产城融合更新，房企变身“城市运营商”

“我原本村里的房屋是建于上世纪70年代，现在的回迁安置房更新更好，还有电梯。”11月30日，广州荔湾区茶滘城中村改造项目第六个回迁安置房项目296套回迁安置房正式交付给茶滘经济联社，现场领到新居钥匙的村民李叔开心地说道。

当城市发展从“增量扩张”迈入“存量提质”的调整期，广州以一场覆盖272条城中村、1277个老旧小区的系统性更新，为超大城市有机更新写下生动注脚。截至2025年11月，94.09万户家庭、301.08万名居民已从改造中获益，1800亿元年度更新投资与千亿级城中村改造投入，不仅让老城焕发新机、新城加速崛起，更实现了从“拆建更替”到“内涵提质”的深层跨越。这一转型背后，更激活了房企发展的内生动力，倒逼房企从“空间建造者”向“城市运营商”转型，在共建宜居宜业新空间的实践中，开拓出高质量发展的新赛道。

模式创新

制度护航与多元路径破解改造难题

7月20日，广州天河冼村复建区最后两栋村屋轰然倒地，1950栋村屋全部清零，开发建设全面启动，这场标志性旧改迎来历史性时刻。作为全国首部城中村地方性法规《广州市城中村改造条例》实施后的首个依法动迁成功案例，冼村不仅实现村民全面回迁，更创下“行政处理+司法保障”的争议解决模式，为全国城市更新提供了可复制的宝贵经验。

2025年，广州以《广州市城中村改造条例》为核心，构建起了“1+N+X”政策体系，创新推出“依法征收+净地出让”“行政处理试点”等机制，同时探索多元改造路径，破解了传统旧改中签约难、周期长、利益协调复杂等痛点。针对历史遗留的留守户争议问题，广州于2025年4月启动13个行政处理试点项目，覆盖荔湾、天河、黄埔、番禺四区，通过“协商为先、行政保障、司法兜底”的闭环机制，高效化解历史遗留问题。

除作为标杆案例的冼村旧改项目外，多个旧改项目紧随其后。荔湾区茶滘旧改项目8月启动行政处理程序，累计已有超50户签约；黄埔区庙头村签约率达99.6%、拆除率 81.2%；番禺区坑口村签约率提升至84%，补偿资金拨付40亿元；南沙大涌村（上下街）改造实现签约率100%，成为南沙区首个“依法征收、净地出让”模式下全面清零的村。下半年以来，全市超17个旧改项目加速推进清拆，城市面貌持续“刷新”。

为适配不同类型更新需求，广州探索多元改造路径成效显著。大型片区改造中采用“政府主导+市区合作”模式：天河区大观村采用市区合作与政府收储模式，启动一个月内实现194宗村民住宅、20宗村集体物业100%签约，成为当年天河首个改造突破项目；潭村作为全国首个“依法征收、净地出让”示范项目，1906套回迁房顺利开建，预计2027年交付后将释放110万平方米产业空间。

不适宜大规模拆迁的区域，广州创新微改造模式精准破局：白云区空港小镇（凤和村）通过“整租土地”盘活空置村屋，引入文旅产业，村民年均增收约10万元，人均增收5倍，成为“空港经济+乡村振兴”全国样板；花都区集群街2号探索危旧房“业主自治”模式，业主自筹资金改造后房屋价值提升1.6倍，提供了轻资产更新方案。

四大市级重点片区更打造特色样板：广州火车站片区（三元里村）创新“523”积分选房机制，兼顾文保与产城融合，住宅签约率超90%，兴发广场1070户商户平稳搬迁且留存率 100%；罗冲围松溪片区落地全国首笔城中村专项借款，规划建设5000套安置房，同步对接华为广州研发中心；环五山创新策源区的长湴村+元岗村连片改造项目，总投资超450亿元，5月控规获市规委会审议通过，为科创空间拓展奠定基础。政策护航、模式创新，广州正以精准施策书写超大城市旧改新篇。

产业赋能

探索村民“长效增收”新路径

城市更新的根本出发点，是让每个人共享发展红利。2025年，广州进一步摒弃“一拆了之、一次性补偿”模式，以产业导入带动长效增收，让村民从“拆迁户”转变为“产业股东”，实现生活品质与收入水平双重跃升。

