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“未来我要做个展板，记录整个村子的变化！”中山翠亨新区（南朗街道）华照村党委书记欧阳建章翻着手机相册里的前后对比照片，期待着自己记录下村里这个大项目改造前后带来的视觉震撼。
华照村内，一项村镇低效工业园改造升级（下称“工改”）项目——西湾清洁能源产业园近期复工，预计今年将竣工。不到一年时间，华照村的这片低效用地上平地起高楼，项目完成了7栋单体封顶。未来，该项目将实现由一处“散乱污”的传统园区，向拥有新能源“巨头”企业加持的现代化园区华丽蝶变。
地处中山市十大主题产业园之一的清洁能源主题产业园（翠亨新区），西湾清洁能源产业园不仅能够借助广东明阳电气股份有限公司（下称“明阳电气”）增资扩产项目的辐射效应，引进新能源产业链资源，同时还将成为中山“工改”与乡村振兴结合的新样本，为华照村麻东小组的收入带来10倍增长。
西湾清洁能源产业园建设效果图。
西湾清洁能源产业园建设效果图。
10倍增长如何来？这得益于华照村与当地国企的一次“土地换物业”尝试。
转型途中发现新机遇
走进华照村，宽敞的道路、崭新的农房、悠闲的游客……一幅美丽宜居乡村图景映入眼帘。据报道，华照村以纪念中山县第一任县委书记李华照烈士命名，村内拥有丰富的红色旅游资源，且紧邻海岸线，具有一定的文旅优势。
但欧阳建章认为，想要在农文旅资源丰富的翠亨新区“自成一格”，以工业反哺农文旅，才是华照村的发展方向。
2012年起，华照村逐渐开发起工业。而多年来，村内的工业转型升级迟缓，主要是因为村内较少的建设用地资源被相对落后、低端的产业“填满”。以华照村内麻东经济合作社的一块用地为例，该地块聚集了近30家小型企业，以五金、玻璃制品、包装木架等传统产业为主。长此以往，工业用地碎片化现象突出，且部分土地闲置，效益低下。
“以前，这块地一亩的收入只有5000元，到2022年，麻东小组集体年收入也只有30万元。”欧阳建章透露，更重要的是，工业区内隐患多发，前几年曾发生火灾，企业生产和村民生活得不到安全保障，部分地块还存在无证现象，管理很是令人头疼。
原以为村子工业发展前途迷茫的欧阳建章，在2023年看到了机遇。
“那天，我在电视上看到中山正在建设十大主题产业园，华照村被划入到了清洁能源主题产业园的规划范围内，我就知道，机会来了！”欧阳建章回忆。
2023年4月，明阳电气增资扩产项目在华照村举行开工仪式。一旁的西湾清洁能源产业园项目总建筑面积约15.7万平方米，将建成生产厂房、人才公寓、办公楼等。园区以高端智能电气装备和清洁能源为主导产业，重点招引清洁能源上下游协作企业，打造清洁能源与智能装备产业集群。
明阳电气增资扩产项目位于中山翠亨新区（南朗街道）华照村。 南方拍客 梁诗婷 供图
明阳电气增资扩产项目位于中山翠亨新区（南朗街道）华照村。 南方拍客 梁诗婷 供图
明阳如何取得这块用地？西湾清洁能源产业园又是如何顺利开工建设的？这便是来自华照村与当地国企——中山西湾建设投资有限公司（下称“西湾建投”）的一次创新合作。
长短利益兼顾，村集体收入有望增长10倍
明阳电气布局增资扩产项目，在此前已是板上钉钉。而增资扩产项目若要最终在清洁能源主题产业园落地，则需要先解决位于华照村内的土地整备问题。
“华照村在明阳电气增资扩产项目的加持下，建设清洁能源产业园区适配度高。”作为西湾清洁能源产业园项目的投资建设方，西湾建投总经理严俊介绍，为了既保证项目顺利建设，又能保障村集体利益，项目最终以“国企+村集体+统租统管”的方式推进，双方达成了“土地换物业”的合作，华照村麻东小组换出了10倍的租金收益。
