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在广州城市发展的版图上，珠江新城东区马场片区的蝶变，正成为观察超大城市中心区内涵式发展的生动窗口。
2月25日，天河区黄埔大道以南、马场路以东地块北侧（T2026-030）开始竞价，共有越秀、保利、华润、珠实、城投、地铁、广建、招商等8家企业报名，其中越秀、保利、华润、珠实、广建、地铁、城投7家企业参与竞价。
经过243轮竞价（每次2000万元或其倍数），最终（19:00）由越秀公司竞得该地块，成交总价236.0365亿元（溢价49.60亿元，溢价率26.60%），折合居住成交楼面地价8.5489万元/平方米，已位列历年第一（超过2023年10月海珠琶洲西区AH040331地块的7.5670万元/平方米），超过面粉厂148轮竞价出价次数记录。
回望万众瞩目的马场蝶变过程，每一步都走得高效扎实且引人入胜：
2025年12月，控规方案和做地方案相继通过审议，项目正式进入实施阶段；首期地块于今年1月23日挂牌；如今，一期地块成功出让更是将“规划图”加速变为“实景图”。项目建成后，将显著提升区域产业能级和城市功能，成为广州建设国际消费中心城市的重要支撑。
全省高质量发展大会上，广州市委书记冯忠华提出，坚持内涵式发展打造国际一流宜居宜业环境，统筹推进城市更新和构建房地产发展新模式。马场这片占地38公顷的土地，作为珠江新城最后一块成片开发宝地，其规划建设全程正在见证广州从“增量扩张”向“存量提质”的城市发展模式深刻变革。
高起点规划的设计攻坚：大师领衔，国际视野
马场片区更新改造项目自2023年启动以来，始终坚持“大师领衔、专家咨询”的高标准规划路径，通过国际城市设计竞赛吸纳庄惟敏、崔愷等院士团队及国内外知名设计机构参与方案设计，为项目群策群力；方案深化后，召开由王建国院士领衔的城市设计及控规专家咨询会，确保了规划的科学性与前瞻性。
马场空间效果示意图。
马场空间效果示意图。
地处广州金融消费与科创文创核心交汇区，马场片区承载着联动珠江新城、琶洲、金融城三大重要板块的重要使命。紧扣多元消费、文化体验和科技创新发展趋势，片区确立了“人民文体新客厅·国际商都消费地”的总体定位，以23公里“超级绿链”为基底，打造多元共享、多维联通的“超级”开放空间，活化马场文化印记，植入丰富亲民的公共设施，形成文化展示的新客厅。同时，引入高端消费场景，融合公园嵌入式商业和主题型、体验型商业，布局花园式及超甲级总部办公，打造“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，支撑广州建设国际消费中心城市，助力珠江经济带能级跃升。
低效用地再开发探新路：创新机制，政企协同
马场片区采用“政府主导、企业协同、市场化运作”的联动机制，由政府指定实施主体完成前期工作，最终形成产权清晰、配套完善的“净地”交由土地储备机构收储及出让。
这一机制下，各方各司其职、充分发挥优势，为项目推进持续“提速增效”，充分彰显广州在土地管理机制创新上的示范性。
实施主体统一负责中央绿轴、超级绿链节点、道路交通及公共地下空间等一系列工程建设，确保片区公园、立体慢行网络、文体设施与社区服务设施同步推进、一体建成，真正打造功能复合、全龄友好、生态融合的高品质开放空间，让建设成果可感可知、可享可用，推动“人民城市”理念在马场片区落到实处、惠及于民。
超级绿链实施节点示意图。
超级绿链实施节点示意图。
这一低效用地再开发实践，超越了单一的土地更新，充分展现了广州在城市治理现代化、空间价值最大化方面的持续探索，为超大特大城市存量用地再开发提供了行之有效的解决方案。
打造世界级消费地标：策划引领，精准招商
作为广州策划式招商的先行示范区，马场片区突破传统土地出让模式，以“品牌IP+场景营造”为核心，通过系统性产业策划与空间赋能，实现从“土地供给”到“价值运营”的升级。
项目规划三大功能区协同赋能。一是更高端消费中心，引入一家国际高奢时尚百货，集聚顶奢品牌，融合“艺术策展式零售”、品牌旗舰店、限量首发店，让消费体验成为美学探索，打造引领国际时尚潮流与高净值生活方式的湾区高端消费新极核。配套国际顶奢品牌酒店，为商旅精英提供个性化管家式服务，提升区域高端服务能级。
二是更多元商务中心，打造“垂直绿洲、自然共栖”的花园式总部群落与创新活力办公街区，结合云端超甲级塔楼，形成高密度、复合化的商务生态。构建梯度化、全周期的产业空间供给体系，实现精英商务气场与前沿创新动力的相融互促，覆盖从初创企业到龙头企业的多元需求。
三是更开放共享空间，以23公里“超级绿链”为骨架，串联花城广场、珠江公园、天河公园及暨南大学、临江公园等节点，打造全球最长的城央绿链。通过地面人行道、地下步行通道、空中连廊、过街天桥构建“地上地下一体化”的立体慢行网络，实现与地铁站点无缝衔接，嵌入体育公园、文化展演场地、全龄健身设施，提供儿童游乐、青年运动、康体休闲等多功能活动场所，打造全龄友好的，集文化、体育、休闲于一体的公共空间。
马场片区的策划式招商实践，不仅是广州从“土地出让”到“城市品牌运营”的积极探索，更是广州面向2049城市发展战略、提升全球城市竞争力的关键举措。
黄埔大道商业界面示意图。
黄埔大道商业界面示意图。
从高起点规划、创新土地整备到精准产业导入的全流程创新实践，不仅为广州城市高质量发展注入新动能，也为全国超大特大城市盘活存量空间提供了可借鉴的“广州经验”。
马场片区的华丽转身，正是广州这座千年商都在新时代践行“老城市新活力”的生动诠释。
南方+记者 李鹏程
通讯员 穗规资宣
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