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今年一季度，汕头楼市展现新气象，全市新建商品房销售面积58.52万平方米，增长9.0%；房地产开发投资同比增长0.6%，为全省唯一增长地市，也是自2022年下半年以来连续30个月后首次实现正增长。近日，记者走访汕头各片区楼盘之后发现，“五一”假期以来，不少刚需型楼盘客流量和成交量均有明显提升。
今年以来，汕头加快推进海滨路东延等市政道路建设，汕头湾海底隧道、粤东城际铁路等轨道交通取得新进展，此外，文旅市场、消费市场保持火热，为房地产市场的平稳健康发展注入动能。随着新一轮房地产政策落地，汕头房地产市场的发展潜力如何？接下来应如何保持正向发展态势？记者通过采访专家学者，带来汕头各片区楼市的最新观察。
“五一”假期文旅火热，为汕头房地产市场带来更多客流量。 南方+ 张晓宜 拍摄
“五一”假期文旅火热，为汕头房地产市场带来更多客流量。 南方+ 张晓宜 拍摄
交通完善 打造便捷生活圈
作为横贯汕头城市东西的交通大动脉，海滨路东延的打通，解决了困扰市民多年的“断头路”难题。5月12日下午，记者在现场看到，晚高峰时间段双向车道的车流顺畅，交通秩序井然，缓解了中山东路等道路下班高峰期拥堵的情况。
交通畅则百业旺，交通的不断完善也带动了沿线乃至汕头东区的楼市发展。东海岸某楼盘销售经理黄奕鹏介绍，该楼盘一季度住宅成交面积同比增长约159%，成交金额同比增长约185%。这与该片区道路交通的日渐完善、社区逐步成熟密不可分。
自汕头往东“向大海要空间”以来，东海岸新城拔地而起，东海岸大道建成通车，新城进入人们的视野；新津大桥、东海岸大桥、莱芜大桥三座跨海特大桥接连建成，新城连成一片；新溪片区“四横九纵”路网道路持续兑现……如今，海滨路东延开通后，进一步分流出入该片区的车辆，减缓道路压力。
“对于部分潜在购房客群来说，当交通变得顺畅，效率提升，会大大减少出行成本，提高选购东海岸新城住宅的可能性。”黄奕鹏说。
交通路网的密集，不仅持续提升新城居民的居住体验，对于老片区的更新改造也有很大的推动作用。视角转向汕头西片区，近日，粤东城际铁路西侧进展加速，由中铁十二局集团承建的项目7标二工区架梁通道全部打通，汕头揭阳实现物理接轨，为箱梁架设奠定坚实基础。从地图上看，粤东城际铁路未来将穿过这一片区，沿着中山东路穿越城市核心区。
汕头西片区地处汕潮揭交界的重要地带，拥有汕头大学、广东以色列学院等高校、产业园区和密集的村庄、社区。近年来，随着黄河路与泰山路两条快速通道连贯中心城区，共同构建起中心城区东西向内环快速通道，形成城市东西两区“15分钟便捷生活圈”。
未来，牛田洋快速通道和金砂西路西延工程在建成后，还将完善汕头西片区交通骨干网络，与汕昆、汕湛、沈海等高速公路共同形成中心城区的快速外环，市民在牛田洋片区与中心城区的通行时间将有望缩短至15分钟。
西片区与市中心的时空距离越来越短，周边楼盘的活力持续得到提升：金凤半岛社区日渐成熟，护堤路南侧沿线建设起不少刚需、改善型新楼盘。记者走访发现，该片区近期有不少“三旧改造”项目动工、开盘，将推进该片区的更新改造。
近年来，汕头立足省域副中心的城市定位，不断完善城市及区域内交通，打造互联互通的综合交通体系，为整个市场带来了很多更强的购买力。业内人士指出，交通的改善带来了潜在居住者进入到汕头市场，也使得内部交通区位进一步得到改善，形成良性循环。
粤东城际铁路7标二工区架梁通道全部打通。 受访者供图
粤东城际铁路7标二工区架梁通道全部打通。 受访者供图
产业支撑 提升城市活力和吸引力
在省委党校教授陈鸿宇看来，打造成熟宜居的社区需要完善的城市系统，而其中的产业支撑至关重要，没有产业就聚集不了人气，更别说满足区域内的消费需求、房地产需求等。
汕头房地产市场一直以来的可持续性较强，与较好的产业基础密不可分。近年来，汕头坚持“工业立市、产业强市”发展思路，以贸促工、以工兴贸、工商并举，加快打造“三新两特一大”产业集群，不断为经济高质量发展注入新动能。产业集群保持活力的同时，为各类人才提供了多元化的职业赛道和发展空间，带来了城市“新鲜血液”的流入，推动区域经济的预期提升。
