奥园物业拒绝交接，君湖天下深陷困境

已经过去两个月了，原定的物业公司交接还是遥遥无期，对于佛山市南海区狮山镇罗村君湖天下花园小区的5000多名业主来说，成立了业委会选聘了物业公司就可以自己当家作主的想法还是太简单了。

物业公司交接陷入僵局

君湖天下花园业主委员会主任程正才介绍，小区自2014年3月开始交楼，当前入住率七成左右，奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司南海分公司为小区前期物业服务公司，自小区物业入住以来至今从未在小区范围内公示经营情况。2023年7月，君湖天下小区业委会正式成立，自业委会成立后，原物业依旧不积极履行公共收益交接义务，不配合提供公共收益明细，且忽视业委会监督其履职情况。

2025年4月3日，通过前期筹备君湖天下花园小区在佛山市住建智慧房产平台和小区同步发布业主大会表决通知，2025年4月23日至2025年5月22日，业主大会召开，原计划两个月时间的业主大会仅用15天参与票数和面积均超过法定2/3要求。业主大会表决通过：

一、不同意续聘原物业服务公司（奥园智慧生活服务(广州)集团有限公司南海分公司）。

二、同意南海区君湖天下小区物业服务合同表决稿。

三、同意如通过招聘或续聘，企业在业主大会投票结果公布30天内不能签订，业主大会表决通过南海区君湖天下小区物业服务合同表决稿。通过公开招投标方式选聘其他物业服务企业。

四、公开选聘物业服务企业，同意授权业委会成员，履行本次选聘物业服务企业的招标活动的招标人职责（具体授权：1.具体组织招标活动，委托招标代理机构协助办理招标活动。2.参与评标。3.处理本次招标活动中涉及全体业主共同决定的事务）

据介绍，业主大会表决结果公示期间未收到任何异议。

业主大会期间大家十分热心 项仙君/摄

业主大会期间大家十分热心 项仙君/摄

2025年9月4日，业委会通过招标代理公司在佛山市公共资源交易平台和小区同步发布招标公告。2025年10月10日业委会通过佛山市公共资源交易平台南海分中心招标，广东宏德科技物业有限公司中标，公示期间未收到异议。

2025年10月18日，业委会与广东宏德科技物业签订物业服务合同，并致函奥园依法退场，退场时间为2025年11月3日。奥园物业拒收文件，拒绝退场。2025年12月5日业委会再次致函奥园物业要求12月10日依法退场并进行交接，奥园继续集结大量人员准备阻止交接。

程正才告诉记者，南海区住建，狮山镇政府、房管所等多次约谈奥园物业，并于2025年12月24日，南海区住建向奥园物业发出《责令改正违法行为的通知书》要求公司12月30日退出狮山镇君湖天下花园项目并配合交接工作，但奥园依旧不予配合，狮山镇一直严令要求业委会和宏德物业不得强行交接工作，小区交接陷入僵局。

业主意见出现分歧

狮山镇有关部门在接受记者采访时表示，君湖天下花园业委会成立以来是南海区的示范小区，住建部门也认为业委会根据表决结果履行招标人职责，通过公开招标方式选聘物业企业，本次业主大会表决内容已完成履职。但因部分业主质疑招标程序中未提交业主大会审议招标文件、未对中标结果予以确认等问题，现已有587份《关于发起反对“宏德物业”入场联名签署的倡议书》但无提供产权证明，联名反对“宏德物业”入场，并要求“一人一票”重新召开业主大会，重新选聘物业。狮山镇房管所正在对《倡议书》人员身份进行一一核对，确认是否为小区业主。

镇政府介绍了小区的当前情况：一是业主群体分化为支持业委会与宏德物业、质疑业委会并反对宏德物业等阵营，持续对立，引发多次线下聚集、反对业主拉横幅等矛盾；二是临时业主大会表决结果存在不确定性，延长僵局周期；三是物业交接现场可能发生人员对峙冲突；四是奥园物业及相关业主已向法院提起诉讼，要求撤销业委会决定，现法院已立案的诉讼判决结果或与业主大会决定产生交叉冲突，增加调解复杂度。

