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电梯厅设在房间外面，它的面积能算在套内面积内吗？一年多来，位于广州市海珠区琶洲东的保利海珠天珺的业主们，因为涉及面积计算、资金监管、装修标准下降、公共服务及配套设施不符要求等多个方面原因，一直拒绝收楼。广州市规划部门在核查后也认定开发商存在将候梯厅计入套内建筑面积的错误行为。
20日上午，业主代表赵先生告诉记者，在面积虚增等问题没有解决前，他们不会收楼。
海珠天珺曾是豪宅代表
海珠天珺曾是豪宅代表
曾经是现象级豪宅盘
记者20日上午来到海珠天珺，置业顾问吴小姐介绍，该楼盘不大，共5栋楼，一栋是10层的公寓，4栋是38、39层的商品房。该楼盘的特色是品质高，面积大，每户都有独立电梯，2021年底项目开盘预售，首开200多套，不到10秒基本售罄，每套总价1300万—3000万元，大家都认为，保利又在广州楼市创造了一个现象级豪宅盘。她说，该地块当初是由保利、招商等央企多轮举牌酣战，最后才拿下来的，由广州保穗置业有限公司（简称“保穗置业”）开发。保穗置业成立于2020年，由广东保利城市发展有限公司和广州招商房地产有限公司各持股50%，保利方面负责设计，招商方面负责施工，现在楼盘剩下十几套尾货了。
候梯厅被计入了业主套内面积。
候梯厅被计入了业主套内面积。
记者参观了一套138平方米的南向房，注意到房间面积都不大，与在其他楼盘110多平方米的没什么差别，唯一特别的是电梯就在入户处。吴小姐称这其实就是私家的专用电梯，只要把通往走廊的门锁上别人就进不来，所以这个面积就要算入住户的建设面积内。
套内面积缩水严重
这个设计引发了业主们的广泛质疑。赵先生介绍，他137平方米的房子就像套内80多平方米的小三房。每个房间都很小，主人房只能放下一张1.5米宽的床，再多放一个衣柜就没啥空间了；另两个小房间如放一张1.2米宽的床，空间也满了；厨房面积更小，冰箱甚至只能放在厨房外面。
这就是设计中的入户玄关
这就是设计中的入户玄关
与赵先生一样感觉面积“有问题”的业主自掏腰包，请来第三方市场专业测绘机构开展测量，实测的套内建筑面积都比合同中约定的套内建筑面积少很多。业主们认为，虽然每一户都有电梯厅，但不是独立使用，不具备排他性，所以电梯间实际非独立私人空间，并不能算进套内面积，他们曾向广州市规自局和海珠区规自分局反映此问题，2024年 10月23日，他们收到“尚未办理首次登记”的回复，但随后在当年10月28日通过规划局得知1—3栋已确权。
赵先生告诉记者，在与开发商多次交涉无果后，业主们向广州市规划和自然资源局投诉，并申请公开项目的规划报建等原始资料，要求重新测绘。他们这时才发现本应作为公摊面积的候梯厅，竟被开发商当作“入户玄关”计入了套内建筑面积。广州规自局进行了复核，发现测绘单位广州市自然资源测绘有限公司于2024年6月出具的实测报告有误，将候梯厅当作“入户玄关”计入了套内建筑面积，遂让测绘单位于当年11月重新出具实测报告，将该项目“入户玄关”更正为公摊面积。对比测绘单位更正前后的数据，“海珠天珺”一期项目套内建筑面积合计减少1992.9289平方米，而公共面积合计增加1992.9209平方米。
业主们查册拿到的数据
业主们查册拿到的数据
赵先生向记者提供了一份他们从不动产登记查册的业主中拿到的表格，显示每个户型的合同套内面积与实际套内面积都不符，面积损失率从4%到11%。
据业主代表们提供的行政复议材料，保穗置业不认可广州规自局的复核结果，向广州市人民政府提请行政复议申请。在穗府行复【2024】5148号行政复议决定书中，广州市人民政府审理认为，首先，涉案“入户玄关”属于连通电梯与疏散走道的空间，主要功能为候梯厅，不具有独立使用性；其次，开发商所谓的“独立使用性”是通过设置电梯卡权限这一技术手段实现的，一旦电梯卡权限变更，则任何不特定主体均可进入该空间，故涉案“入户玄关”不属于物权上的专有部分。今年4月17日，广州市人民政府发出《行政复议决定书》并指出：“保穗置业作为大型房地产开发企业，具有丰富的商品房开发经验，应当熟知房地产行业相关政策及国家有关标准和规范，对涉案争议‘入户玄关’不纳入套内面积应具有专业判断能力，在办理首次登记时应当遵循诚实信用原则。”
公司不服将提起诉讼
海珠天珺售楼曾经秒空
海珠天珺售楼曾经秒空
在海珠天珺附近的一家房产中介顾问对记者透露，这个楼盘是在楼市顶峰时拿的地，显然被过度炒作了，它显然称不上豪宅。作为一座建在产业园区边、周边是城中村的小型社区，周边又没有教育、商业、医疗各方面支撑的项目，本身不具备豪宅基因，豪宅需要的社交圈、商业圈都难以沾上边。户型设计顶多也是改善偏上，这与隔壁的天悦存在巨大差距。
有关告示
有关告示
记者在海珠天珺售楼部门口，看到一则保穗公司的《告知函》：“我司准备了物业费减免、抽奖、车位免费使用权等‘收楼大礼包’，详情您可在莅临项目办理房屋收楼手续时向我司工作人员了解。关于目前部分业主反映的面积差情况，我司正在沟通核实，我司将持续跟进处理，相关问题我司会与您充分沟通，后续办理房产按双方协商一致的方式妥善解决。您现在办理收楼手续并不影响您前述面积差可能带来的相关权益。”
但据记者在小区观察，虽然置业顾问吴小姐称有100多户业主已收楼，但基本没发现有人入住的迹象。业主们坚持要求职能部门对小区公共服务及配套设施进行调查处理，确保符合收楼标准，希望核实小区内绿化、道路硬化、商铺布局等是否符合规划图纸及宣传资料承诺。
保穗公司称，根据《房屋面积测绘标准》(DB4401/T5-2018)的规定，海珠天珺项目房屋的面积预算是以《建设工程规划许可证》附图为准依据，报建图上的入户玄关空间，具有构造上的独立性，排他性等，符合计入套内面积的条件。按广州市格式合同，若项目所有已购业主（448套）选择退房，项目公司将面临高达70亿—80亿款项退回风险。公司将就原行政行为作出机关及复议机关提请行政诉讼。
南方+记者 项仙君
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