业内人士指出，房地产市场火热的城市往往具备较强的产业发展能力，能够提供丰富的就业机会，吸引年轻人和人才流入，新兴产业的发展为当地经济注入了新的活力，进一步增强城市的吸引力，也为房地产市场提供了稳定的需求。
以珠港新城为例。该片区聚集纺织大厦、龙光世纪商务中心、潮商金融中心、太安堂大厦等，布局产业涵盖纺织服装、数字经济、金融、酒店等多个领域。产业的发展创造了就业岗位，吸引了众多人才流入，从而带动住房需求的增长，该片区配套了住宅区域和商业综合体，日渐形成“楼上办公、楼下商业、周边居住”的产城融合生活圈。
今年以来，随着潮汕电商直播中心等项目启动建设、海滨路东延打通，珠港新城能否引进更多业态，打造为汕头新时期的宜居社区，成为市民热议的话题。
“跟汕头其他成熟社区相比，珠港新城还需要引入合适的产业和完善的市政配套。”在陈鸿宇看来，珠港新城规划站位应该要比东海岸新城更高，要把这里打造成为汕头新时期的城市门户。他进一步指出，珠港新城应该加强发展实体经济，引进人工智能等新兴产业和服务业等丰富业态，并建设一些文化相关的馆、院、所等，把汕头的历史脉络、经济发展、文化根脉等内容展现出来。
当下，汕头着力推动经济稳增长，日前制定出台《汕头市2025年稳增长若干政策措施》，进一步扩大有效投资、释放市场消费潜能、推动产业发展壮大、提振企业发展信心，稳定良好的预期。
此外，借助全省“百万英才汇南粤”的政策东风，汕头积极揽才招贤、引才育才，加大对技能人才的培养力度，吸引更多“新汕头人”来到这里发展，将为城市拓宽发展空间，推动房地产市场平稳健康发展赋能添力。
文旅融合 促管理服务水平提升
这个“五一”假期，汕头交出一份亮眼的文旅成绩单：假期共接待游客389.21万人次，同比增长20.3%，旅游收入24.91亿元，同比增长21.9%；入境游客20214人次，同比增长98.8%；全市A级旅游景区接待游客1368604人次、同比增长18.28%。
在楼市新政、“五一”假期以及众多文旅活动等多重效应叠加下，汕头展现出较强的楼市活力。记者走访过程中发现，不少楼盘表现亮眼，人气销量齐高涨：市区某楼盘“五一”期间项目吸引近300组客户来访，销售53套；东区某楼盘“五一”期间展厅的日均来访量接近100组，日均成交量超5套。“‘五一’客流量是4、5月份以来最高的，其中有一季度沉淀的原有客源，也有不少假期返乡、旅游等新的客源流入。”某楼盘的销售顾问林小姐坦言。
汕头各楼盘展厅的客流量有较明显提升。 南方+ 张晓宜 拍摄
汕头各楼盘展厅的客流量有较明显提升。 南方+ 张晓宜 拍摄
“文旅经济对于房地产市场的作用较大，让潮汕地区的城市形象、区域形象整体得到提升，让国内外各界人士认识汕头、认识潮汕，了解这里良好的乡风乡俗、投资环境和生态环境。”陈鸿宇表示。
近年来，汕头深挖传统文化资源，推动文旅融合发展，形成了丰富多彩的文旅活动和产品。非遗民俗、潮汕美食、海滨风光、演唱会、夜经济……一个个文旅热词的出现，展现出汕头不断上升的旅游资源和文旅吸引力。节假日期间推出的文旅项目更是琳琅满目，各大网红打卡点人气高涨，文旅市场热度持续升温。
文旅市场火热，消费市场同样满满活力。近年来，汕头坚持以贸促工、以工兴贸、工商并举，打造多样化的消费场景，推动商业资源连点成片、组团发展，为建设区域消费中心城市注入新活力。据统计，一季度，全市社会消费品零售总额409.06亿元，全市服务业增加值428.59亿元，同比增长4.6%，比去年同期提升1.2个百分点。
“汕头要抓住这波文旅热的黄金时期。”业内人士指出，发展文旅对楼市、人口的流入有积极作用，这次“五一”假期，全国各地各种类型的旅游需求在释放，汕头这类滨海城市拥有明显的文旅经济优势，这两年来看楼市有比较明显的调整，带来了不少新楼盘的认购，包括一些滨海的项目。
源源不断的人流量，正转化为房地产市场的客流量。节假日期间，汕头通过组织房企开展宣传促销、加大购房优惠，并开展相关行业展销活动，向本地群众、外来游客展示汕头房地产建设新面貌，为市民提供更多的置业选择，促进房地产市场平稳健康发展。
在陈鸿宇看来，文旅产业本身是双刃剑，以文旅项目吸引客流量，就要向外界展示最好的文旅形象，“要让人们看到这座城市是友好的，服务是周到的，投资环境是良好的。”陈鸿宇表示，汕头应该持续发展文旅产业，努力提升管理水平和服务品质，营造良好的营商环境，推动城市由“网红”走向“长红”。
增绿扩绿 提升市民居住体验
