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在“五一”黄金周欢乐的度假氛围中，上市房企财报季接近尾声。在“止跌回稳”和加快建设新发展模式的大背景下，谁逆势而上？谁赚钱能力强？南方产业智库日前发布的2024年中国上市房企60健康指数（HFI-60）显示，2024年中国房地产行业仍处于深度调整中，房企在资金、债务、销售等方面仍承受较大压力。不过，值得一提的是，在房地产行业新旧模式转型的关键期，“好房子”建设成为许多房企供给侧结构性改革的重要抓手。一批产品力和品牌力受到认可的房企率先在新政后市场持续改善的窗口期加速去化稳住了大盘，还有一批前瞻的房企提前布局“好房子”延伸赛道的“好物业”“租好房”等，“第二增长曲线”越来越明显。
22家房企处于“健康”状态
近日，南方产业智库依据南方+房向标监测数据库和上市房企业绩公告，对外发布2024年度中国上市房企60健康指数（HFI-60）。在纳入监测的华润置地、中海、龙湖、保利发展、万科、碧桂园、越秀地产等60家中国A股和H股上市房企中，有22家房企处于“健康”（60-100分）状态，在所有受监测的房企中占比36.67%，相比2023年的24家少了2家。其中，华润置地、中海发展、龙湖集团、新鸿基地产、新城控股、恒基地产6家被定义为“非常健康”（80-100分），占比10%。不过，还有首开股份、龙光集团、保利置业集团等多家企业处在60分临界点附近的“亚健康状态”，正在积极进行偿债和去库存任务，朝着健康发展状态迈进。
分析显示，中国房地产市场竞争格局正在发生深刻变化。龙头房企通过打造“好房子”提升产品竞争力，希望抓住改善型居住需求带来的结构性机会，进一步扩大市场份额，企业整体健康指数呈现增长态势；而中小房企则面临更大的转型和生存压力，在库存压力和融资困境下，企业健康水平有所下滑。未来，随着房地产行业转型持续深化，市场集中度将进一步提高，强者恒强的趋势将更加明显，产品力和竞争力衰弱的企业将加速被淘汰出局。
从上市平台和企业性质来看，60家房企在A股和H股上市的比例为21：39，包括28家内地民营企业，5家混合制企业，21家国有企业，6家港企。处于健康状态的22家房企中，有10家国有企业，7家内地民营企业，4家港企，以及1家混合制企业。监测样本方面，2024年全年监测的房企相比2023年监测的60家房企，鉴于中国国贸房地产开发业务占比较小且不在大湾区，因此替换成了新鸿基。
根据HFI-60监测，2024年全年60家受监测企业中，有19家营业收入同比正增长，22家归母净利润同比正增长；同时，平均毛利率为11.95%，平均净利率、平均净资产收益率仍承受较大下行压力，显示在库存和转型压力下，房企盈利能力进一步被削弱。
根据南方+房向标监测，2024年在国家和地方稳市场稳预期促健康政策持续发力下，楼市向好趋势明显，特别是9月下旬国家正式定调“促进房地产市场止跌回稳”，成为市场的重要转折点，此后，多个城市的楼市成交量出现回升，土地市场也有所回暖，市场信心有所增加，2024年行业销售走出了合乎业内理想预期的“筑底曲线”。为了进一步提升市场信心和加快销售去化，房企之间的竞争更趋激烈，住宅产品进一步回归居住属性，“卷产品、竞品质”成为市场竞争的核心，以第四代住宅为代表的新产品赢得了住房消费者的青睐，在市场销售方面取得了亮眼的表现。同时，部分企业转型升级成效愈发显著，经营性业务逐步为营收和利润作出贡献，第二、第三增长曲线初步显现。
盈利集体承压，第二增长曲线催生新“利润王”
在市场力促“止跌回稳”的背景下，房地产“江湖”也发生了变化。第三方机构发布的《2025中国房地产百强企业研究报告》显示，2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。2024年百强企业中的央国企的销售额占比提升至69.8%，较上年提升2.3个百分点。百强企业把握政策窗口期，继续向一二线核心城市高度集聚，提高项目产品力，加大营销力度，加速资金回笼，保利发展、中海地产、绿城中国登上销售榜前三席位。
来自销售的压力首先反映到营收上，HFI-60指数监测的60家上市房企，整体营收减少了约两成。营收超千亿的房企由2023年的12家减少到10家，500亿-1000亿元阵营则从12家减少到9家，更多滑向500亿元以下阵营，增加了6家至14家。其中，万科、保利发展和华润置地占据营收TOP3。此外，碧桂园、绿地、中海、招商蛇口、绿城、建发国际和龙湖进入营收前十。
