下载客户端
37050.06元。这是位于佛山禅城张槎的龙湾华府小区（别名：龙光玖龙湾）业主委员会近段时间累计审批出来的“防蚊资金”。
有了这笔钱，龙湾华府小区不用等、靠、要，当“伸手党”，而是主动购置防蚊灭蚊物资，对小区里外开展“地毯式”的消杀。
“这些物资都是我们小区的物业公司主动发起采购的。”龙湾华府业委会主任刘宪国说，业委会与物业公司紧密配合，共同制定采购方案、协商选定供应商，“分工协作、团结联动”。
当别的小区业主还在与物业公司“扯皮”时，龙湾华府的业主却真正做到了当家作主，小区物业公司亦真正回归服务本位。这甚属罕见。
其实，就在防蚊工作开始前的7月份，龙湾华府就因为“小区物业管理费不交物业改交业委会”的“破天荒”之举而在佛山范围内名声大噪——
从今年7月1日起，业主不再向物业公司交纳物业管理费。所有物业管理费、小区公共收益将由小区业主委员会开设公共账户保管。物业公司日常运作需向业委会提交预算，由后者审批拨款。服务质量好的话，还有一定比例的酬金作为奖励。
改革一出，网上评论直呼“羡慕”，也有不少小区都想来“抄作业”。
龙湾华府业主掌管了小区财权、事权、处罚权与利益权。与之对应是，小区也实现了财务透明、服务透明、流程透明、人员透明。
以“全透明”解决小区物业管理这本“糊涂账”， 业主再也不用和物管“吵架扯皮”，龙湾华府率先为佛山的物业小区打了样。
物业“包干”下的监督难题
龙湾华府可谓是佛山的一个“明星小区”。
2024年9月，龙湾华府业主自发组织中秋节“千人宴”，2000多人共庆节日，传为一时佳话。
2024年中秋节，龙湾华府小区业委会与物业公司一起举办百家宴活动。受访者供图
2024年中秋节，龙湾华府小区业委会与物业公司一起举办百家宴活动。受访者供图
而在此之前，小区第一届业委会于2023年成立后，重新与物业公司签订服务合同。即便已在小区治理上取得诸多成就，但龙湾华府的业主们还想“优中更优”。
“业主们对小区服务质量有着更高的期望。”龙湾华府业委会副主任李永红说，物业公司的服务质量与业主的期望值还有不少差距。
比如，一名业主自发对小区内所有消防设施进行检查，发现了部分楼栋消防蓄水池没水、消防栓打不开、灭火器过期等情况。业委会督促物业公司整改后，却未能全部落实到位。再比如，小区公共收益的分账拖延问题也备受诟病。
一直以来，物业公司实行“包干制”，即业主向物业公司交纳物业管理费，这笔费用的支配和使用则由物业公司说了算，物业公司自负盈亏。但往往会出现物业服务经费易收难支、资金使用不透明、服务响应和服务质量不到位等问题。
“包干制下，业委会没有足够的手段去约束物业公司，督促其改善服务。”李永红说，物业公司追求利润无可厚非，但必须要保证服务质量。
2024年底至2025年初，小区物业公司在业主满意度考核上达不到约定的要求，触发合同终止条件。社区党组织、小区党支部、业委会三方开会讨论，决定借鉴并设计新的管理制度，从根本上提升物业服务质量。
小区“爱国主义教育”月度电影节活动现场。受访者供图
小区“爱国主义教育”月度电影节活动现场。受访者供图
从“包干制”到“酬金制”
三方会议达成了一个共识：重塑业主的甲方地位，让业主真正当家作主，才是从根本上提升物业服务的关键。
为了设计出一个新的可行制度，今年3月起，刘宪国数次前往深圳，考察当地小区实行“酬金制”的先进经验。
“酬金制”的核心是，业委会在物业公司提交的运营成本（包括固定支出、员工薪酬等）预算外，承诺将小区收取的物业管理费中提取一定比例作为酬金，对物业公司服务进行奖励。
刘宪国等人经过多次考察学习后，结合佛山市相关法规和小区实际，认为“酬金制”切实可行，便开始与小区所属的存院围社区党组织、小区党支部以及业委会讨论设计本小区的新小区治理制度以及新的物业服务合同。