清晨，穿过绿意盎然的街道，步行10分钟到广场上呼吸新鲜空气；傍晚，在家门口的公园里，或悠闲散步，或利用健身器材锻炼身体……初夏，汕头市区大大小小的公园绿植满目，步道环绕，成为市民休闲娱乐的好去处。
公园绿地的建设，成为城市宜居度的重要评判标准之一，不仅能够提供休闲娱乐场所，还能改善空气质量、降低噪声污染、调节城市微气候，对于提升居民生活品质、促进房地产市场健康发展的作用不言而喻。
“小区附近多了不少公园，早晨锻炼、午后休闲都多了很多好去处，我差不多天天来这儿遛娃。”5月13日晚上，林姨带着孙子在北郊公园散步，她告诉记者，自己是从市区搬过来的，这里不仅有多个公园绿地还有一线河景，居住的幸福感提高不少。
近年来，随着绿美广东生态建设的全面开展，汕头狠抓城乡绿化美化，推进人居环境改善。随着越来越多的公园广场、口袋公园相继建成对市民游客开放，满园春色不再与市民隔墙而望，不少住宅区更是做到“推窗见绿”“出门见园”，绿色逐渐成为城市亮眼的底色。
以东海岸新城为例。作为汕头扩容提质的全新城市空间，增绿扩绿是打造宜居社区的必备课题之一。东海岸新城先后建设了津湾公园、海明公园、侨韵公园等大型公园，将绿意撒遍新城的各处角落，不断满足群众对优质城市公共服务和生态产品的需求，增强了该片区房地产市场的吸引力。
“居住在新津片区的业主能够享受到丰富的自然景观资源，除了一线海景，还有湿地公园、儿童公园等不同类型的公园产品。”黄奕鹏告诉记者，在住宅周边涵盖众多活动场所，实现露营、跑步、骑行、赶海、钓鱼、放飞风筝等场景，且活动地点就在家门口，十分便捷惬意。
在汕头，公园绿地不仅可以欣赏，还可以“躺坪”。该市积极推进公园绿地开放共享，金凤公园、杏花公园、大港公园等9个公园陆续开放共享，全市新增开放共享面积125.31公顷。其中，开放草坪面积75.91公顷，积极拓展公园在运动、休闲、游乐、露营等方面的功能，推动公园绿地多元化发展，让生态绿色嵌入市民群众的幸福生活。
“可以看到，2016年创文以来，汕头在公共绿地的打造方面投入很大，成效显着。”陈鸿宇认为，生态环境的改善，为汕头这座城市加入了青春活力的气息，提升了城市的居住品质。他认为，口袋公园是城市发展走向成熟的必备条件之一，但需要注意均衡发展和后期的养护工作，保证园林绿化可持续发展。
专家问策
汕头支持住房“以旧换新”
楼市回暖趋势明显
5月8日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套个人住房公积金贷款利率从此前的2.85%调整为2.6%。新一轮房地产政策的出台，对汕头楼市和购房市民有何影响？汕头应该如何把握这一契机？
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次公积金贷款利率下调，进一步降低了房贷成本。以100万元贷款本金、30年期、等额本息的公积金贷款为例，总还款总额（本金+利息）从过去的149万元变为144万元，直接减少了5万元成本。政策的出台对当前做好“持续巩固房地产市场稳定态势”发挥了积极作用。
“事实上，近年来的房地产政策对全国层面的楼市产生了积极影响，从去年四季度开始，各线城市购房市场都起来了，包括降低首付比例、房贷利率等政策效应积极释放。”严跃进认为，汕头楼市近期有较好表现、政策效果明显，看得出对于房地产政策的执行到位，带动了楼市的较好表现。
汕头的房价相对于一线城市来说比较便宜，所以楼市也有回暖的趋势或基础。这也符合一个基本的逻辑，就是经济基本面不错的城市，其楼市复苏的力度要更强，甚至有些城市随着楼市的交易，土地市场也明显起来。
日前，《汕头市2025年稳增长若干政策措施》出台，提出将支持住房“以旧换新”，鼓励创建优质工程等政策，全力推动经济稳增长。严跃进肯定汕头稳经济的做法，他认为，除了一线城市以外，其他城市的楼市回暖程度会偏弱一点，这说明各地要保持可持续性，即巩固城市发展和房地产市场行情。
严跃进表示，汕头当前在房地产预期的管理方面做得比较好，这也是在供求管理的基础上，预期管理的功能受到重视，接下来汕头要把握好预期管理对于持续巩固房地产市场稳定态势的作用。
南方日报、南方+记者 张晓宜
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