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在自然界中，土壤是花朵的基石。经济规律亦是如此，高质量发展离不开土地集约高效利用。
若想繁“花”盛开，须有好“土”培基。作为广州制造业基地之一，花都区产业地块面积约占全市的27.3%，发展空间巨大。实际上，这里仍存在低效用地存量多、村镇工业集聚区“小散乱”等问题，一边是新项目用地紧张，一边是土地长期“沉睡”不能发挥效益。
从去年开始，花都用刀刃向内的决心撕开了传统发展模式的桎梏，打响了一场低效用地再开发的土地“攻坚战”——推动村镇工业集聚区升级改造（下称“村改”）。
花都区召开低效用地再开发（村镇工业集聚区升级改造）动员部署暨招商推介会。
花都区召开低效用地再开发（村镇工业集聚区升级改造）动员部署暨招商推介会。
这不仅是土地空间的腾挪，也是一场关乎城市命运、产业未来的深刻变革。在重塑产业版图和区域形象之外，更逐步探索出一条存量时代的高质量发展突围路径。今年一季度，在“村改”的强力带动下，花都区固定资产投资（按项目在地）同比增长10.4%，其中工业投资更是增长63.4%。
“村改”是土地、产业与治理的“三重合唱”，其意义远超经济数据本身。实践证明，一座城市的发展边界，不在于土地的物理面积，而在于改革创新的胆识。
面对“百千万工程”的时代使命，面对“再造新广州”的关键命题，面对打造“广州北部增长极”的历史重任，花都能否以“村改”为支点，撬动城市建设与产业升级更深刻地融合？答案或许就藏在铁棚房上崛起的新工业园里。
以改革举措引领资源配置
珠江三角洲是中国灯火最闪亮、人口最密集的地区之一，同时也是中国工业用地最紧张的地区之一。改革开放以来，遍地开花的村镇工业园曾为这个先发地区注入强劲发展动能。
花都，广州北部的工业区，在改革开放大潮中创造了“中国汽车之都”“中国皮具之都”“中国化妆品之都”“中国音响之都”的产业传奇。但时光流转，当低矮厂房与摩天高楼同框，当碎片化土地与现代化产业链脱节，当土地开发强度逼近极限与产业升级需求形成对冲，高质量发展的规律清晰显现：传统路径已难以为继。
数据显示，花都村镇工业聚集区用地面积约18.47平方公里，占全区工业用地总量的1/3，却仅集聚了全区8%的规上工业企业，每亩税收仅5万元。
岐山村改造前。
岐山村改造前。
更为重要的是，在花都区521个村镇工业集聚区图斑中，具备合法用地手续的用地面积占比仅为15%，改造报建十分困难。园区内42%的物业存在转租经营现象，“多手房东”问题普遍，大型企业、创新型产业和高端人才入驻意愿不足，严重制约了可持续发展。
以秀全街岐山村为例，改造前的村镇工业集聚区共有15家低效企业，占了5万平方米建筑面积，产值总计仅1亿元，存在厂房破旧、布局混乱、污染环境、产出低效等问题。“作为花都汽车城核心地区，如此多‘小散乱’的低效土地，难以支撑起产业转型升级。”秀全街道办事处主任黄仲廷表示。
岐山村改造后效果示意图。
岐山村改造后效果示意图。
当高质量发展按下快进键，若不能突破空间困局、重构产业生态，就可能在新一轮城市竞争中掉队。低效用地再开发事关花都未来长远发展大局，也是广州转变超大城市发展方式的内在需要，没有退路、非走不可。
危机催生变革。去年5月，花都旗帜鲜明提出，全区动员、全员上阵、全力以赴，坚决打赢低效用地再开发这场土地“攻坚战”。
为此，花都区成立村镇工业集聚区升级改造指挥部，组建政策服务、规划建设等专职化工作小组，由区委书记亲自抓政策、抓引导，相关镇街、部门单位共同参与，建立定期例会和调度、信息报送以及工作督办考核等制度，最大程度降低了政府、镇街、权属主体和改造企业等参与方之间的沟通成本。
“在广州的试点政策支持下，我们还制定了全市首个区级工改‘1+N’政策体系，从完善历史用地手续、用地指标和规模、产权分割转让比例、规划审批权下放等方面为村园改造量身定制政策保障，破解其中的痛点难点。”广州市规划和自然资源局花都区分局局长李文伟介绍。
这场探索没有现成答案，却必须回答：如何在存量中创造增量？如何在阵痛中孕育新生？
近一年的时间，花都通过整合超300宗零散地块，建成多个5公顷以上连片园区，容积率从平均0.6提升至3.0-5.0。数据显示，这些改造预计将带动2000家上下游企业集聚，撬动固投165亿元。
向制约高质量发展的新考题开刀，花都“村改”园区发生了一场土地资源再配置的深刻变革。
以空间焕新推动产业升级
在岐山村，新质生产力正在萌芽破土。从村委会眺望，马路对面就是如火如荼建设中的岐山村村镇工业集聚区更新改造项目。首个开工的正是获评“未来独角兽”的蓝海机器人总部基地项目。
“公司在花都发展了近10年，过去租用的厂房面积太小，而周边的老旧厂房配置低，难以满足企业扩产需求。”广州蓝海机器人系统有限公司的董事长徐文斌说，在区里的主动“张罗”下，趁着岐山村工业集聚区更新改造的契机，最终找到了地理位置优越、产业定位与企业最匹配的地块，将成为高端智能装备的生产基地。
从外部看，“村改”是发生在厂房的空间变革；从内部看，“村改”推动的是发生在车间的产业升级。
