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▲哈尔滨哈西万达广场，在此次的出售名单上。（视觉中国/图）
▲哈尔滨哈西万达广场，在此次的出售名单上。（视觉中国/图）
全文共3946字，阅读大约需要9分钟
“全国的万达广场一半以上在三、四线城市，此次收购集中在一、二线城市，太盟肯定是选择最好的。”
“万达卖不出去的广场项目，很多是经营贷太重。”
不断出售万达广场这一重资产的同时，万达轻资产的数量在上升。
本文首发于南方周末 未经授权 不得转载
文｜南方周末记者 梅岭
责任编辑｜张玥
距离卖掉万达集团北京总部还不到半年时间，王健林再次出售手中资产。
2025年5月20日，根据国家市场监督管理总局官网信息：太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司、腾讯控股有限公司、北京市潘达商业管理有限公司、阳光人寿保险股份有限公司，将直接或通过各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购万达商管直接或间接持有的48家目标公司100%股权。
除了太盟、腾讯、阳光保险，据天眼查，高和丰德（北京）企业管理服务有限公司实际控制人是高和资本董事长苏鑫。北京市潘达商业管理有限公司最终控制人为京东集团股份有限公司。
2024年，万达出售的广场数量是32座，进入2025年，新华保险已连续五次接盘。加上此次出售，万达目前已出售85座广场。根据万达集团官网，截至2023年年底，全国共有498座万达广场。也就是说，卖了不到20%。
国家市场监督管理总局信息显示，目前该笔股权收购交易已被无条件批准。
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卖掉优质项目
根据国家市场监督管理总局发布的《经营者集中简易案件公示表》，此次交易的48家目标公司，在全国39个城市从事大型零售商业地产运营业务。除存在横向重叠或纵向关联的城市市场外，目标公司在其他城市大型零售商业地产运营市场上的份额均未超过25%。
作为曾经万达的高级管理人员，林立在看到这48个广场的名单后，对南方周末记者表示，“这些都属于万达集团比较优质的重资产项目”，他将自己认为最好的项目划上了红线，包括北京、广州、成都、杭州、厦门等多个一、二线城市项目。
以杭州拱墅万达广场为例，今年2月，“杭州第一座万达广场要卖了”的消息冲上微博热搜榜单第十名。这个项目在全国万达广场布局中排第108位，曾是万达在杭州的起点，是当地最大的商场之一。
2024年，拱墅万达的报价为14.8亿元。据澎湃新闻援引知情人士信息，此次48座万达广场收购将通过专项基金平台完成。太盟计划注资约50亿元认购基金次级份额；一些国有大行组成的银团将提供300亿元贷款授信，剩下的150亿元将通过夹层融资渠道募集。
共计500亿元，简单计算下来，平均每个广场价格为10.4亿元。
入职万达超过十年，曾参与了多座万达广场建设的陈强曾比喻，“万达现在等于资产全都摆在‘货架’上卖，有钱你就可以买，价格也足够低。”
此次卖掉的48座广场陈强都很熟悉，在他看来都是万达能拿出来的优质资产，这体现在租金表现上。而对于是否属于贱卖，他对南方周末记者表示，“出售的标准是从租金收益出发，不能看建造成本了，这在当下没什么意义。”
他曾经手过一个万达广场，建造成本接近7亿元，最终卖了4亿元。以拱墅万达为例，2024年公开信息显示，它的整体商业综合体出售回报率在8个点以上，这个表现在行业里属于“非常良好”。
一位曾经手过万达集团资产管理的受访者对南方周末记者表示，“全国的万达广场有50%以上集中在三、四线城市。此次收购很明显都集中在一、二线城市，从太盟的角度出发，它肯定是选择最好的。”
在公示已出售的48家万达广场中，一位受访者将其认为最好的项目画上了红线。（受访者供图）
在公示已出售的48家万达广场中，一位受访者将其认为最好的项目画上了红线。（受访者供图）
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为什么要卖？
中原地产首席分析师张大伟认为，未来三、四线城市的万达广场也会继续出售，“因为万达还没有安全，此次出售48个广场项目的原因就是债务危机。”他对南方周末记者表示。
以大连万达商管为例，其披露的2024年公司债券中期报告显示，期内，万达商管合并口径有息负债1375.61亿元，其中一年内到期的有息负债302.69亿元。对应的是，合并资产负债表显示，万达商管货币资金为115.77亿元，仅有负债的8%。
中期报告认为，目前万达商管有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。而由于发行人公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司珠海万达上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。
“卖卖卖”成为必然选择。出售万达广场外，今年4月万达以24.97亿元的价格，向同程旅行出售万达酒店管理公司。这可为王健林带来约15亿元现金流。
林立认为，在目前商业地产受外部环境影响表现不佳时，优质的商业地产项目就不像过去那般值钱。“与其顶着那么大的债务压力，不如出售一部分资产来减轻债务。”他对南方周末记者表示。
