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2025年国庆中秋双节临近，东莞楼市在“好房子”政策引导下正呈现深层变革。一方面，使用率超100%的新规产品“加量不加价”，有效刺激了看房和购房热情。另一方面，市场分化态势加剧，呈现“冰火两重天”的景象。
与此同时，随着开发商在长假期间加大促销力度，以及潜在利好政策的预期，业内人士称第四季度成交有望好转，且国庆中秋长假将成为检验市场成色的关键窗口。
好房子变革▶▶
品质提升带动市场活跃
随着“好房子”被写入政府工作报告，高品质居住需求成为市场迫切需要解决的问题。2025年6月，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市2025年住房发展年度计划》，明确提出“引导企业提高住房建设标准，建设更多满足群众高品质居住需求的安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’；支持房地产开发企业选择一批项目打造‘好房子’样板，率先把保障性住房建成‘好房子’。”
“新规产品加量不加价，其实就是大幅让利，会刺激买家积极入市。”中原地产研究院执行院长车德锐表示，假设购房总价不变，旧产品使用率是80%，新规产品使用率达到100%，房价单价相当于下降20%；如提升至110%，单价实际降幅更是高达27.2%。这番计算揭示了当前东莞楼市的一个重要现象：产品优化正成为变相降价促销的有效手段。
时下，政策导向已经开始影响市场，许多新开盘项目纷纷推出实用率超100%的新规产品，来吸引购房者关注。如黄旗南片区首个新规大盘——海德·理想城主力户型为建面约87—155平方米3—4房，使用率至高约110%。
“看了样板房，同样建筑面积比旧小区多了近一个次卧。”在旗峰润府看房的程女士表示，按旧规得买建面约143平方米才能做到大四房，如今建面约122平方米就能满足，“相当于用三房总价买四房，不想错过。”对此，南城某中介人员表示，目前大部分看房客户，除了看品质，就是来看新规产品是否更舒服，并折算性价比。
价格分化▶▶
豪宅稳价热销，刚需降价走量
当新规产品如雨后春笋般涌入市场，“金九”楼市则把“分化”写到了极致——同一座城市，一边是首期3万元、月供2700元的“水乡巷战”，一边是2000万元级豪宅被批量“秒杀”，虽像刻意安排的对比实验，却也是2025年东莞楼市最真实的日常。
在东莞水乡片区，新房单价直接杀回“8字头”。TOD未来时代把穗莞深城际东莞西站当卖点，建面约84平方米的三房总价69万元起；曾卖到2.5万元/平方米的南太珑玺，如今“百万补贴”砸下来，单价跌破万元；华侨城·云瑞府同样约9000元/平方米起，园林实景一开，改善型客户也忍不住“捡便宜”。开发商算盘很直白：快速回现，拼的是“租金抵月供”的心理阈值。
与之相反，位于东莞CBD的悦府悄悄晒出1—8月成绩单：2000万元以上成交套数、面积双料冠军，建面约300平方米以上的大平层独占同类产品60%以上，被戏称为“东莞百富榜，半壁悦府圈”。据悉7月股市反弹后，买家迅速“资产换仓”，把浮盈锁进顶豪。
“股票落袋为安，城市最优质的资产才是看得见的保值品。”悦府业主林先生坦言，顶豪本来选择就少，自己8月减持了部分科技股，以盈利换取资产，更多是为了长远保值。而在相关营销人员看来，买悦府就是买一张东莞顶级圈层的门票。外立面、里巷商业、空中会所全部实景呈现，价格不再是数字，而是身份筹码。
同样的城市，不同的市场呈现。水乡拼的是“现金流活下去”，CBD拼的是“核心资产锁下去”。对此，车德锐将市场表象总结成三句话：避险需求大于增值需求；股市反弹提供充沛现金；政策暖风强化长期预期。重要的是，这股暖意有望逐步传导，带动市场梯队复苏。面对未来市场的分化与博弈，第四季度的走向将成为焦点。
■延伸
节点效应凸显，长假将成东莞楼市复苏试金石
随着政策预期增强，开发商加大促销力度，市场逐步回稳，随着国庆中秋长假的到来，东莞楼市也将正式迎来销售旺季。
“长假期间，项目会有九五折的购房优惠，同时还会推出特价工抵房，认购成功有家装礼包赠送。”东莞主城区某楼盘销售人员介绍，类似促销在东莞市场同样普遍。许多项目采取直接降价、赠送车位、物业费减免等措施吸引购房者。部分开发商还推出“保价”“延长室内装修保质期”等措施，旨在给购房者带来更多入市信心。
对此，车德锐表示，东莞楼市的节点效应越来越明显。一是政策对楼市的刺激越来越弱，回归市场化；二是市场波动期，各个开发商对于价格很难达成共识。这种分化使得国庆期间楼市表现可能不均匀——一些性价比高、位置好的项目销售火爆，而一些优势不明显的项目，则依然面临去化困难。
与此同时，有业内人士称，在2024年国庆前夕，中共中央政治局会议首提促进房地产止跌回稳。时隔一年，市场预期国庆前后可能会出台更多楼市支持政策。对东莞而言，可能会进一步优化住房信贷政策、加大购房补贴力度或优化限购措施。
在政策助力和开发商配合等多方面因素影响下，第四季度楼市成交有望明显好转；叠加美联储降息、人民币升值以及股市上涨带来的财富效应，也有望间接支持楼市需求释放。国庆中秋长假将成为检验市场活跃度的重要试金石，为第四季度楼市定调。
撰文：艾帅
来源：南方日报
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