目前，秀全街以“储改结合”的土地利用路径，对辖区内统筹规划的7个村镇工业集聚区逐步进行更新改造。改造后的连片土地提高了利用率，使其用于符合区域发展规划的先进制造业产业项目，带来新的经济增长点。
“园区招商后，来咨询的企业络绎不绝，目前一期已经完成招商超45家企业，其中95%为规上企业，预计创造税收7000万。”作为岐山村村镇工业集聚区更新改造项目的参与方，万洋科技城总经理谢振华说，新园区环境宜人、位置优越，还规划了生产、生活、商务等现代办公配套，吸引新能源汽车零部件、电子信息、智能装备制造等高端产业集聚。
“10个地块共招引8家企业，6家都在开工建设。”岐山村党委书记黄炳芬自豪地说。曾经的纺织业作坊摇身一变，正建设为预计年总产值50亿元的工业集聚区，成为“智慧+”装备先进制造业产业集群。
新庄村改造前。
新庄村改造前。
“村改”不仅提高了土地利用率，也实现了更低成本的腾笼换鸟，助力辖区内产业升级。
今年2月，作为广东省首宗获批低效用地改造项目，耀晖控股有限公司参与的狮岭镇新庄村村镇工业集聚区改造项目启动，不仅让企业增产计划得以快速落地，还节省了投资成本。
“在过去粗放式发展的模式下，存在着很复杂的土地租赁关系，企业新增建设用地的流程将颇为复杂，成本也并不低，想转型都转不了。”耀晖科技产业园项目负责人苏永建说。
但依照低效用地再开发政策，产业园可按建设用地进行报批，无需使用新增建设用地指标，大幅节约了企业用地报批成本，工业用地上的产业配套占比也由15%提高至30%，还便于引入上下游企业，带动产业规模化发展。
新庄村改造后效果示意图。
新庄村改造后效果示意图。
按照规划，未来的耀晖科技产业园每层有6000平方米的面积，层高达到8米，能提供高质量产业空间约40万平方米，过去分散分布的上下游企业也能聚集在一片园区、一栋楼内。
“这是村企合作的典型案例，为企业就近提供低成本高质量新空间，助力推动传统产业从‘制造’走向‘智造’，园区从‘产业’走向‘产城’。”狮岭镇镇长陈木鑫说。
成本和流程减了，效率和利用率增了，物理空间的重塑只是表象，更深层的变革在于发展逻辑的升维。
以三生融合实现城乡融合
新庄村拥有得天独厚的地理位置，与风景如画的芙蓉度假村相邻。然而，过去一提到村里的环境，不少村民常有抱怨：“村里有很多破旧厂房，一开工就噪音不断，尘土飞扬，走路都很困难，给人印象十分不好。”
大量低效工业用地带来了一系列社会问题，给高质量发展带来沉重负担：严重污染人居环境、安全隐患突出、影响城乡面貌，是生态建设的最大“拦路虎”。
“村民改造意愿强烈，希望把村里环境改善好。”新庄村党支部书记邱雪文说，村里的改造项目将打造成“现代化的时尚智造产业园区”，配套有生产办公、娱乐休闲、员工宿舍、沿街商业、餐饮等，提供一站式服务，将实现生产、生活、生态“三生共融”。
“村改”一子落，搅动了一批集体用地长期空租、低效利用的“死水”，不仅让斑驳的“锈带”擦拭干净，集体经济的活力也被进一步激活，村民的“钱袋子”也更充实了。
邱雪文算了一笔账：“产业园建成后，村集体年收入预计可达245万元左右，较改造前增长10倍，并直接创造3000个本地就业岗位，为村里长期发展提供了坚实基础。”
在岐山村，“自留物业换空间”的模式同样显现出发展红利。“企业为村集体代建了约2万平方米的工业厂房，未来将按照村民意愿交由村集体自行运营。”谢振华测算，项目达产后，每年将为村集体带来的租金收入将从150万元提升至900多万元。
跳出“简单粗暴”卖地、租厂的传统增收模式，“村改”打开了村集体创富增收的新思路：不再局限于收取租金，而是在更大范畴内吸纳改造释放的红利。
广塘村改造前。
广塘村改造前。
“村改”带来的实实在在好处赢得多方叫好与支持。“为进一步增强村民的认同感，我们还通过成立‘区级村园改造指挥部党委+项目联合党支部+党员攻坚小组’纵向组织架构，开展‘村园改造大讲堂’基层专场宣讲培训会，形成全社会共识，有效引导改造主体从被动执行到主动参与的治理转型。”李文伟表示。
近期，花都区重点推进的村镇工业集聚区（低效用地再开发）项目共18个，成为了各镇街促进城乡融合发展的有力抓手，把短板转化为“潜力板”。
李文伟介绍，花都计划今年完成改造1000亩，释放158万方产业空间。截至2035年，预计完成43个村镇工业集聚区升级，盘活低效用地7.11平方公里，将提供产业建筑面积约1500万平方米，预计达产后产值增加58亿元，税收增加15亿元。
让沉睡的土地“活”起来，花都用实践证明：产业升级与城市提质本应同频共振。
广塘村改造后效果示意图。
广塘村改造后效果示意图。
花都区委书记邢翔表示，在省委市委坚强领导和支持下，全区将全力以赴推动村镇工业集聚区升级改造，用好用足利好政策，积极引导和鼓励村集体、企业等多方主体参与“村改”，打造成片连片产业园区，助力花都打造成为广州北部增长极。
今日之花都，低效土地和高效空间的改造转变，新兴产业和民生福祉的拔节生长，生动演绎着破与立的辩证发展。
南方+记者 周甫琦
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