欧阳建章拍摄的华照村“工改”项目前后对比图。
欧阳建章拍摄的华照村“工改”项目前后对比图。
具体而言，“工改”新政策鼓励土地征收收回的补偿以物业为主，并明确了可以按照等值原则补偿（调换）相应建筑面积的标准厂房，这为“土地换物业”的改造模式提供了政策依据。麻东小组将土地交给西湾建投建设工业物业，用一亩地换得超过400平方米的物业，西湾建投则拥有其余物业。这样一来，政府、国企解决了征地的大额支出问题，村企均获得了长期性资产，其中部分用地也能够用于建设明阳电气增资扩产项目。
“我们跟投资建设方签订了协定，自2023年建设起，到项目交付，大概两年半的时间内，对方每年给我们30万元的补助，覆盖了原先的租金收入，确保建设期间我们有稳定收入。投产后，项目通过返租方式，物业由西湾建投统租统管，将租金返还给村集体，从而为我们带来稳定收入，同时物业租金以每五年递增10%的形式，实现村集体资产增值。”欧阳建章说。于村集体而言，新项目建设使得村集体的眼前利益得到保障，长远收益也得到了满足。
对企业来说，“土地换物业”保住了村集体的利益，避免了种种纠纷。长远来看，项目建设有发展前景，投产后能确保“回本”。
“从地理位置上看，翠亨新区具有天然的优势。”严俊认为，一方面，翠亨新区通过深中通道连接深圳，建设清洁能源产业园区能满足“深圳研发+中山制造”企业的办公需求；另一方面，借助明阳集团的集聚效应，新园区不仅可以为该企业提供资源链接作用，还能招引更多人才和优质资源汇聚于此。
“在建设前，我们也找银行进行了评估，贷款5亿元，还款时限长达近20年，这也减少了我们的还款压力。”严俊说。
未来，仅通过麻东经济合作社的改造地块，麻东小组集体收入就有望从现阶段的每年约30万元跃升至每年约350万元；麻西经济合作社项目建设后也将实现从0元到每年200万元的增长。
集体收入破千万，乡村吸引力升级
“‘工改’让一个传统的工业区变成了一个现代化的工业园。”欧阳建章拿出园区建设前的照片，看着眼前正在建设的新楼感叹道。尽管在建设初期，一些土地情结较深的年长村民抱有观望态度，但如今新园区尚未投产，村民们也感受到了村内的变化。
西湾清洁能源产业园项目的建设和明阳电气增资扩产项目的辐射，不仅有助于华照村其他工业厂房的出租，新项目的建设也将进一步优化村内的人员结构。
西湾清洁能源产业园于最近完成了年后复工，即将在今年竣工。 南方拍客 梁诗婷 供图
西湾清洁能源产业园于最近完成了年后复工，即将在今年竣工。 南方拍客 梁诗婷 供图
“华照村每年大概能出十个毕业的大学生，如果村内有优质的企业资源和良好的就业环境，这些大学生就有信心留在家乡工作，这既让‘家门口就业’成为现实，也能促进华照村的发展。”欧阳建章说。
在经济效益得到提升的同时，华照村的基础设施也得到改善。欧阳建章介绍，华照村先后在麻东、麻西经济合作社实行卫生黑点清理、景观提升等工作，通过开展“三清三拆三整治”行动，完善道路硬化，实现了人居环境从“脏乱差”到“清洁美”的蝶变。
“接下来，我们计划在村内开设更多文旅项目，为游客、企业员工以及村民提供休闲娱乐栖息地。”欧阳建章透露，2021年，华照村全年收入近900万元，2023年收入达到了近1160万元，突破千万元。预计到2026年，华照村能够实现全年1700万元的收入。
以“工改”为突破口，实现工业、集体收入递增，在欧阳建章看来，只有进一步推动华照村乡村振兴产业转型，激发发展潜力，才能把握“工改”带来的红利，为华照村发展注入新动能。
撰文：梁诗婷 陈少宏
摄影：梁诗婷（除署名外）
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