据天眼查信息，王健林作为直接被执行人、被冻结股权的金额合计约4.44亿元，股权所在企业包括大连万达商管、万达体育等多家公司。大连万达集团股份有限公司股权冻结25笔，股权冻结金额已超162亿元，累计被执行金额75亿元。
八年前，王健林第三次成为中国首富时，身家达到330亿美元（约合人民币2150亿元）。2025年最新榜单数据，王健林财富估值为200亿元，名列1390位。
目前，王健林名下关联四十余家企业，其中32家处于注销或吊销等状态。
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债务危机源自对赌
2017年，王健林调整了万达架构，将原商业地产公司更名为万达商管集团，申请上市，但迟迟未能成功，2021年3月撤回上市申请。
四个月后，万达商管集团再次被拆分，以轻资产运营为核心的珠海万达商管成立，并在三个月后赴港上市。
到2023年年底，珠海万达商管连续四次向港交所递交招股书，但均以失败告终。“上市过程中，应该是两次对赌为今天的万达债务危机埋下了祸根。”林立对南方周末记者说。
2016年9月，王健林为了寻求资金，完成万达商业私有化退市，与投资人签署了300亿元的对赌协议，要求是万达在两年内完成A股上市，否则要承担数百亿元的股权回购与利息偿还义务。
2018年，上市失败，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创、永辉超市等以340亿元收购了万达商业于香港退市时引入投资人的14%股份。
2021年，珠海万达商管继续冲击港股，它与太盟投资集团、腾讯等22家机构投资者再次签署对赌协议，若2023年前未能上市成功，投资人享有到期赎回权。
上市仍然未果后，太盟联合其他投资者，对珠海万达商管进行再投资600亿元。这是近五年来中国私募股权市场中最大规模的单笔投资，解除了王健林的对赌危机，也让他失去了对珠海万达商管的控制权，大连万达商管对珠海万达商管的持股比例从78.83%降至40%。
2024年10月，苏宁易购与永辉超市以六年前的对赌协议，通过仲裁向万达集团及其子公司追缴股份回购款，总额超过86亿元。其中苏宁方请求裁决支付股份回购款50.4亿元。
此前，多位资本市场人士向南方周末记者分析，如果珠海万达商管能在港股上市，不仅能解决万达投资方的负债问题，增加新的融资渠道，还可以在一定程度上缓解流动性问题。无法上市，就会导致万达的资产负债越来越恶化。
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为什么要买？
太盟为何在投资了600亿元后继续对万达加码？
首先，此次收购若通过专项基金平台完成，太盟计划注资金额为50亿元。林立形容，“这样的投资，更像是一种撬动资本来推进资产包的买卖，通过太盟搭建基金购买平台，顺利地将资产卖出去。”
这符合太盟主席兼首席执行官单伟建的风格。
剩下的，是一些国有大行组成的银团提供的300亿元贷款授信，以及将通过夹层融资渠道募集的150亿元。这样的投资或许也与万达“轻重有别”的商业地产模式有关系。
2015年，万达开启了“向轻资产转型”的征程，经过复杂的股权变化，王健林实现了通过万达集团控制大连万达商管，再控制珠海万达商管的多层股权控制关系。
在万达内部，将大连万达商管称为“大商管”，珠海万达商管称为“小商管”。比较笼统的划分是：前者持有各地四百多座万达广场，是重资产；后者负责各地万达广场的管理业务，为轻资产。
万达轻资产负责商场设计、招商和运营，收入以服务费和租金为主，无需再承担大量资本开支。根据南方周末此前报道，万达商管管理人在管理过程中会收取一定劳务费。按照万达速度，两年内，就可以建成一座广场，那么开业以后，每年的租金收入原则是三七开，个别商场会有上下浮动。
简单来说，吃源源不断的租金，利用过去的经验，躺着收钱。
在王健林不断出售万达广场这一重资产的同时，万达轻资产的数量在上升。
2023年年底，珠海万达商管运营管理商业广场497家，商业运营总建筑面积6898万平方米。一年后，珠海万达商管独家运营513座已开业万达广场，合计管理超7000万平米，居全球商业不动产运营领域首位。
此次收购，是太盟等合作方拿下万达轻资产的控制权后，进一步将万达重资产中的优质项目收入囊中。
“万达因为不能上市，对赌失败，太盟接盘，但万达的账并没有清光，随着时间往下拖，只能卖资产。”上述曾经手过万达集团资产管理的受访者表示。
万达通过快速复制的模式扩张，将万达广场从100座开到接近500座。但在上述人士看来，早期万达的10个广场中，只有一两个项目不及预期，但到了2018年前后，10个项目里面有一半不达预期。这一阶段的万达广场开始大量在三、四线城市铺开，数量上升的同时，效益很难兼顾。
但他依然认为，与其他商业地产品牌相比，万达的回报率仍旧保持在行业较高水平。“如果以较低的价格收购，在目前极低的利率背景下，3000亿元的商场，1500亿元拿下，回报率依然不错。”
什么样的万达广场很难卖？陈强总结，“万达卖不出去的广场项目，很多是经营贷太重。比如建设成本15亿元，但贷款了10亿元，这种买回来以后不可能赚钱。”
（应受访者要求，文中林立、陈强为化名。）
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