涉物管投诉多，惠州推进物业服务地方立法予以解决

业主大会成立难、物业服务质量参差不齐、公共收益收支不透明、行政执法进小区难……近日，惠州综合广播《行风热线面对面》节目邀请市住房和城乡建设局、市城乡管理和综合执法局相关负责人做客直播室，围绕“规范物业管理，建设和谐文明社区”主题，与听众进行交流互动。

节目上，相关部门负责人针对物业服务地方立法、“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”的专项整治行动情况进行介绍，并针对业主关注的住宅老旧电梯更新申报、业主委员会成立筹备及依法处置物业服务企业违法行为等热门问题解疑答惑。

立法

地方立法破解物业投诉多

当前，随着城市化进程加快，住宅物业服务管理领域矛盾频发，不仅影响了居民的日常生活质量，也制约了社区的和谐稳定。为有效应对这些挑战，惠州市正积极推进物业服务地方立法工作。

这一立法的背景，源于惠州物业服务行业的快速发展及其伴随的深层次问题。惠州市住房和城乡建设局党组成员、市建筑和房地产行业党委专职副书记谢峰在节目上表示，随着城市化进程快速推进，住宅小区数量呈现爆发式增长，物业服务行业规模持续扩大，截至2025年6月，全市从事物业服务活动的企业有990家，实施物业服务的住宅小区1966个，物业服务覆盖住宅面积达2.8亿平方米，物业服务行业从业人员超10万人，选举产生业主委员会的住宅小区有553个。

然而，在行业高速扩张的同时，一系列矛盾也日益凸显。谢峰指出，物业服务标准不统一、企业良莠不齐、业主与物业矛盾频发等问题层出不穷，传统管理模式已难以适应新形势下的治理需求。问题的严峻性反映在数据上：2025年以来，全市住建领域涉物业管理的信访数量占比高达40%以上，主要诉求集中在物业服务质量不到位、收费标准不透明以及业主委员会成立难等方面。

惠州市城乡管理和综合执法局党组成员、副局长梁志坚则从执法层面补充了当前存在的具体问题。2024年以来，查处的案件及接到的投诉举报主要有以下几种情况：拒不退出与移交：物业服务合同到期终止、业主大会决定解聘或法院判决退出后，原物业公司拒绝撤离管理区域、拒绝移交相关资料；违规处置管理用房：物业管理用房（包括物业服务用房、业主委员会办公用房等）所有权属于全体业主，但部分物业服务企业或业委会未经法定程序（如业主大会决定或主管部门批准），擅自将其出租牟利，侵犯业主权益；侵占公共区域经营牟利：物业服务企业擅自占用小区公共区域（如绿地、道路、大堂等）设置收费停车场、广告位、搭建设施，或将共用设施（如会所、活动室等）改变用途对外经营牟利，且未取得业主大会同意或未按规定分配收益；业主个人侵占行为：个别业主侵占公共楼道、公共绿地、屋顶平台等搭建构筑物（如封阳台、建阳光房、圈占绿地、堆放杂物）或安装设施。

针对上述制约行业健康发展和社区和谐稳定的突出问题，惠州正在制定《惠州市住宅物业服务条例（草案）》。《条例（草案）》主要聚焦于物业服务质量提升，坚持通过“小切口”“听民意”“有创新”，破解物业服务深层次问题。《条例（草案）》不分章节，共分为三十五条，涵盖了住宅物业服务活动的各个环节。

整治

业主可通过12345反映物业管理问题

谢峰表示，为切实解决物业服务领域存在的突出问题，维护业主合法权益，营造和谐、有序、宜居的社区环境，市住房和城乡建设局与市城乡管理和综合执法局联合开展了专项整治行动。此次行动重点聚焦“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”等核心问题，并涵盖住宅老旧电梯更新不及时等群众关切点。

具体而言，专项整治主要围绕三大方面展开：

物业服务履约不到位：未按合同约定内容和标准提供服务；未履行信息公示和报告义务；未履行物业服务企业移交义务；其他如擅自改变物业服务用房用途、无正当理由拒不退出项目、擅自改变公共建筑和共用设施用途等。

侵占业主公共收益：小区公共收益底数不清，管理不规范；擅自利用小区公共部位（如绿地、道路、大堂等）进行经营（如设收费停车场、广告位、搭建设施）；违规侵占小区公共收益；未公示公共收益收支情况。

住宅老旧电梯问题：电梯故障频发，运行状况差；出现问题维修不及时；群众反映强烈但未及时申报更新。

据悉，为畅通反馈渠道，业主可通过以下方式反映问题：各县（区）住建部门和城管执法部门的投诉举报电话及邮箱，将有工作人员记录跟进；惠州市智慧物业服务平台增设的“业主有话说”板块；12345政务服务便民热线；“惠民城管”微信公众号。