南海区住建向业委会发出正式建议，由业委会委托属地社区协助尽快召开临时业主大会，采用“票数竞选”方式对物业选聘事宜重新表决，核心是引入公开竞争机制，由全体业主根据个人喜好对多家参与投标物业服务企业进行直接投票，以票数最多的企业直接作为中标单位。将最终选择权完全交还业主，充分尊重和吸纳“要求重新公开选聘”的诉求，保障业主的知情权、参与权和决定权，以大多数业主的明确投票结果选出具有民意基础的新物业公司，从根本上化解分歧。

镇政府认为，为确保君湖天下在解决纷争过程中不出现物业管理真空状态，可采取应急措施对该小区进行临时托管协调。属地状元社区已牵头与保利、招商、时代、豪信等物业企业协商临时接管事宜，临时托管期间，服务费用及服务标准根据业主大会表决的物业服务合同开展，负责园区安防、保洁、设施设备日常巡检维修等基础服务，协助推进新物业选聘，但反对的业主不接受该方案。

能否用票选取代业委会招标

奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司南海分公司负责人告诉记者，奥园物业是君湖天下花园目前唯一合法物业，业主大会从未解聘本公司物业。因为《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第九百四十六条第一款规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”据此，业主大会表决解聘物业服务企业，依法应当通过“解聘”的法定形式作出明确的意思表示，但迄今为止本公司物业从未接到过解聘通知。业主大会至今未选聘新的物业服务企业，新物业公司亦非业主大会表决选聘产生，我司依法继续履行物业服务合同。

奥园物业此前已向全体业主进行了情况说明，并将相关情况向政府主管部门进行汇报，各方亦认为小区的和谐稳定是首要目标。

程正才介绍，君湖天下花园小区此次业主大会议题设置完全是参照佛山市依云上城的做法，该小区2024年第一次业主大会亦是同意授权业委会履行选聘物业服务企业招标活动的招标人职责，该小区已于2025年2月27日公开招标选定物业服务企业，同年3月18日，签订物业合同，4月30日原物业招商物业与新物业进行了交接离场。业委会认为，《佛山市住宅物业管理条例》第四十二条：不再续聘的物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，且不得以业主欠交物业费、对业主大会决定有异议等理由拒绝办理交接。若违反该规定，相关主管部门会责令限期退出，逾期拒不退出还会视情节处以五万元以上十万元以下罚款。在政府已明确业主大会表决的合法性却又被反对派搅局后，业委会已陷入“伸头一刀，缩头一棍”的两难境地。召开业主大会的难度众所周知，不可能因部分业主异议用一次业主大会否定上一次业主大会。

票选制引发争议

票选制引发争议

有业主认为，区里现在在推的“票选制”，来源于2024年南海住建的《南海区“票数竞选”选聘物业服务企业工作指引（试行）》的通知，把公开招标换成了票选这种模式，但最后票选时，并非每个人都需要投票，规定里面描述的是，应标企业不多于5家且“同意”票数排名第一的物业企业，或得“同意”票数排名第一且所得票数超过有效参与票权数及专有面积50%物业服务企业中选，未按上款定出中标人的，则进入第二轮……;如第一名弃权则进行第二轮……;这是完全违背民法典的。

狮山镇政府解释说，区住建出台“票数竞选”这个文件，就是为充分保障业主个人选择物业服务企业的权利，避免暗箱操作，促进物业管理市场公平竞争。“票数竞选”这个规则只要通过业主大会会议同意就可以了。票数竞选的优势在于保障业主权益，确保过程透明，凝聚小区共识。

记者注意到，近一年来，出现物业交接纠纷的小区屡见不鲜，如广州天晟明苑小区、华南御景园、广州翠湖山庄、广州南国花园、惠州大亚湾新力上园、三水翠屿湖华庭等，物业交接困境已成为社区治理中最突出的问题。

南方+记者 项仙君