另一个指标，自身经营活动产生的现金流或许更能反映房企的“造血”能力。2024年60家纳入监测的房企，经营活动产生的现金流均值为59亿元，其中11家在百亿以上，但有17家经营活动产生的现金流为负，说明公司主业经营亏损。在这一指标上，华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖、绿城、越秀地产、华发股份、恒基地产、金地、新鸿基等位于前列。
比起营收规模的整体缩减，行业盈利情况更不乐观。纳入监测的60家上市房企，22家实现盈利，归母净利润为正，除去恒大未发布财报，37家录得亏损。其中，华润置地、中海地产、龙湖归母净利润排TOP3，归母净利润超百亿元，盈利能力优异。万科、碧桂园、融创、金科等曾经的房企“老大哥”在这一轮深度调整中深受影响，归母净利亏损数百亿。
告别了快速增长周期，房地产步入薄利时代，这让地产开发的利润率普遍在下降。2024年纳入监测的60家上市房企，由于不少企业录得净利润亏损，所以销售净利率均值为-32.68%。其中一家房企销售净利率超过20%，为恒基地产28.84%；三家销售净利率在10%-20%之间，为新鸿基地产、华润置地和金辉集团。曾经的“利润王”中海地产，销售净利率跌至10%以下；销售规模前列的保利发展、绿城等，销售净利率仅为3%左右。
为何“利润王”中海跌落，华润置地、龙湖等的盈利能力在增长？究其原因，是这几家企业多业务拓展显优势。比如2024年华润置地实现经常性业务营业收入416亿元，同比增长6.6%，占华润总营收的比例为14.9%；龙湖非地产业务的营收占比已超过20%，由商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造组成的经营性业务，成为了集团整体收入、利润、现金流的主要贡献源。
除此之外，随着相关政策的出台，加速推动房地产行业步入“品质时代”，“好房子”也正修复利润空间。优质房企率先调转龙头，从“拼地价、拼规模”转向“拼产品、拼选址”，涌入“好房子”赛道，重新投资拿地。不少龙头房企管理层透露，新开发的优质项目毛利率已恢复至20%以上，净利润率回到双位数区间。
房企“减重”有所成效，守住“钱袋子”
今年，“稳住楼市股市”首次写进《政府工作报告》总体要求，重要性进一步凸显。积极稳妥化解房地产风险是2024年房地产工作的主题，而化解房企风险是重中之重，不少头部房企将“降负债”作为经营底线，在控制规模扩张的同时，推进债务结构向“低成本、长周期、本币化”方向演进。分析发现，2024年60家纳入监测的上市房企，25家实现资产负债率的压降。但是，整体债务风险仍偏高，仅19家资产负债率低于70%（“三道红线”标准）。其中，太古地产、新鸿基、九龙仓三家港企以低于30%的资产负债率位居安全前列。
风险此起彼伏的当下，除了“减重”，房企将“现金为王”放到重要战略位置。在业内看来，稳住“钱袋子”是头部房企在新旧动能转换中抓住机会的前提。统计分析发现，60家纳入监测房企期末的现金及现金等价物均值为59亿元，较上一年有所增长。除去恒大未发布财报，3家房企现金及现金等价物在千亿以上，500亿-1000亿元区间的有4家，100亿-500亿元的有17家，超过一半都低于100亿元，有35家。其中，保利发展，华润置地、中海地产、招商蛇口、绿城、建发、龙湖、滨江、保利置业现金及现金等价物规模位居前列。
2025年初，“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”首次写入政府工作报告。“好房子”建设推进有力，为市场带来结构性机会。随着政策效果的逐步显现和市场信心的加快恢复，在“好房子”新居住价值引领下行业发展迎来新机遇。未来，如何在挑战中寻求突破，在变革中实现转型，将成为房地产企业面临的重要课题。
展望未来，随着稳市场政策持续发力，成交规模持续趋稳，购房者信心也将进一步恢复，市场将完成阶段性的短期调整。而产品持续迭代将成常态，房企也将致力于适配更细分的改善需求，打造更优质“好房子”，满足住房消费者更高品质居住需求。
研究员：周中雨 柴亚娟 冯善书
项目统筹：周中雨
策划：冯善书
监制：陈韩晖
数据来源：南方+房向标 上市公司公告 东方财富网等
出品：南方产业智库
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