张槎古灶村：“沉睡”土地醒了

佛开高速、华宝路与张槎一路的交界上，一个占地290亩的小区域终于从“沉睡”中醒过来了。

这里是张槎街道古灶村生一、生二、生三村民小组（以下简称“生村”）聚居之处。坐拥三大主干道的黄金地段，却因为历史纠纷而把建设用地搁置开发长达30年，错过了不少发展机会，掣肘着集体经济的高质量发展。

“必须要推动生村再出发。”张槎街道党工委书记何永庆的话，也是古灶村党员群众的心声。

经过长达3年的筹备，2025年1月，《古灶生村一级经济实施方案》终于全票通过村民代表会议。

《古灶生村一级经济实施方案》表决现场。

《古灶生村一级经济实施方案》表决现场。

从各自为政到握指成拳，这场古灶村内部的“土地改革”，不仅让“沉睡土地”重焕生机，更为张槎街道和古灶村深入贯彻“百县千镇万村高质量发展工程”提供了有益探索。

解“三难”困局，先统一人心

生村位于古灶村的西南边，是古灶村下辖的三大自然村（生村、古南、古北）之一，范围约290亩，设有三个村民小组，分别是生一、生二、生三村民小组，户籍人口共约1300人。

然而，过去30年里，生村内部积累了不少土地问题。例如，一块占地30亩的建设用地由于权属争议而搁置开发，还有佛开回迁房投地款问题、生二和生三村民小组换地问题等。此外，生村绝大多数物业均为90年代的低矮厂房、瓦房、危房建筑，存在严重消防安全隐患。老旧厂房与一路之隔的华南创谷现代化园区形成了鲜明对比。

一言以蔽之，土地权属复杂化、产业低端化、收益微薄化的三重困境制约着生村以及古灶村的发展。

生村周边为三大主干道，坐拥黄金地段。

生村周边为三大主干道，坐拥黄金地段。

在做土地工作之前，必先要做“人”的工作。针对这三重困境，张槎街道与古灶村坚持以党建引领，以统一思想、凝聚民意作为推动生村再出发的工作思路。

早在2022年，张槎街道便成立了跨部门专案组，并进行多次现场调研考察。同时，街道驻村工作团队与村“两委”干部一起进村入户，摸查调研了解民情民意。

古灶生村发展的关键在于带头人，生村三个村民小组长也是经济社社长，是开展一级经济的核心人物。为此，禅城区、张槎街道以及古灶村不断对三名带头人做思想工作，从浅入深全面分析生村一脉相承的历史背景和发展趋势。经过多方共同努力下，各经济社也坚定了决心，扎实推进一级经济，确保工作举措落实到位。

做通带头人思想工作的同时，古灶村还构建起了构建村党委书记、村“两委”、村民小组长三级架构宣讲团队。宣讲团采取村“两委”干部、村小组长包干包片的方式对党员、村民代表、股东进行方案的宣讲，重点发挥党员、村中有威望人士的作用，以点带面取得股东的理解与支持，逐一破解二级转一级经济的思想顾虑，形成发展共识。

“合三为一”，以“三招”定军心

为什么实行一级经济可以解决生村难题？对此，古灶村党委书记、村委会主任陆秀兴表示，一级经济可以集约利用土地，实行统一开发，最终实现共同发展，共同富裕。

在宣讲过程中，宣讲团就反复用张槎大富村等周边村落的案例，向生村村民表达了实施一级经济的必要性和可行性。

而针对生村的实际情况，经过三年的研究论证，古灶村最终以“三招”形成了《古灶生村一级经济实施方案》。

第一招，立足现状，统一标准。首先，对照研究2002年测绘的生村地图、现状地形图和及2015年物业登记情况，初步统计本次一级经济土地约153亩，地上物业约7万平方米。同时，按照《禅城区土地和房屋征收补偿及安置指导意见》，确定土地及相关物业补偿标准。

第二招，厘清历史，算清旧账。借着实施一级经济的契机，生村推动解决了佛开回迁屋地涉及的投地款、有关各队土地剩余指标、生二、生三之间换地等历史问题；通过市场定价，有效解决了涉及生村佛开回迁屋地涉及的投地款调整、生村未开发留用地面积及回迁面积指标的处理，生二与生三的相关土地调整问题。

第三招，明确管理，统一模式。生村实行一级经济后，计算范围内的土地、物业由新生村联队的名义逐步统一开发、收益、支出、提留，最终实现按生村全部股数进行分红；非计算范围内（各祠堂、酒厅等）的仍由原权属人管理，但收益不能参与分红。

同时，建立新生村联队，生一、生二、生三的社长自动成为新生村联队的理事会成员，原股东、监事和股东代表自动成为新生村联队的股东、监事和股东代表，生村联队的有关事项审议同样按上级部门的要求执行。

张槎街道农业农村办相关负责人表示，生村实行一级经济管理模式后，将大大提升土地高效整合配置利用、保障优质连片产业空间供给，为现代化产业园区开发建设奠定了基础。

以“集成式”改革引领发展新阶段

古灶生村“合三为一”后，其发展旋即迎来了新机遇。

他们看准了安德里茨增资扩产的机遇，计划紧抓近期安德里茨增资扩产契机，推进紧邻现安德里茨厂区的生村杨家牌坊南侧地块的开发建设。改造前该地块为历史纠纷地，近30年没有开发。

生村南侧地块开发项目效果图。

生村南侧地块开发项目效果图。

一级经济方案表决后，生村计划迅速启动该地块开发建设方案，引入安德里茨等优质企业，改造后该地块建筑面积将近4万平方米，预计年收入增收近1000万元，人均分红将增加3000元。同时，该地块还将开通道路直通村内，实现路通财通。

另一机遇则是生村工业区项目的推进。该项目位于张槎一路南侧、华宝路西侧，目前是一片低矮厂房，建筑面积约5万平方米，主要用于针织、五金、仓库等行业的小型企业。

生村工业区开发项目效果图。

生村工业区开发项目效果图。

一级经济方案表决后，生村计划对生村工业区进行“三旧”改造，连片开发、统一规划、分期实施建设商业、总部经济产业和生产性配套产业，建筑总面积可达20多万平方米。生村工业区改造完成后，土地价值能得到提升，产业转型升级能得到促进，产业园区的品牌定位能得到提高，园区的经济收益也能得到大幅增加，预计年租金收入可达到3600万元。

古灶生村的一级经济改革的落地，是继张槎在村集体用地推行“集转国”改革后，农村集体经济改革的一次新突破。

张槎街道农业农村办相关负责人表示，这一改革打破了原有经济社各自发展的局面，加大了生村经联社对土地整合和开发、物业改造和经营管理等事项统筹力度，将大幅度提升事务的决策和执行效率，强有力地推动生村集体经济的飞跃及生村的和谐稳定发展，同时也是张槎推进低效用地提质增效的又一成功案例。

今年5月，广东省委全面深化改革委员会审议通过并印发《关于以改革更好促进“百县千镇万村高质量发展工程”的若干措施》，提出了28条改革措施，其中就包括围绕“盘活土地”，健全新型农村集体经济发展机制、深化土地制度改革等内容。

集成式改革是“百千万工程”的实施要求，其指将各个分散的单元进行有机整合，形成一个协调、统一的工作系统。古灶生村“合三为一”的探索，正是贯彻“百千万工程”集成式改革的一次生动实践。

采写：南方+记者 卢浩能

通讯员 陈锦卓

古灶村供图