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房地产行业龙头排名历经多轮洗牌，从早期“招保万金”到后来“恒万碧”，再到近年行业深度调整期，恒大申请破产、碧桂园艰难求生、万科努力脱困，如今已进入保利发展（600048.SH）、中国海外发展（简称“中海”，00688.HK）、华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）四强同台竞技的时期。
据中指研究院数据，2025年1—6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，四家央企销售金额占比达25.29%，超四分之一，足见其行业影响力。随着2025年上半年财报陆续发布，四家央企各有亮点：保利发展以1169亿元营收稳坐规模第一；华润置地核心净利润约100亿元，新晋“利润王”；中海现金储备1089.6亿元，财务稳健性突出；招商蛇口核心10城销售贡献占70%，韧性凸显。
但四强短板同样明显：保利规模领先却盈利下滑，华润开发业务盈利承压，中海利润失速，招商销售规模差距明显且去化有压力。当房地产行业进入新的发展模式，央企四强转型谁更成功，长远来看哪家更有希望成为综合实力行业第一？
比规模：保利发展稳坐第一
2025年上半年，保利发展以1452亿元累计销售金额、701.5万平方米销售面积稳居行业冠军。对比其他三家销售额：中海1202.4亿元，华润置地1103亿元，招商蛇口888.9亿元。营收方面，2025年上半年，保利1169亿元，同比下降16.08%；华润置地949.2亿元，同比增加19.9%；中海832.19亿元，同比降了4.27%；招商蛇口营收514.85亿元，同比微增0.41%，表现稍逊。
比盈利：华润置地新晋“利润王”
2025年上半年，保利发展盈利表现不佳：归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%，毛利率14.6%，略高于2024年全年，加权平均净资产收益率1.36%，创上市18年新低。且这并非保利发展首次盈利下滑——从2021年到2024年，归母净利润从273.9亿元跌至50亿元，下滑幅度从5.39%扩大至58.56%，盈利能力堪忧。
广州保利天奕项目销售展厅内的楼盘沙盘
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与之形成鲜明对比的是华润置地，2025年上半年股东应占溢利118.8亿元，同比增加16.2%，股东应占核心溢利100.0亿元；综合毛利率24.0%，同比升1.8个百分点，稳居行业第一梯队，平均净资产收益率4.33%。这主要得益于其资产运营业务——报告期内，经常性业务营收205.6亿元，同比增2.5%，占总营业额21.7%。
事实上，近年来，华润每年经营性收入都超过了400亿元，租金收入可覆盖利息和股息支出，成为其核心盈利支撑。但华润开发业务仍存短板：作为业绩基本盘，2025年上半年开发销售业务营收743.6亿元，占总营收78%，核心净利润却仅有39.8亿元（同比降23.8%），毛利率约15.6%，处于历史低位。
而曾以“利润王”著称的中海，如今利润明显失速。2025年上半年，中海归母净利润85.99亿元，同比下降16.62%；核心股东应占溢利87.8亿元，同比下降17.5%；整体毛利率17.4%，同比下降4.7个百分点。中海解释利润下滑是因为行业价格下行及前期高地价项目结转，这与2024年净利润降34%的趋势一致，但即便如此，其11.45%的净利率在当前市场已属难得。
招商蛇口2025年上半年归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%，但扣非净利润9.62亿元，同比下降了31.23%，加权净资产收益率1.26%，投资回报率低于保利发展。
比财务：中海堪称最稳健
财务稳健是中海最突出的优势。截至2025年6月30日，中海持有银行存款及现金1089.6亿元，占总资产12.1%；核心偿债指标优异：净借贷比率28.4%，剔除预收账款后负债率45.7%，现金短债比4.9倍，“三道红线”全绿档；融资成本2.9%，低于行业平均。
值得一提的是，在资本结构上，中海归母净资产占比92.55%，行业领先，既体现长期盈利积累，也增强了行业调整期的抗风险能力。
而华润置地的债务结构则在持续优化。其一是融资成本再创新低：截至6月末，加权平均融资成本较2024年末降32个基点至2.79%（行业最低梯队），上半年境内新增融资平均成本2.5%，平均债务期限6.4年，融资储备短债比1.2倍。其二是财务状况健康：持有现金1202.4亿元，较期初降9.8%；现金短债比1.95、长短期债务比3.56，较期初分别升0.03、0.81；净负债率39.2%，同比上升7.3个百分点，仍处行业低位。
保利发展同样维持着财务健康：截至2025年中期，货币资金余额1386亿元，占总资产10%以上，为行业头部水平；另有593亿元已售待回笼资金；期内经营活动现金净流入160亿元，同比由负转正，资产负债率、净负债率等核心指标持续优化，“三道红线”保持绿档。
此外，截至报告期末，招商蛇口货币资金总额877.64亿元，在手资金保持合理充裕水平，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30，“三道红线”始终处于绿档。
整体来看，央企在财务风险把控上更谨慎，凭借良好信誉拥有更低融资成本，四强普遍具备健康财务基底。
比潜力：招商蛇口还需追赶
投资拿地是房企未来发展的关键，行业转型期企业拿地更谨慎，更聚焦核心城市核心地块。
中海自2023年起，持续在北京、上海、深圳等一线拿下多宗百亿元地块，并推出多个高端产品。但其一线项目并非都能热销，北京、广州的部分楼盘去化不畅，比如广州海珠的“中海大境”项目今年以来去化就明显放缓。
华润置地拿地同样积极：2024年新增29个项目，土储393万平方米，94%位于一二线城市；2025年上半年以总地价447.3亿元增持18宗土地，新增投资权益地价322.8亿元，均分布于一二线城市。
对比而言，保利发展拿地相对低调一些：2025年上半年在北京、上海、杭州、西安等核心城市新拓26个项目，总地价509亿元，其重心在38个核心城市，未像中海、华润那样拿多幅高总价、高溢价地块。但在广州，保利发展却在持续巩固优势：2024年豪掷253.7亿元拿下7块地，占广州拿地金额的32.8%，更是占保利全国拿地的43%；2025年5月又以22.5亿元拿下天河航天奇观二期地块。同时，保利发展积极盘活存量——2025年挂牌转让12个非核心城市项目，回笼资金83亿元；2024年通过调规、转性等方式完成270万平方米土地调转换退，剩余1500多万平方米正在推进。
招商蛇口保持稳健投资节奏，2025年上半年新增拿地总金额353亿元，8月联合华润以86.4亿元竞得深圳今年迄今为止地价最高的一块地。此外，招商蛇口代建业务2025年上半年突破明显：新增41个代建项目，新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市，新增代建管理面积482万平方米。
如今，房企核心竞争力已不止于拿地，更在于综合实力——稳定现金流、高品质产品、第二增长曲线、优秀团队与投资战略等。除央企四强外，越秀地产、绿城中国、金茂、建发等房企也蓄势待发。未来谁能独占鳌头，最终仍取决于产品硬实力，优质产品自然能赢得市场与行业认可。
南方+记者 柴亚娟
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