无书面合同仍需缴费？司法实践明确事实物业服务关系认定规则

在物业管理活动中，没有书面物业服务合同，业主是否就不用缴纳物业费？这一争议在司法实践中屡见不鲜。近日，一起典型物业服务合同纠纷案件的判决，为事实物业服务关系的认定规则与法律后果提供了清晰指引。

事实物业服务关系，是指物业服务公司与业主未签订书面物业服务合同，但通过实际行动达成服务默契。构成这一关系需同时满足两个要件：其一，物业服务公司切实履行小区公共区域的养护、日常管理、卫生清洁、安全防范等基础服务；其二，业主未明确表示拒绝，且长期接受服务，例如未对物业服务提出反对意见。值得注意的是，即便缺乏书面合同，这种基于实际行为形成的服务关系，同样受法律保护。

典型案例中，某物业管理公司与某小区业委会签订《物业服务合同》，负责小区物业管理。此后，一位业主从银行分行购得小区内的涉案商业楼，但始终未缴纳物业管理费。物业公司多次催缴无果，向法院提起诉讼，要求业主支付物业费及违约金。

法庭上，业主辩称涉案商业楼不属于《物业服务合同》约定的管理区域，自己也不是合同当事人，不应承担缴费义务。法院经审理查明，虽然商业楼不在合同约定范围内，但物业公司多年来持续为其提供垃圾清运、设施维护等基础服务，而业主从未提出过异议。最终，法院认定双方形成事实物业服务关系，判决业主支付物业费及违约金。

法院作出上述判决，主要遵循两大逻辑：一是物业服务具有持续性、公共性特点，在无书面合同的情况下，物业公司持续服务、业主长期接受的行为，可视为双方达成了服务合意；二是遵循权利义务对等原则，业主享受了物业服务带来的便利，就应当履行支付物业费的义务。即便物业合同未明确涵盖某区域，只要存在服务事实且业主未反对，服务关系即成立。

对此，广东港宏律师事务所专职律师、广州市南沙区物业管理行业协会常年法律顾问吴晓飞作出双向合规提示。对业主而言，如果认为物业服务存在质量问题，应及时通过书面形式向物业公司提出异议，或依据法定程序解聘物业公司，切不可因未签合同就默认接受服务，否则可能面临缴费责任。而物业公司则要将签订书面物业服务合同放在首位，明确服务内容、服务标准和收费标准。对于尚未签订合同却已提供服务的区域，务必留存好服务记录，如日常巡检报告、维修工单等，以便在发生纠纷时能够有效举证。

文：番禺融媒记者潘晓均 袁辉