全国首部城中村改造条例一周年，广州促进“一改多得”效益叠加

5月15日，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》出台，提出转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。

当前，在《广州市城中村改造条例》（下称《条例》）实施一周年之际，广州不断完善超大特大城市积极稳步推进城中村改造政策体系，已构建城中村改造“1+N+X”制度体系，力促新一轮城中村改造助力城市转型发展，面向“十五五”走内涵式高质量发展道路。

事实上，作为全国首部城中村改造地方性法规，《条例》39项条款已涵盖城中村改造的方方面面，为新一轮城中村改造定下了公益性的主基调。在保障村民权益、回迁安置，促进产业升级、历史文化保护方面起到了关键作用。

保障公益性，护航社会发展正向指标

广州市白云区人和镇坚持全周期护航企业发展，鸦湖工业园以村集体用地整治提升为契机，创新探索微改造盘活低效用地，采用“政府主导、村企共建、要素全周期保障”模式，以满足企业对连片厂房载体改造的需求，从原来6个互不贯通的独立厂区，到改造后的4.8万平方米连片产业用地，推动企业厂房从“分散”到“集中”，改造后，企业2024年产值达28.07亿元，同比增长201.65%。

因地制宜开展城中村改造，既有拆除新建，也有整治提升、拆整结合等类别，广州坚持“留改拆”并举，深入践行《条例》第三十条，对不具备拆除新建条件的城中村改造项目，采取局部修缮加固、环境综合整治、完善公共服务设施等方式，开展经常性整治提升。不仅改善了城市风貌，也让产业型城中村的营商环境有了质的飞跃。

广州推动新一轮城中村改造以公益性优先出发，《条例》深入贯彻落实《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出对城中村产业开展调查，坚持异地迁移与就地改造相结合；尽量利用原有设施，完善配套教育、医疗、养老和托幼等公共服务设施和基础设施；提出对群众需求迫切、公共卫生安全风险大、市政基础设施和公共服务设施薄弱、城市安全和社会治理隐患多的城中村，应当优先纳入改造年度计划。

一年来，广州以《条例》出台为契机，加强城中村改造对保障民生、改善环境、完善公共服务等方面的作用。今年3月，《关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见》出台，明确城中村改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积，应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。

去年起，广州市住房和城乡建设局持续开展城中村改造暨保障性住房、整租运营一体化设计竞赛，推动城中村住房租赁从“分散粗放”走向“规模化、专业化、规范化”，改善城中村内人居环境，提升村民物业收益。以《条例》出台为契机，广州市聚力城中村改造赋能城市内涵式发展，力争“一改多得”实现一次改造创造多维效益。

当前，广州市深入落实中央关于新型城镇化建设相关规定，将“四好”建设、“平急两用”公共设施、新型建筑工业化、绿色建筑（含光伏）、保障性住房与城中村改造相结合，纳入改造方案编制内容，形成以城中村改造为契机的“6+1”工作要求，进一步通过改造提升经济社会发展正向指标。

优先安置，加速项目推进村民回迁

近日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单的通知》，进一步推动从根本上解决城中村改造个别留守户问题，加速城中村改造尽早进入安置房建设和交付阶段，让村民们早日回迁安居。

上述《通知》落实《条例》第二十七条规定，城中村改造项目需要收回集体土地使用权，符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用权，并按规定对集体土地使用权人给予适当补偿，《条例》破解搬迁补偿安置争议，广州市据此制定留守户房屋拆迁补偿安置争议行政处理及司法诉讼试点工作方案及工作指引，建立拆迁补偿安置争议协调机制，破解历史遗留权属难题，先行先试推进冼村项目试点，妥善推进6户8栋留守户搬迁，发出8份行政处理决定，保障公共利益与村民权益双赢。

广东广悦律师事务所合伙人蔡樱梓解读：《条例》通过明确留守户采用征收的法律程序和补偿标准，具体体现在一是统一补偿标准，规定征收补偿“按批准标准公开执行”，禁止任何形式的额外补偿，减少了个体博弈空间；二是明确司法强制执行路径，解决土地如何征收，以及土地征收后如何有效解决土地上房屋的征收补偿问题，打通破解留守户难题的“最后一公里”。

广州城中村改造突出公益性，这让《条例》格外重视公众参与，保障村民共享改造发展红利。坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则，依据《条例》第十六条，广州市建立城中村改造公众参与机制，畅通利害关系人以及公众的意见表达渠道。充分听取农村集体经济组织、村民、居民和利害关系人意见，保障其知情权、参与权、表达权和监督权，让城中村改造真正成为“民心工程”。

此外，通过集体物业复建、落实留用地等模式，广州保障村集体经济组织、村民长期收益。改造后的城中村，集体物业得以焕新升值，租金收益增加，村民不仅有了更好的居住环境，还能从村集体经济发展中持续获利，生活质量显著提升，增强了村民对改造工作的认同感与支持度。

广州以法治化路径破解城中村改造“改不动、改不好”困局，强化保障性住房建设+产业升级+历史文化遗产保护，为超大城市持续推进城市更新提供“广州方案”。在《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》出台的新契机下，广州将加快实施城市更新行动，完善城市更新体制机制，转变城市开发建设方式，促进人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，让城市更新持续为人民群众提供高品质生活空间，为企业发展提供良好的营商环境，为广州保持城市人口净流入的红利。

南方+记者 郎慧