梁志坚介绍，2024年以来，全市城管执法部门已依法查处涉及物业管理类违法违规案件67宗，有力打击了行业乱象。他特别提及一个具有指导意义的典型案例：惠城区马安镇某花园小区商业运营公司因擅自占用小区广场、绿地建设经营停车场，被依法查处。该案是全市首宗因擅自占用物业管理区域共用部位私设停车场被处罚的案件，涉事公司被责令改正、警告并处罚款5万元。此案不仅为县（区）城管执法部门处理类似问题提供了参考，更有效捍卫了业主的共有权益，对潜在的违法者形成了有力震慑。

业委会

完善业主大会会议电子投票表决平台功能

为提升业主委员会的成立效率与运作规范性，市住房和城乡建设局着力优化流程、强化指导与支持。

“规范业委会成立及运作，是撬动群众智慧与力量、推动小区管理迈向多方良性互动的重要杠杆。”谢峰介绍，该局主要从三方面发力：

一是通过搭建投票平台，有效破解业主大会会议召开难、投票难、表决难问题。修订了《惠州市业主大会会议电子投票表决操作指引》，完善业主大会会议电子投票表决平台功能，提升业主线上参与住宅小区事务的决策和管理便利度，进一步提升业主参与率，有效减少表决结果的争议和纠纷。二是加大相关政策宣传指导。针对群众关注的焦点问题，组织专家就《惠州市住房和城乡建设局业主大会和业主委员会指导规则》的相关条款进行宣讲解读和现场答疑，切实消除公众对政策认知的盲点和模糊认识。三是完善业主自治规约。将业主比较关注的事项实体化明确下来，提供给各镇街和小区业主参考，切实减少业主间的矛盾。

◎热点问答

住宅老旧电梯更新申报

问：想要申请住宅老旧电梯更新要如何申报？

答：市住房和城乡建设局物业科科长严育军介绍，目前，2025年超长期特别国债资金支持住宅老旧电梯更新改造项目补助标准为更新电梯每台定额补贴15万元。申报需要满足以下条件：一是应为未开工或2025年1月1日以来开工建设且施工进行中的15年以上电梯更新更换任务，已完工的不得申报；实施更新的电梯单台投资须大于15万元。二是居民就电梯更新更换方式、出资方案、更新后管理及维保方案等已达成一致意见。三是多渠道筹措电梯更新更换资金的，应确保电梯更新更换资金拼盘完整闭合。四是申报项目应于超长期国债下拨当年年底开工，并形成一定实物工作量。

如果符合住宅专项维修资金使用条件的，可申请使用住宅专项维修资金用于住宅老旧电梯更新更换。惠州市住房和城乡建设局已要求各县（区）住建部门提高住宅专项维修资金的使用效率，加强对业主大会、业主委员会、物业服务企业在申请使用过程中的业务指导，简化申请手续。

严育军表示，申报流程虽然有点复杂，但一步步来没问题：物业服务企业确认电梯使用登记满15年以上（可向市场监督管理部门咨询），提供电梯运行状况数据（故障率、维修记录等），协助业主评估更新的必要性。业主需就电梯是否更新、出资方案（国债补贴外的资金分摊比例）、后续管理及维保方案通过电子投票或线下签名进行表决，此过程要确保流程合规，需满足《民法典》第二百七十八条规定的“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”条件。

在此基础上，由申报企业（物业服务企业或电梯公司）在广东省投资项目在线审批监管平台的“项目登记”一栏中进行登记赋码并领取备案证；登记赋码后，申报企业在“国家重大建设项目库”中填报项目信息，两个平台中的项目名称要一致，并将资金申请报告（含电梯使用登记证、表决结果等）交至所在县（区）住建部门。各县（区）发改主管部门将系统中的项目推送至市发展和改革局，各县（区）住建部门则将汇总表及项目申报资料提交至市住建局；最后，惠州市住建局、市发展和改革局、市市场监管局对项目情况进行初步核对（确保系统项目与汇总表项目一致），并上报省级相关部门。

在住宅老旧电梯更新改造方面，2025年惠州第一批共申报254个项目，拟更新866部电梯，计划总投资21856万元，拟申请超长期特别国债额度为12990万元。截至目前，全市储备成熟可申报更新更换的电梯数量（申报资料已完备，下次申报窗口期开放后可申报的电梯数量）为304台，小计已完成项目申报和储备1170台。

来源：惠州日报