划验收合格证明文件或规划条件核实意见等符合规划的材料，按照规定能够补办的，应当依法依规处理并补办手续后办理登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经县级以上人民政府同意后，县级以上自然资源主管部门按现状出具认定或审查意见。
集体建设用地上建筑物（构筑物）没有建设工程已竣工的材料，能够补办竣工验收备案手续的，应当依法依规处理并补办相关手续后办理登记。对因其它各种原因确无法取得竣工验收备案结果的，建设单位或其他办理主体可委托依法设立的房屋安全鉴定机构进行鉴定，出具鉴定合格意见书；并委托依法设立的技术服务机构，按不低于原建筑物建成时的消防安全标准对项目进行竣工验收消防查验和安全评估。
严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化
《若干意见》还强调，严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化。对城镇居民尤其是回乡退休干部违法购买宅基地和农房、各类社会投资主体下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆、借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地、违法违规搞合作建房、“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房等情形，一律不得登记。
据悉，省自然资源厅高度重视农村不动产登记发证工作，自2019年起全力部署推动房地一体农村不动产登记发证工作，截至2025年12月底，全省具备房地一体发证条件的宅基地已登记发证863.61万宗。但全省仍有超6成的宅基地不符合房地一体登记条件，此次出台化解农村不动产登记历史遗留问题政策，将促进农村宅基地、集体建设用地“应登尽登、应发尽发”。
南方农村报记者 邓宝盈
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