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近日，A股房地产板块震荡反弹。消息面上，有机构分析称，这似乎与多家房企私下对外传递的无需再每月按常规要求上报“三道红线”指标的传闻有关。搞投资的人神经系统本来就很敏感，股票市场历来听风就是雨，只要媒体或坊间一有什么风吹草动，无论消息真假，都会或多或少影响到某些人的决策。
但笔者认为，这一次的行情波动，应该分两个方面来看。一方面，在当前楼市还在为可持续的“回稳”筑牢基座的关键阶段，处在行业第一线的开发商、销售人员和购房者，确实迫切希望有更多利好消息来冲散那些一直笼罩在头顶挥之不去的负面情绪，这种心情我们想必都能理解。另一方面，曾经一段时间，“三道红线”确实被业内视为房企融资的“紧箍咒”，尤其是在行业投资过热阶段，该政策确实在倒逼房企降低杠杆和消除金融风险方面发挥了有效作用。但是，正如中银国际等机构的研报所言，“三条红线”政策并非本轮市场调整的导火线，也不是目前房企发展和财务的主要约束，因此放松该政策不会有太明显的效果，内房股此前的上涨属于过度反应，其中升幅较大的出险企业当前股价存在较大风险。
房地产正回归健康发展轨道。
房地产正回归健康发展轨道。
当然，本文并不是与大家来交流如何抓住短线机会炒股获利的策略问题，而是准备来探讨一个大部分读者近期都在纠结和询问的话题：究竟是回归过去以“高负债、高杠杆、高周转”的三高模式驱动市场经济规模高速增长，还是打破原来的惯性、维持现在瘦身健体、逐步转向深耕细作的高质量发展更符合我们的长远利益？
与地产圈有交集的人都知道，有部分人对2020年8月以来实施的“三道红线”融资监管政策有意见、有看法。原因很简单，在没有这项政策之前，地产老板们操盘一个项目就像“四两拨千斤”，实在太容易、太简单了。一些土老板甚至开过这样的玩笑，只要你能拿到地，在银行又有点关系，闭着眼睛就可以赚钱，不管你的产品力多么落后和不堪，都会有人追着你来买房。曾经，在北上广深等一线城市的核心市场，月光盘、日光盘，甚或是秒光盘，比比皆是，看似让开发商欢天喜地，实则让有理性的人触目惊心。有的企业在一些融资专家和资本运作高手的指导下，可以把净负债率做到六七倍甚至更高都不用担心皮球吹破，10个锅可能有2个盖就可以“保障”厨房运作了。
不错，在那个行业过热的时期，笔者身边有好多朋友，在地产行业干几年，甚至只干了一个项目，就实现个人财富自由了。有些城区，靠着房地产的推动力，确实也在城市建设方面取得了立竿见影、让人羡慕的跨越式发展，用十年的时间就跑出了过去百年努力都未能达到的速度。但那些靠着纯地产开发大赚特赚，甚至赚了钱马上转移到国外的“老板们”可曾想过，若任由行业野蛮无序扩张，银行继续向那些不诚信、不守法的投机商人无差别贷款，从而导致房地产业在我们的社会系统和金融系统积累的风险隐患越来越庞大，最后真的全面爆雷了，要我们所有国民来为这部分人的错误买单，我们承受得了这种代价和损失吗？相信没有任何人有底线敢拍着胸膛说行。
正是因为从中央到地方，从监管部门到金融机构，都提前、精准地预判到了房地产“三高模式”可能带来的系统性金融风险，最终合力促成了“三道红线”监管政策的出台，以 “壮士断腕” 的决心遏制无序扩张，推动行业回归理性。
接下来的事情大家都知道了，整个房地产行业开始了长达数年的全面刮骨疗伤和瘦身运动。这个过程，虽然让一些企业掉队了，同时也让一些企业家倍感难受和疲惫。但这种难受是退烧的难受，这种疲惫是健身的疲惫，不管企业也好，个人也好，其压力和负荷不仅是暂时的，而且从长远来说是有利的。因为，一个健康的房地产市场，符合我们所有人的利益，更值得我们去托付和期待。
当前政策重心在采取有力措施巩固市场止跌回稳态势。
当前政策重心在采取有力措施巩固市场止跌回稳态势。
笔者认识的好多地产圈的朋友，既享受过过去行业“高增长”时期的红利，也经历过近几年市场持续深度调整的煎熬。说得再直接一点，他们是在这个行业尝到过甜头的人。但俗话说得好，对投机炒房的人来说，爬得越高，就跌得越惨。正是因为前面尝到了甜头，他们才愿意和敢于在后面不断加杠杆进去“豪赌”。最可笑的是另一帮不是朋友的人，他们因为熟悉金融圈的“杠杆游戏”，忽悠和带领另一帮人通过高风险、高成本的融资渠道找钱投资，甚至联合一起黑中介搞连环套来围猎他人的房产，最后的结局不用笔者说，大家可能都猜到了：大量绑在他们名下的房产变成了不良资产，随着行情剧烈波动，不仅把以前赚的钱都亏光了，最后还欠了一屁股债，被法院列入失信名单，真叫“赔了夫人又折兵”。
炒股的人或许听过这样一句话：机会是调整出来的，有调整的市场才会更健康。
对房地产市场来说，何尝不是如此。财富圈还有句名言：一个成功者，永远在寂寞中等待，在热闹中清醒，在疯狂中退出。
从去年到现在，笔者经常跟一些业内资深人士聊天，也到他们的地产项目进行调研和学习。尽管这段时间，他们都经历了常人所不能想象的艰难和痛苦，但有一点是非常确定的：市场自发修复的信号正在显现，产业正在回归良性循环，这印证了政策方向的正确性。现在的房子确实无法像过去那样“月光、日光、秒光”了，但是，还能够正常售卖。只要你的房子好、价格公道，还是会有很多刚需和改善型客户来看、来下单。尤其是在广州、深圳这样的人口持续净流入的城市，房地产的刚需动力依然强劲，何况还有大量追求更美好生活品质的有房家庭，正期待通过全家人的努力在将来换一套更好、更大的房子。这种需求结构的调整，正在为行业创造新的机会。了解市场的人都看到了，保利发展、越秀地产等企业在广佛开发的新一代住宅项目，2025年已经成为支撑一些核心板块行情回稳的“挑大梁”项目。
市场结构的优化，正推动着购房者从追涨炒房转向务实选择现房，同时也推动着房企从规模扩张转向精细化运营，这种回归居住本质的变化，正是健康市场的应有之义。
市场的结构性机会正在显现。
市场的结构性机会正在显现。
我们必须清醒认识到，那个 “一开盘就秒光、闭着眼能赚钱” 的炒房时代，本质上是行业泡沫的畸形表现，既不利于实体经济发展，也让普通购房者背负沉重负担。健康的房地产市场，应该是房价与居民收入相匹配、企业财务稳健、住房回归居住属性的市场。
诚然， 当前楼市仍处于止跌企稳的关键阶段，居民收入预期修复、房企经营模式转型都需要时间。但只要坚持 “房住不炒” 的定位，持续推进行业去杠杆、去泡沫，房地产市场就一定能摆脱依赖负债扩张的旧路径，走上高质量发展的正轨。毕竟，一个稳中有进、风险可控、贴合民生需求的房地产市场，才是真正值得全民托付和期待的市场。
南方+记者 冯善书
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