深圳“最大”酒店2.2折出售？实为土地使用权及酒店资产整体出让

近日，深圳湾区会展国际酒店相关资产在深圳公共资源交易中心挂牌出让的消息引发市场关注，部分自媒体将其解读为“2.2折甩卖”。经南方+核实，这一说法存在误读。

本次出让的核心标的为位于宝安区沙井街道A301-0608宗地的土地使用权及其地上建筑物——深圳湾区会展国际酒店。根据公告信息，该地块土地使用权的出让起始价为6.21亿元，而地上酒店建筑物的评估价值则约为28.05亿元。部分自媒体误将28.05亿元视为原酒店整体价值，又误将6.21亿元视为酒店出售起始价，从而得出了“打2.2折”的结论。实际情况是，竞得人需要同时支付土地出让金和建筑物价款，这意味着该酒店资产的整体出让起始总价约为34.62亿元。

为何此次出让采用了较少见的“带建筑物出让”形式？深圳市规划和自然资源局宝安管理局表示，该酒店是在疫情防控期间作为特殊项目先行建设并投入使用的。随着疫情结束，为完善其用地手续，现通过公开的“招拍挂”程序出让土地使用权，并同步将已建成的湾区会展国际酒店资产进行整体出让。

根据公告，此次出让的土地面积约为10.18万平方米，土地使用年限为40年。根据规划设计要点，该商业用地容积率上限为3.25，规划总建筑面积为33.07万平方米，且全部用于酒店用途。其中，约31.05万平方米为已建成的湾区会展国际酒店主体，剩余约2.02万平方米为待后续新建部分。具备条件时在保障总建筑面积不变的前提下，允许对地上已建建筑进行拆改建，并应满足改扩建相关规定及要求。

一个关键条件是，竞得人必须与宝安区文化广电旅游体育局签订《“平急两用”监管责任书》，承诺履行相关主体责任并接受政府监管。项目原则上要求整体转让，但允许在补缴相应地价后按栋分割转让。若按栋转让，新业主同样需要承诺继续履行“平急两用”责任。

聚焦项目本身，深圳湾区会展国际酒店紧邻深圳国际会展中心及建设中的前海华发冰雪世界，地理位置优越。酒店由4栋7层建筑和6栋高层组成，总计提供约4000间客房，是目前深圳客房规模最大的酒店之一。根据《会展北国际酒店建筑物出让合同书》，深圳湾区会展国际酒店的实际所有权归属于深圳市本级政府。目前，酒店的具体运营则由深圳市湾区国际酒店有限公司负责，该公司是深圳五洲国际酒店管理集团全资控股的国有企业。

对于如此大体量的酒店资产整体出让，戴德梁行研究院副院长张晓端分析认为，其庞大的客房体量对潜在买家的后期运营管理能力提出了极高要求，是主要挑战之一。不过，她也指出，随着前海华发冰雪世界等周边重大商业配套设施的逐步建成和完善，该片区的综合发展潜力值得期待，这对酒店的长远价值构成支撑。

值得注意的是，深圳去年曾挂牌出让同为“平急两用”设施的大鹏新区坝光国际酒店地块，但该交易最终中止。此次沙井湾区会展国际酒店地块的出让能否顺利完成，结果将于8月18日正式揭晓，南方+将持续关注后续进展。

撰文：蔡攀攀