这一关乎全体业主利益的大事，推进起来自然并非易事。
由于缺乏政策支持，佛山范围内也没有先例，而且模式本身对传统物业行业带来的挑战，业委会从推进的开始便饱受质疑。
“少数业主听到这一消息后非常抵触。”李永红回忆，部分业主对新的合同不清楚、不理解，提出要求业委会详细答疑。
不打无准备的仗。对于种种可能出现的状况，存院围社区党组织、小区党支部与业委会充分开会研究。其间，社区党组织还联合禅城区委组织部、禅城区委社工部、张槎街道相关职能部门前置介入推进工作，组织住建、司法、公安、律师为业委会工作推进提供专业意见，依法打击破坏业主大会会议召开的行为，坚定业委会工作信心。
3月8日，龙湾华府业主大会正式召开。大会表决议程包括终止旧物业服务合同、制定新合同、授权业委会决定是否以新合同与物业续聘、引入第三方线上平台开展数字化管理等议题。
龙湾华府总户数超过1900户，常住户达1400多户。要顺利让业主投票并非易事。
为了让业主了解新制度，存院围社区与小区党支部、业委会组织了3次宣讲会，邀请街道相关部门召开5场小区物业工作专题研讨会，并发动小区党员、热心业主上门讲解。
在业主大会开始的头一个月，投票进度比较缓慢。但随着宣讲的全面发动，投票截止前的最后一周，投票率开始直线上升。“当业主们真正了解了整个新制度后，不仅自觉投票，还会发动邻居投票。”李永红说。
5月6日，业主大会投票结束，业主投票率达到67.92%，参与投票面积占比70.53%，均达到合法有效标准。所有表决议题均以同意率90%以上的高票通过。
6月30日，业委会与小区物业签订新合同，成为佛山首个探索“透明酬金制”模式的小区。
小区业委会与物业公司组织抓鱼活动，吸引大小业主参加。受访者供图
小区业委会与物业公司组织抓鱼活动，吸引大小业主参加。受访者供图
物业真正转型为“服务者”
根据新的物业服务合同，小区业委会获授权以公共账户保管物业管理费、公共收益。小区业主通过引入的第三方平台“透明社区”交纳物业管理费。业委会根据新的物业服务合同，对物业公司工作进行事前、事中、事后的监督管理。
业委会建立健全考核机制与奖励机制，对物业公司进行考核，并核算物业酬金。新合同明确，物业公司考核过关后，还能获得小区全部收齐的物业管理费的8%（含固定6%+考核2%），以及公共收益8%作为物业公司的纯利润。
业委会还收紧了利益权，明确所有小区物业外包项目须由业委会与物业共同进行公开招标。
这是一份真正既保障业主权益，又确保物业公司利益的“双赢合同”。
“对于物业公司而言，最大的制约就是利益。我们相信，酬金制之下，业主有了抓手，对物业的约束力会更强。”李永红说。
新合同之下，物业服务团队的员工薪酬比从前提高了，工作人员的服务积极性也就提高了。
变化是明显的。此前拖而不决的消防设备整改，如今已完成了大部分。小区开裂的围墙得到了维修，西门停车棚投入了使用，西门广场晚上装上了大灯，居民走夜路不再有摔倒的风险，业主在群上反映的问题，响应也更及时了。
“之前是钱交了，服务不到位。现在不但是业主省了钱，物业服务质量还提升了。”龙湾华府业主陈超君说。
“我们计划以夜校的形式组织兴趣班，从社会上聘请老师过来授课。”李永红说，我们对丰富小区生活还有了新的计划。
龙湾华府小区开展助农惠农冬至送白菜活动场景。受访者供图
龙湾华府小区开展助农惠农冬至送白菜活动场景。受访者供图
业委会运作做到“四个透明”
放在从前，龙湾华府的业主选举业委会监督物业公司，如今，业委会的权责都更大了，对业委会的监督自然要跟上。
除了业委会本身秉持公心外，还有几方面的监督力量，确保前者循规蹈矩。
