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2024年，内地主要城市房地产大宗交易出现较大幅度下滑。根据第一太平戴维斯（简称“第一太平”）数据，去年内地房地产大宗交易市场完成交易额约1750亿元，较2023年同比下降超过2成，达到22%；主要城市中，一线城市成交额占比约83%，成交较往年进一步向一线城市集中。
从过去几年来看，深圳大宗交易的荣枯线大概为300亿元左右的交易额，最高的年份近500亿元。2024年，深圳大宗交易约120亿元，同比2023年下滑近5成。
2024年一线城市仅北京市场大宗交易上升
从一线城市来看，北京市场大宗成交较2023年同比录得10%的上升，尤其是办公资产成交额的增长令北京成为一线城市中唯一录得正增长的城市。其中，深圳的成交额同比下降幅度较大，达到47%；而广州、上海则分别录得31%和7%的降幅。
近3年内地主要城市大宗交易示意图
近3年内地主要城市大宗交易示意图
从各城市成交类型来看，一线城市及成都以商办成交为主，杭州、武汉则以公寓类型物业成交为主。在当前市场环境下，险资和其他在市场中议价能力较强的买家通常只青睐一线和主要二线城市的核心资产，而下沉市场的资产最终则更多由本地企业或平台公司接手。
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿指出，深圳的大宗交易呈现了几个特点。从卖家来看，本地企业和在深圳设立总部的企业的本地化客户占比较高，占比约七八成；在交易标的分布方面，南山区的交易占比较高，其中，在2024年的成交案例中，南山区约占一半。
此外，值得关注的是，近几年纾困和关联交易相关的不良债务的转化交易占比较高，法拍项目增多。吴睿介绍，在2024年的大宗交易中，这类交易约占4成。
在过去的2024年度，广州大宗交易约117亿元，也出现了较大的降幅。吴睿表示，在交易活跃度方面，同属一线城市的广州的大宗交易活跃度低于深圳。不过，广州大宗交易的买家与深圳颇为相似，亦以本地国企等内资为主，这与上海有较大不同。广州的老四区的大宗交易以零售办公类资产为主，郊区则以工业物流类大宗交易资产为主。
深圳的大宗交易标的物主力还是写字楼，占比超过1/3。不过，近几年，深圳大宗交易的单笔交易金额呈现下降的动向，大部分在10亿以下。吴睿指出，未来不排除会有个别交易金额较大的大宗交易出现；他认为，金额更大的大宗交易将在开发商的出表类资产交易中产生。
深圳市场大宗交易回报率总体低于上海市场
多年以来，上海是内地外资大宗交易的重镇，在一线城市中多年高居首位。第一太平戴维斯数据显示，从2019年至2024年的6年间，上海的大宗交易基本都处于800亿以上的水平，2021年更是以1056亿的交易金额迈过千亿大关。
吴睿指出，投资回报率是一个重要指标和风向。据介绍，深圳核心区大宗交易回报率超过4.5%的较少，上海核心区的回报率甚至有超过5%的成交案例。上海的大宗交易在内地保持了相对较高的金额和稳定性；2024年上海市场大宗交易金额超过800亿，这一水平与2023年基本持平。
近6年内地大宗交易市场格局分布
近6年内地大宗交易市场格局分布
从第一太平戴维斯的统计数据来看，深圳在2017年迎来了大宗交易的元年。当年成交26宗商用物业大宗交易（仅统计整栋销售类），总成交金额约370亿元，总成交面积约65万平方米。
不过，吴睿特别强调，深圳具有自己的优势与潜力。他认为，深圳是粤港澳大湾区的核心引擎，动能强劲，从未来的想象空间和潜力而言，深圳无疑是看重大湾区机会的潜力投资地；从资产配置来看，深圳是个值得配置的选项。
特别值得关注的是，2024年，广州的大宗交易客户中，出现了村集体股份公司的身影，尽管深圳目前还未统计到这类交易客户案例，但这个趋势将会浮出水面。
南山科技园成为大宗交易重点关注区域
自2017年进入房地产大宗交易元年之后，深圳的大宗交易热点片区清晰显露。其中，位于科技创新强活力的南山科技园片区尤为突出，仅凭深圳0.6%的土地创造了全市11%的GDP，无论是上市公司数量还是单位面积产值、专利数和科技人才密度均首屈一指，这也让全国“最牛街道”——粤海街道声名鹊起。
南山科技园40年间变化
南山科技园40年间变化
2024年前三季度，深圳南山区GDP达6613.7亿元，占全市总量的25.5%，稳居全市之首，并连续七年蝉联全国“百强区”榜首。南山科技园作为区域经济增长的重要引擎，依托区位、交通、产业生态与创新资源等综合优势，吸引众多龙头企业入驻，形成强劲的产业集聚效应。《深圳南山科技园发展及投资机遇》专题报告揭示了南山科技园独特的核心竞争力与发展潜力。
南山科技园产业变迁
南山科技园产业变迁
吴睿表示，科技类企业如果在深圳购置物业设立各类总部，南山科技园是绕不开的重点区域、优先区域，基本都将其作为第一站。这背后的逻辑并不复杂，在他看来，南山科技园的科技范、人才聚集度和“含深量”都可谓自带标签与流量。“在这里，你总能感觉到科技环境和创新要素在推着你往前跑，这也是出成果和技术、产品迭代的重要源泉和动力。“他甚至笑言，在南山科技园，连加班都有氛围。
南山科技园深度融合学术与产业资源，集聚包括深圳大学在内的70余所国内外知名高等院校，累计投资孵化企业1799家，为深圳培养超过49万名专业人才，成为技术创新的重要引擎。也汇聚了腾讯、大疆等诸多龙头科技企业，就连英伟达半导体（深圳）有限公司也设在了南山科技园。
南山科技园投资回报优势显现
伴随着科技公司的聚集与产业空间的快速开发，南山科技园片区新增土地供应极为稀缺。未来，科技园片区的办公空间新增供应亦为紧缺；如此，大宗交易物业的出租回报率更高，也更有保障。
据了解，科技园片区个案大宗交易物业年回报率可达5%。吴睿进一步指出，未来，随着地铁新线开通运营，大运量高频次的轨道交通改善成为南山科技园片区大宗资产价值空间的重要加持砝码。
深圳高新科技园区始建于1996年9月，初期以企业自用厂房和研发大楼为主，总规划面积约11.5平方公里。随着深圳科技产业的迅速崛起，园区历经多轮产业升级与空间优化，现已逐步发展成为总面积超过400万平方米，涵盖高端商务、产业研发和配套服务的综合性科技园区。
基于诸多优势，南山科技园会否形成大宗交易的虹吸效应？“不会，因为供应量不够，有时一年甚至两年才有一栋资产进入供应市场。”吴睿表示，南山科技园对大宗交易的对象有产业准入要求等门槛和限制，这个区域的交易发生是多方多向选择的结果。
吴睿特别指出，企业购买大宗物业尤其注意，尽量选择市场化的物业资产，否则未来需要资产变现时受限变成“僵尸”资产，进退两难。此外，选择成熟运营的不动产是稳定回报的重要保障，也是防守性较好的资产。
“自去年四季度开始，深圳房地产的市场面在回暖。不过，从行业角度来看，风险尚未出清，大宗交易价格还处于低位。”吴睿认为，正因为如此，放在更长时间内看，目前深圳的大宗交易不失为一个不错的时机。
撰文：邱永宽
图源：第一太平戴维斯
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