不满物业服务拖欠物业费？惠城法院：可能面临败诉等风险

拖欠物业费长达4年，业主方先生固执地认为这是敦促物业改善服务的唯一手段。直到走进调解室，他才明白，正当诉求与合法履约之间，存在一道不能逾越的红线。日前，一纸民事调解书在惠城法院正式生效，一起因业主不满物业服务而长期拖欠物业费的纠纷，最终以分期还款的方案得到化解。

业主抗议

“我就是想用这种方式让他们重视起来！”

在调解室里，业主方先生情绪颇为激动。从2021年6月到2025年10月，整整4年多，他家中的物业费、水费及公摊电费账单不断累积，但他决定一张都不缴纳。

“不是交不起，是心里过不去这个坎。”方先生向惠城区法院江南法庭法官杨文涛倾诉他的不满。他口中的问题直指物业公司：“公共设施坏了报修后拖很久才处理、停车管理混乱……这些问题反映了多次，总是效果不理想。”

在方先生看来，拒交物业费是最直接、最能施加压力的“抗议”方式。物业公司虽持续通过微信等方式发送缴费通知并尝试沟通，但双方关系在一次次的无效沟通中逐渐僵化。最终，物业公司一纸诉状将方先生告上法庭。

理念误区

“服务质量”不等于“拒缴理由”

“方先生，您反映的这些问题，如果属实，确实是物业服务需要改进的地方。”杨文涛首先对他的诉求表示了理解。“但我们需要分清两个层面：一是评价服务质量并寻求改进，二是履行支付物业费的合同义务。 它们不能直接画等号。”

杨文涛进一步解释，业主与物业公司之间存在物业服务合同关系。业主若认为服务不达标，可以通过业主大会、向主管部门投诉等合法渠道主张权利，但不能以单方面拒缴物业费的方式来对抗，否则将构成违约，需要承担相应责任。

调解桌的另一端，物业公司代理人也有一肚子苦水。“他反映的有些问题，我们了解后已经在处理或向上反映。但他长期拖欠费用，公司的运营资金有压力，反过来也会影响我们投入资源去改善服务。”代理人表示，公司出示了4年来的催缴记录，已尽到提醒义务。

在随后的近两个月里，杨文涛分别与双方深入沟通。他耐心引导方先生：“对服务不满意，完全可以通过合法途径记录、取证并正式提出。但拖欠费用，会让您从有理变为部分理亏。先把缴费义务履行了，再心平气和地去推动服务改善，是不是更有效？”

同时，他也与物业公司沟通：“业主的诉求本质是希望居住环境变好，这和大家的目标是一致的。如果能体谅业主的情绪，在履行方式上做一些灵活安排，或许能打破僵局，让纠纷真正解决，也避免后续执行可能带来的漫长周期。”

促成和解

分期计划终结4年积怨

近日，双方最终在法院主持下达成调解协议。

方先生确认拖欠物业管理费、水费、公摊电费等共计15000余元，他同意分期偿还，“其实都是小钱，僵持了4年，自己也心累。”签完调解协议后，方先生坦言。物业公司代理人也表示，将更重视业主的合理反馈，加强日常沟通。

这起纠纷在众多物业合同案件中颇具典型性。许多业主像方先生一样，将对物业服务的不满，简单等同于“拒缴物业费”的权利，最终却可能面临败诉并需支付违约金的风险。

“物业服务纠纷涉及千家万户，往往‘小矛盾’容易酿成‘大冲突’。”杨文涛表示，法院在处理此类案件时，着重于实质性地化解矛盾，而不仅仅是作出判决。

法官提醒，业主若对物业服务有意见，应通过拍照、录像等方式固定证据，并通过业主委员会、向街道或住建部门投诉等正规渠道理性维权。不要用违法方式对抗，否则只会让问题复杂化。

南方+记者 卢慧

来源：惠城区法院江南法庭