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欠2.6万物业费？广州小区业主被门禁循环播报
“您已欠物业费超过26761.93元，请尽快缴费。”自今年7月起，广州市花都区的好美华庭小区的业主们频繁在小区门禁处听到这样的播报。
随着事件发酵，该小区的广州丽源物业管理有限公司（以下简称“丽源物业”）在资质、服务、收费等方面的问题逐渐浮出水面，业主张女士估算，近八成业主以拒交物业费的方式表达抗议，对物业公司的资质存疑，对其服务不满，小区陷入物业与业主的激烈矛盾中。
门禁播报欠费引不满，违约金引发争议
据好美华庭小区业主张女士介绍，丽源物业自7月起，在小区门禁处循环播报欠费业主的信息，有业主被播报的欠费金额高达2万余元。
业主们核查发现，这些所谓的“欠费”存在明显猫腻。张女士说，在物业声称的2万余元欠费中，仅有1万余元是本金，剩余被标注为“违约金”。然而，小区业主与丽源物业签订的前期物业协议中，根本没有“违约金”相关条款，物业此前提及的相关费用也仅为“滞纳金”。
根据张女士提供的一份《广东省广州市花都区人民法院民事判决书》，物业公司要求业主支付物业管理费暂计6893.70元及滞纳金暂计6696.50元，最终判决则未支持滞纳金。
张女士表示，物业还通过电话向部分法律意识较弱的业主，尤其是对老年业主施压，声称“不缴物业费会进黑名单，影响子女入学、工作”。不少老年业主信以为真，不仅补缴了本金，还缴纳了本不应收取的“滞纳金”。
有业主透露，自己身边就有邻居缴纳了700多元，事后要求物业退还滞纳金，却遭到拒绝。
物业资质存疑，业主对服务水准不满
业主们对丽源物业的不满，远不止门禁播报欠费这一件事。通过调查，业主们发现，丽源物业从进驻小区开始，就存在“违法嫌疑”。
张女士介绍，好美华庭小区业主通过调档得知，早在2012年，丽源物业就与开发商“相互勾结”，通过篡改政府地名文件、缩小小区面积的方式进驻小区。“两个文件不同，把小区20.96万平方米改为了19.56万平方米。”张女士说。
两份文件对比
两份文件对比
该物业公司的资质
该物业公司的资质
记者查阅资料看到，根据《物业服务企业资质管理办法》规定，三级资质物业服务企业可以承接 20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。不过，2018年3月8日，住建部正式废止了《物业服务企业资质管理办法》，标志着物业服务企业资质认定全面取消。
张女士表示，小区消防水泵有两台损坏，自2023年业主反馈问题后，物业一直拖延维修。直到近期业主通过12345政务服务热线投诉，物业才回复称“修好了一台，另一台已购买但未维修，需业主出钱”。双方就此陷入僵局，另一台损坏的消防水泵至今无人维修，“物业这是置业主生命安全于不顾！”张女士说，业主们对于物业公司收取每平方米2元的物业费也多有不满，服务与收费完全不对等。
业主多次向12345反映问题
业主多次向12345反映问题
记者致电花都区炭步镇有关部门，希望针对该小区物业与业主的矛盾问题进行咨询，截至发稿未收到回电。
物业回应：未播报个人信息
针对门禁处播报欠费信息一事，业主表示不满。
“只是播放了欠费的提醒，我们并没有透露房号、业主个人信息等。”记者致电丽源物业得到回复，对方表示，已经有部分业主来缴纳了物业费，还有部分业主未缴。
据业主统计，丽源物业已起诉业主并结案的案件有400多宗，仍在追缴物业费的案件有700多宗，涉及业主超1100户，也就是说，目前小区近八成业主因对丽源物业不满而拒交物业费。
张女士介绍，好美华庭小区业主已召开三次业主大会，均因投票面积“被动手脚”而未能成功更换物业。业主投票系统中多次被添加无关面积（如幼儿园面积、地下车库面积），导致小区投票面积被“撑大”，业主投票率难以达标。
在业主提供的一份2024年的《广州铁路运输中级法院行政判决书》中，认定涉案幼儿园可不计入该次涉案业主大会表决专有部分面积范围，驳回了花都区住建局的上诉。
律师观点：播报追缴方式欠妥
广东伟伦（广州）律师事务所罗漪铭律师表示，这种在门禁播报催缴物业费的方式是欠妥的。
“物业服务是物业管理方提供服务、业主支付费用的双务合同，现实中可能存在业主因物业服务未达标而暂缓缴费的情况。这种在公共场合的催缴行为，相当于把合同履行的争议事项变成单方催债行为，而且在公共场合对号入座式的催缴的方式可能涉嫌名誉侵权。”
罗漪铭律师提出，如果针对具体的业主催缴具体金额，即使不公开姓名亦属于针对特定对象，很容易让同一小区的邻居对号入座；在公共场合播报欠债人的身份，实质是一种负面评价，若内容未经充分核实，可能涉嫌名誉侵权。
此外，如果每次出入小区都通过播报催缴，即使有真实债务存在，这种催缴频率也超过必要的限度，也会造成日常生活的过度干扰，容易激化双方矛盾，反而不利于问题解决，同样是不适当的。
文字：南方+记者 王越莹
剪辑：南方+记者 卢晓科
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