华南新城物业管理将试水信托制，广州物业管理模式将豹变？

一直因酝酿成立业委会而闹得沸沸扬扬的广州华南新城小区近日出现重大变化：小区物业管理委员会（物委会）与物业公司达成共识，将试水信托制物业管理模式，率先打破当前物业管理的僵局。

业界专家认为，如信托制物业管理模式成功落地，将会产生鲶鱼效应，打破当前广州物业管理包干制模式占主导的局面，可能是小区管理豹变的开始。

华南新城的物业管理之争引人注目。

华南新城的物业管理之争引人注目。

物业公司同意试水

18日，华南新城物委会副主任张翠微告诉记者，近日康景物业公司对全体业主发出《承诺函》，同意设立华南新城物业管理费收支共管（看）账户，开通了银行账户U盾给物委会业主代表进行监督管理；承诺共管（看）账户收到的物业管理费，专项用于华南新城小区员工工资发放、硬件设备设施的保养维护以及日常运营等开支，不归集到总部。

康景物业公司的《承诺函》。

康景物业公司的《承诺函》。

同时，康景物业也向物委会提出愿意共同探讨采取物业费信托制的合作模式，接受广大业主的监督，以达到快速提升小区物业服务的目标。希望物委会在即将召开的业主大会上增加一个议题：是否同意小区以信托制物业服务模式运作并与广东康景物业服务有限公司签订信托制物业服务合同（合同期三年）。

物业公司建议采用信托制。

物业公司建议采用信托制。

张翠微介绍，在此之前的6月10日，华南新城业主代表、康景物业管理层、番禺区住建局、南村镇政府四方在欢聚集团总部进行了一次有建设性的协商，希望通过引进信托制物业服务模式化解业主与物业公司的矛盾纠纷。她认为，小区目前物业管理采用的是包干制模式，因财务不透明、小区服务质量不断下降而引发业主们的投诉，又因成立业委会被各方阻碍而引发众多业主拒缴物业费，造成目前双输的局面。如果财务全透明呢？如果业主缴纳的物业管理费与业主共有收益资金都留在小区，情况会不会完全不同？在有关专家的建议下，大家认为采用信托制会是解决当前矛盾的一把钥匙。

在收到康景物业的信函后，物委会愉快地接受了建议，并号召广大业主为了尽快进入友好的信托制物业服务合作模式，与历史包袱切割，让小区拥有一个好管家，倡议各位邻居恢复缴纳物业管理费。

康景物业华南区域总经理何超华告诉记者，从去年开始组建物业管理委员会，小区的物业费收缴率下降了20%，业主们都在观望，希望能在有监管的情况下再缴纳费用。公司已经开了U盾给物委会，愿意接受业主和物业管理委员会的监管，业主们也感受到了诚意，主动缴费的业主大幅增加。

信托制将是物业管理的方向？

据深圳某全国头部物企有关负责人介绍，物业管理全国普遍是采用酬金制和包干制，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。包干制是业主把物业费交给物业公司，物业公司盈亏自负。广州大部分社区采用的是包干制，而深圳酬金制占了约2/3，万科就有约100个项目是酬金制。酬金制的好处是由业主大会设立基本户，小区全部收入进入基本户，由业委会根据物业需要审批给付。政府也要求物业财务收支上网，每季度上传住建局网站，由政府监管，这样就避免了因财务不透明引发业主对物业公司的不信任。

欢聚集团旗下的广州欢聚马克网络有限公司党支部书记邹南认为，酬金制下虽然业主委员会对资金的使用情况可以进行监督和公示，但资金的真实使用情况只有业主委员会知情，其他业主不完全知情，费用进入业委会与物业公司共管的“黑箱子”，资金也不完全透明。包干制是当年改革开放后，为促进城市发展而实施的临时性措施。但随着业主自主意识提升，这种盈亏包干的方式就因为不透明而备受垢病，不知道物业收了多少钱，做了多少事。而对物业公司来说，成本大幅上涨后物业费涨价几乎不可能，很多地区还纷纷降费，造成物业公司全行业普遍性的利润率下滑，在此情况下只能降低服务标准，业主体验越来越差，越来越不愿缴费，形成恶性循环，最后物业只好撤场。在此背景下，信托制应运而生。信托制物业服务模式是指以小区业主大会为委托人、物业服务企业为受托人、全体业主为受益人，将小区业主缴纳的物业服务费和小区公共资源经营收益等小区居民共有财产，设立为业主共同信托基金，以信托方式授权给物业服务企业用于小区物业管理服务。这个基金就是个透明账户，业主能看到每笔钱花到了什么地方，物业公司也不再是经营者，他们领取固定薪酬，可以放开手脚做事，这就是信托制必将成为物业管理改革方向的原因。

广州物管模式落后了

番禺区物业管理工作例会学习信托制。

番禺区物业管理工作例会学习信托制。

邹南透露，成都市2019年开始导入信托制，到去年底已经有近千个小区实行了信托制物业服务。成都市信托制物业服务实践被中央政法委确定为枫桥经验60周年纪念大会典型案例，获评“中国城市治理创新优秀案例奖”优胜奖。成都之外，北京、上海、深圳、合肥、武汉等20多个城市也先后开始推行信托制，一些地方正在推动将信托制物业服务机制写入地方立法，信托制物业服务逐步形成燎原之势。相形之下，广州已经落后了。5月23日，欢聚马克公司专家在番禺区召开物业管理工作例会上，深入讲解信托制物业管理模式的做法要点，一是物业费和公共收益等资金透明化，业主可以查询资金收支情况；二是物业服务企业权责明晰化，能够按照业主需求提供专业服务；三是服务平台为业主提供决策参与渠道。据番禺区住房和城乡建设局公开发布的消息称，区委社会工作部领导指出，推行信托制物业模式，能够从根源上减少居民与物业公司之间的矛盾纠纷，有助于推动物业管理融合社会治理。区住房城乡建设局提出开拓创新思路，学习借鉴信托制物业模式成功经验，破解制约物业管理发展的难点问题。

成都不少小区物业管理引入信托制。

成都不少小区物业管理引入信托制。

记者注意到，在成都市委城乡社区发展治理委员会发布的《成都市党建引领信托制物业服务典型案例汇编》中，介绍2019年，该市武侯区率先创新探索信托制物业服务，美领居、玉园等首批小区率先“吃螃蟹”，很快就尝到了甜头，物业纠纷直线清零，物业缴费率普遍提升三成以上、居民满意率提升至95％左右。紧接着，金牛、成华、双流、温江、新津、彭州等区（市）县纷纷跟进，很多街镇、社区的书记们专门组织干部群众花上几天的时间到武侯解剖案例。

张翠微认为，包干制模式已经走不通了，即使成立了业委会也很难监管，所以物委会才考虑尝试以信托制模式与康景物业合作，以达到有效监管，实现让业主的钱花在业主自己家的目的。但是否同意尝试这个新模式需要业主共同投票决定，物委会只能提议不能决定。物委会决定接受康景物业的申请，增加一个表决议题。6月17日开始向全体业主公示，原本定于6月20日召开的首届业主大会会议时间推延至2025年7月4日。她希望，与物业公司化干戈为玉帛，成为广州市第一个实行信托制物业的大型社区。

南方+记者 项仙君