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海珠江南西，从早点摊到宵夜档，一片喧嚣的烟火气。在这片生活区里，万松园得胜岗是不少老广的居住地，其中几十年楼龄的房子比比皆是，虽地段优越却未能及时改善街坊们的人居环境。
今年来，广州市加快对危旧房改造的可行性研究，大胆创新稳步实践，探索着在老城中对危旧房屋进行自主更新改造，多管齐下改善人居环境。海珠得胜岗正在有序推进首期腾退与规划工作，努力打造中心城区危旧房改造示范样板。
继花都区集群街2号成功改造一栋危房后，广州进一步推进危旧房改造在中心城区的实践，如今，越秀区小石集、海珠区得胜岗、荔湾区白鹤洞等地纷纷迈出第一步，根据“一栋一策”的原则，在政策创新、灵活安置等方面作出了大胆尝试。
原址重建保障老住户还是新市民？
得胜岗改造项目今年启动，由广州市住房和城乡建设局指导建设，广州安居集团作为项目实施主体单位。项目改造范围1.87公顷，现状建筑面积2.83万平方米。本次改造经与私房业主协商，将采取自主更新模式进行原址拆除重建，尊重在地生活氛围，延续土地实际用途。
得胜岗原址重建效果图 受访者 供图
得胜岗原址重建效果图 受访者 供图
广州安居集团相关负责人介绍，得胜岗自主更新改造项目不仅将大幅改善人居环境，还将适当增量建设公共空间，增加约320个地下停车位，内置5台电梯，以及给以前无独立厨卫的房间增配独立厨卫……
此外，项目还覆盖了周边万松园小学扩建、万松路拓宽等惠民工程。未来，小学将由18个班扩容到24个班，生均建筑面积从6.9平方米提高至10平方米；万松园路从单向1车道，拓宽至双向4车道；配套颐康站、文化等公共服务设施，推进老旧管网改造，提高城市安全性。
改造后效果图 受访者 供图
改造后效果图 受访者 供图
业主参与自主更新只需负担建安成本，便可撬动从“老破小”楼梯楼到电梯楼的资产升值，相对居民购买电梯楼进行置换，成本可节约不少，还能继续居住在熟悉的地方。比如一套原产权面积为60㎡的老旧房屋，原价值为120万左右，改造支出费用约30万，建成后房屋价值按周边一手商品房价格测算可增值到300万左右。
片区内还有许多公房租户需进行安置。从今年4月开始动员公房腾退，到入住新家，黄小姐和邻居们感到很顺利，之前的房子楼龄太久，对街坊们来说几乎三代人都未改善过居住环境。“万松园小学是我们的母校，记忆中学校的跑道总是不够用的。”黄小姐回忆道。
随着黄小姐与邻居相继选房迁入新居，得胜岗一期直管公房腾退任务基本完成，迁出街坊们均得到了妥善安置。公房腾退后，将就地新建政策性保障房，进一步优化保障性住房区位布局。
危旧房改造亟待更多政策性突破
得胜岗分三期依次实施改造，以眼见为实的新居吸引更多居民积极参与和支持自主更新项目。但该类项目也面临着诸多困难与难点：老旧楼宇中多以老年居住者为主，老年群体搬迁意愿不高、安置难度大；此外，部分私房住户的改造意愿是决定改造顺利与否的关键，私房分散、数量多的项目，改造启动难度较大。
去年，广州市花都区对集群街2号的危房实施原拆原建，最终老住户辗转数次达成一致，项目建成后，住户顺利回迁新居；越秀区小石集项目成立自主更新委员会，搭建沟通议事平台等，促进早日协商一致，预计今年9月完工……
三个项目的安置方式不同，但也有一些共同做法。首先，要想争取原住户的最大配合，需要在异地安置、原址回迁上给予红利，目前，广州危旧房改造项目均在原有基础上进行了增容，主要用于成套化改造、公共配套设施以及公共空间建设。
根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知》：“为满足基本生活需求，改善人居环境，城镇危旧房改造项目符合下列情况的可适度增加建筑面积、增配服务设施。”“新增建筑面积应按照广州市建筑工程容积率计算有关规定计算规划容积率面积，其中地上建筑规模增量原则上不超过30%。”
正在拆迁的得胜岗片区 受访者 供图
正在拆迁的得胜岗片区 受访者 供图
根据上述规定，本次得胜岗项目在原有基础上新增建筑规模30%，保障了未来300余套住户的独立厨卫要求，以及电梯使用等便利。另一方面，受建筑规模限制，改建后的得胜岗户数较从前减半，以少而精换取人居环境的彻底改善。
得胜岗与其它危旧房改造项目均引入了社会参与机制，探索居民、企业、政府“三个出一点”的资金筹措模式，除企业贷款融资外，也积极为在地住户探索重建房屋产权预抵押贷款模式，满足私房业主的融资需求。对于确有困难的住户，广州安居集团也在探索尝试与私房业主共担成本、共享产权等模式，与私人业主达成合作开发等解决方案，保障私人业主顺利回迁。
此外，不同项目的产权、用地情况不同，“一栋一策”的政策灵活性是必要前提。如得胜岗项目首次将不同宗地实现合（并）宗改造，打通了成片连片改造的堵点。
当前，在房地产行业转型发展的背景下，自主更新成为惠民生、拉内需的新支点。然而，在集中多元共识与公私利益的挑战下，如何鼓励居民从“要我改”变为“我要改”，还需要更多政策层面的新突破，特别在居住环境、资金投入、分配机制等方面，能够激发居民更多参与热情。
对此，全国各地均在探索危旧房自主更新改造的新模式新路径，对广州或许有“他山之石”的助攻效果。如南京发布《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》，提出小区的翻建资金可以由政府补贴40%，业主自付60%共同出资进行建设；北京市印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号），明确了针对承租公房、已购公房和商品房等不同回迁类型的相关出资标准，居民可补缴部分土地出让金，从公房产权变为私房产权……
综观杭州、北京、南京等全国部分成功案例，坚持“增容不增户”原则合理让渡部分利益，是激励居民参与的重要举措。从租户到业主，更提升了居民当家主人翁意识和对在地住所的归属感。
今年8月，广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，提出：所增加的建筑量在满足原有住户安置后仍有增量空间的，在征得居民的同意下，可用于建设保障性住房和配套设施。
上述政策旨在满足原有住户安置需求外，或可为新市民、青年群体等提供更多保障性房源。然而，如何突破“增容不增户”“新户不取代老户”，才是危旧房自主更新能否满足更多群体需求的前提。尽管，更多功能意味着有效投资和融资渠道的增加，更易实现空间增值，但自主更新面临的资金压力、增容压力、协商治理压力，仍是需要政策权衡和突破的连环扣。
南方+记者 郎慧
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