位于白云区凤和村的空港文旅小镇创新“整租土地+文旅赋能”微改造模式，盘活空置村屋，引入民宿、文创、空港配套服务等产业。改造后，村民房屋租金收益提升5倍，年均增收约10万元，村集体通过产业合作获得稳定分红，形成“租金+分红+就业”的多元收入结构，既保留村落肌理与乡愁，又让村民搭上空港经济发展快车。

黄埔区庙头村旧改同步规划产业载体，重点布局新一代信息技术、生物医药等战略性新兴产业。村集体物业将用于建设产业园区、商业综合体，村民除回迁房与货币补偿外，还能通过村集体持股分享产业红利。目前安置房加速建设，预计2026年交付，配套学校、社区中心同步推进，“搬得出、住得好、能致富”的愿景逐步落地。

海珠区康乐鹭江片区作为广州传统服装加工集散地，在更新改造过程中未“一刀切”淘汰原有产业，而是投入2亿元进行适应性改造，通过增设连廊、建设机械停车场、升级数字化厂房，推动传统服装产业向时尚创意、数字贸易转型。改造后65%的空间为产业载体，原有商户平稳搬迁且留存率100%，借助升级配套拓展直播电商、品牌设计等新业态，村民通过出租厂房、参与产业服务获得持续收益，告别“靠房租吃饭”的单一模式。

与此同时，城中村改造为新兴产业提供优质空间载体，让闲置土地和工业遗存从“沉睡资产”变为“产业高地”。黄埔区九佛街五村七片区改造作为2015公顷的“巨无霸”项目，将围绕新一代信息技术、生物医药等产业打造创新载体；夏茅工业园采用“国企引领+村社联动+专业运营”复合模式，改造升级后计划引入高端制造、科技服务等业态，实现低效用地高效利用，为新质生产力发展提供广阔空间。

行业新机

房企转型“城市运营商”新赛道

荔湾区的永庆坊是广州城市更新的标杆项目，自2015年万科接手永庆坊微改造项目后，施展“绣花功夫”，开启了永庆坊的重生之旅。此后，万科相继在黄埔文冲旧改项目中打造了幸福里，在沙步旧改项目中打造了融德里，幸福里与融德里分别于2023年、2024年被评为国家3A级旅游景区。有机更新，历史活化，传统与现代、文化与生活在这里完美融合交相辉映……这是万科对城市更新如何做好历史文化的保护活化利用给出的回答。

保护与传承是一方面，广州在城市更新中还明确了“产业优先”的刚性要求，如何做好产城融合，激发经济发展新动能？当城市更新从“增量拓展”转向“存量挖掘”，传统房企单一开发销售模式已难以为继，向“城市运营商”转型成为破局关键。可以发现，房企以城市更新项目为载体，通过资源整合、产业导入、长效运营等多元实践，从“空间建造者”升级为“城市运营商”，找到新的利润增长点与发展空间。

在黄埔区将军山片区更新项目中，中交城投和广州科学城集团联合开发，试点“央地协同、产城融合”创新模式，打造集产业、生态、人居于一体的“未来之城”。项目一期聚焦58万平方米产业板块，打造以数创经济为核心的粤港澳大湾区数创园，同步建设主题公园与成熟社区，目前已吸引20余家高成长性科技企业入驻，涵盖智能装备、新一代信息技术等领域。项目建成后产值增长将超250%，实际税收增长可翻3番，区域城市形象、产业革新与群众生活工作体验将大幅提升。

在广州市四大市级重点片区改造中，开发企业的角色进一步升级。广州火车站片区（三元里村）由广州城投、广州建筑集团联合操盘，企业不仅负责拆迁安置与房屋建设，更参与片区产业定位、文保活化与商业运营。罗冲围松溪片区引入珠江实业等国企，对接华为广州研发中心，打造智能网联汽车产业链，房企通过建设产业配套、人才公寓，深度绑定龙头企业发展，实现产城协同发展。

在广州城市更新实践中，房企不再依赖“高周转”模式，而是通过产业整合、运营服务与资源调配能力挖掘项目深层价值，探索从传统开发商向城市综合服务商的转型，为行业高质量发展探索出可行路径。

南方+记者 柴亚娟