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村镇工业集聚区自上世纪70年代缘起，是广州“三来一补”对外工贸经济的重要载体。为全面贯彻省市关于“制造业当家立市”的工作部署，实现发展新质生产力，加快构建现代化产业体系的总体目标，破解村镇集聚区当前产业低端、使用低效、效益低下等现实困境。2022年8月，广州市规划和自然资源局制定了《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》，印发三批共计28个试点项目先行探索，围绕试点项目开展全流程跟踪督导与评估。以村镇工业集聚区为小切口，及时总结归纳试点项目的存在问题堵点及经验，助力试点项目稳妥有序推进，以点带面推动新质生产力要素全面提升。
广州市规划和自然资源局围绕各项目实施经验和做法，甄选一批典型案例，推出【小村园，大文章·广州村镇工业集聚区经典案例】栏目，以实际案例，精准回应“高质量发展新质生产力”的命题。今天刊发第4篇，介绍南沙区放马村村镇工业集聚区项目，南沙区首个探索“挂账收储”模式试点改造项目。
前言
南沙区放马村村镇工业集聚区项目位于广佛共建高质量发展融合试验区“南沙-顺德”试验区板块，是广州市村镇工业集聚区更新改造首批试点项目，也是2024年度广东省重点项目。该项目于2024年5月完成详细规划批复，2024年10月完成土地摘牌，12月动工实施建设，预计2025年底交付首批高质量厂房，3年内全面建成。园区重点围绕海洋先进装备及面向海洋的卫星应用等核心领域打造特色鲜明的海洋先进装备产业园，计划总投资20亿元，建成后预计可实现达产年产值超30亿元，推动村集体年租金收入增长5倍。
项目概况
放马村村镇工业集聚区项目位于南沙区大岗镇西南部，紧邻顺德、中山，地处广佛共建高质量发展融合试验区“南沙-顺德”试验区板块，未来重点围绕先进装备智造等领域拓展产业集群。园区紧邻东新高速、广中江高速和狮子洋通道放马出入口，半小时可通达广州、中山、佛山，对外道路网络发达，交通条件优越。
项目功能区位示意图（上）
项目功能区位示意图（上）
项目交通区位示意图（下）
项目交通区位示意图（下）
现状总建筑面积约7.99万平方米，毛容积率0.65，以简易搭建的家具厂、建材厂、刺绣厂、仓库等为主，园区环境相对脏乱破旧、无秩序。园区内现有企业19家，以五金、家具制造为主，大部分已处于停工停业状态，涉及环保及消防问题严重、市场吸引力低，通过纳入村镇工业集聚区更新改造试点，改善厂房品质，打造高标准、高品质、可持续性的高端厂房及物业，实现经济效益、社会效益、环境效益全面提升。
规划情况
项目更新改造范围东至潭新北路
南邻广中江高速
西靠放马山
北邻放马村居民点
总用地面积约
12.31公顷
规划调整为一类工业用地、文化
商业兼容公共交通场站用地
预计可提供高质量产业空间载体约
33万平方米
土地利用规划图
土地利用规划图
城市设计效果图
城市设计效果图
探索“完善集体用地转用手续+挂账收储国有出让”模式
综合平衡村集体与合作企业利益诉求，放马村村镇工业集聚区部分用地由村集体完善集体用地转用手续后，由合作企业代建物业并返租运营；部分用地采用挂账收储模式，由村集体与政府土储机构签订挂账收储协议，前期土地整理费用由村集体承担，待完成公开交易后，由政府按土地公开市场成交价的一定比例支付村集体前期服务工作总经费，包括清拆费用、返建村集体物业和现金分红。
完善集体用地转用手续及挂账收储国有出让范围示意
完善集体用地转用手续及挂账收储国有出让范围示意
建设多元复合功能型园区，实现城市风貌焕新