党组织的力量摆在了最前。以资金使用安全为例，存院围社区党支部书记、居委会刘爱兵表示，在社区党组织与小区党支部指导下，业委会制定了《业主共有资金财务管理制度（试行）》。
单笔支出金额超过3万元的审批事项，由社区党组织从严监督，须附上社区居委会盖章的相关材料，方可办理资金支出手续。银行账户则由业委会与物业公司指派专人共管。
与此同时，业委会表决通过了《龙湾华府小区楼栋业主代表管理办法（试行）》。该办法把原来的“业主大会-业委会”架构，优化为“业主大会-业委会-楼栋业主代表”架构，在小区治理层面体现每个楼栋代表的意见，将业委会治理力量下沉到楼栋，进一步完善新型小区治理的制度建设。
2024年9月，佛山多部门联合发布了《推进党建引领和善小区建设的指导意见》。上述文件是龙湾华府对《意见》精神的落地。
“我们制定这两份文件，强化了小区党支部在小区治理中的作用，强化了党组织对业主委员会建设的指导，强化了小区议事决策和民主协商机制建设。”刘宪国说。
第三方审计少不了。业主共有资金的使用严格实行年度预算制，并每年委托第三方专业机构进行审计，并实施业委会主任任期和离任经济责任审计，定期查摆工作漏洞。
对于小区维修基金，业委会每季度将公共收益的55%补充住房专项维修资金，不断增值小区“养老金”。近期，龙湾华府小区正申请将首笔45.52万元的公共收益存入小区住房专项维修资金，成为禅城区反哺住房专项维修资金的“第一小区”。
数字化平台则帮助实现“四个透明”。借助新引入的第三方“透明社区”平台，业委会实现了所有财务信息、审批流程、工作记录、会议纪要等全部上网。物业公司的人员信息、工作记录、服务过程，同样实时更新。
如是者，业主可随时随地监督业主共有资金的每一笔收入、审批和支出，了解查看小区公共事务，从而做到小区财务透明、服务透明、流程透明、人员透明。
共建共治共享的“禅城520善治小区”
回想起业主大会召开期间，业委会、小区楼长、志愿者的卖力宣讲，业委会成员黎倩君感触良多。
彼时，业委会决定，假如单个楼栋在此次表决中投票率超过60%，会给予该楼栋的楼长及志愿者适当的奖励。“但有不少志愿者都把这份奖励捐出，自发买了公共雨伞放在自己楼里，以备大家不时之需。”黎倩君说。
如今，除了业委会11人之外，龙湾华府还有一支56人的业主志愿者队伍。他们来自不同的专业领域，一起为小区的治理出谋献策。“他们是智囊团、是宣传队，我们大家思想一致，都是为了小区发展得更好。”李永红说。
“无论是业委会还是志愿者，一定要是无私的，有公心的才行。”李永红说，唯有如此，才能真正从业主角度出发，才能发动起业主。
在刘宪国看来，龙湾华府的善治是多方合力的结果：小区有秉持公心、顾全大局的党员、楼长和热心的业主，他们积极奔走赢得了业主的认可；在业委会成立及物业管理制度改革过程中，存院围社区与区委组织部、区委社工部、区住建部门、张槎街道等相关部门给予了专业指导，让业委会的工作经得住事实和时间的检验；业委会则自始至终致力于找到小区的最大公约数，努力画出小区的最大同心圆。
在禅城区认定的114个“禅城520善治小区”中，龙湾华府名列其中。
“在推进小区善治中，我们希望实现党组织、业委会、物业服务企业与业主的‘四向奔赴’。”禅城区委组织部相关负责人表示，今后将力推动“党组织、业委会、物业服务企业”三方各司其职又紧密协同，强化监管，以透明化消除疑虑，以专业化保障运营，以制度化明晰权责，建立健全小区公共利益最大化与长效治理机制。
如今，龙湾华府这个“明星小区”又为禅城乃至佛山的小区现代化治理树起了新的范本。
采写：南方+记者 卢浩能
订阅后可查看全文(剩余80%)