项目围绕海洋装备产业建设三大功能区，包括卫星互联网应用示范区、海洋先进装备制造区、公共技术平台及配套服务区，建设多元复合功能型园区。规划设计以生态科技引领人、城、环、业和谐统一的发展理念，塑造生态、自由、共享、互动的园区，同时中央景观轴线贯穿全区，集散及广场空间宽裕，景观视野开敞，展示性强，建成后也将大幅提升片区的风貌品质。
功能分区示意图
功能分区示意图
招商与产业运营
立足南沙区域产业特色打造“南沙海洋装备产业园”
南沙区是广州市海洋经济发展的前沿阵地。项目位于南沙区大岗镇高端智造片区，依托海洋先进装备制造产业坚实的产业基础，聚焦海洋先进装备、航空航天及卫星互联网应用示范产业等领域，打造“南沙海洋装备产业园”，成为具有国际竞争力的海洋产业集群高地，助力南沙打造“世界海洋创新发展之都支撑引领区”。
产业体系构成示意图
产业体系构成示意图
构建全链条孵化服务产业体系，打造高品质孵化园区
园区规划建设一批公共技术平台，融合标准服务、检验检测服务、军民融合特色服务、资源对接服务、科技成果转化服务等功能打造全链条孵化服务体系，为园区建设、资源引进及产业化项目落地提供产业聚力；完善园区生活服务配套，打造综合服务中心，使园区留得住人才、留得住项目。
园区配套公共技术平台示意图
园区配套公共技术平台示意图
发挥产业运营商资源优势，精准招引优质企业
项目引入中集融谷作为产业运营商，发挥企业供应链服务资源优势，精准招引项目，在项目前期已对接全国多家优质企业、院士团队，目前已引入中科星图、联通海洋军团、旭晶光电、中科微精光子科技、中科羲和（广东）科技、羚控无人机等14家重点企业入驻。
实施成效
南沙区放马村村镇工业集聚区通过全面改造，实现容积率由0.65提升至2.0-4.0，实现从低端、无序的低效厂房到高标准、高品质产业载体转变，从单一落后产业结构向多元化、集聚化发展转变，逐步带动区域产业链完善、基础配套提升与城市品质风貌改善。项目建成后预计引入企业80-100家，实现达产年产值超30亿元，村集体年租金收入增长5倍，并通过后期运营带来持续经济收益增长与税收贡献。
亮点与经验总结
🌟大胆创新利益共享模式，促成多方共赢
项目充分运用试点政策红利支持，运用挂账收储模式，土地公开出让后由政府按土地出让金的一定比例补偿原土地权属人村集体经济组织；通过“部分用地完善集体用地转用手续+部分用地挂账收储国有出让”模式，村集体可获得“现金补偿+村集体权属高品质厂房+逐年递增的租金收益”。与传统征地模式相比，村集体获得长短期结合、持续性增值收益的同时，减轻了政府前期土地整理资金压力，实现多方共赢。
💪前置产业运营商选择与企业招商，提升园区竞争力
项目起步之初选取符合南沙区实际的产业方向，瞄准海洋先进装备制造及航空航天卫星互联网应用示范产业，提前引入中国产业园区运营商10强中集产城，充分发挥产业链资源整合力，积极整合本地产业资源的同时，汇聚产业链上下游优质企业、科研团队，提升园区产业综合竞争力，打造先进产业集群，赋能南沙区域发展。
🙋“政府主导、部门协调、镇街实施”工作模式与多项政策支持出台，推动高效落地实施
组建区级村镇工业集聚区整治提升工作专班，形成“政府主导、部门协同、镇街实施”的工作组织架构，区分管领导担任项目总指挥，定期召开工作例会协调解决项目存在困难与问题；广州市规划和自然资源局南沙区分局强化整体统筹，充分借鉴建设工程管理思路，细化工作任务，对项目事项进行强管理、强督办。
强化政策支持，陆续出台《南沙区村级工业园整治提升实施细则》《南沙区村级工业园改造提升类项目实施指引》等政策，进一步明确改造对象、改造类型、改造方式、改造流程、保障措施等内容，配套出台建设用地完善用地手续相关工作指引，简化历史建设用地认定手续，切实提高用地审批效能。
来源：城市更新规划管理处
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