新一轮降准降息直接减少近5万元成本

5月7日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会等部门发布的“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”引发房地产行业，尤其是购房者的高度关注。

中国人民银行行长潘功胜在会上宣布，降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。同时，潘功胜表示，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

降低刚需刚改群体购房成本

广东省城规院住房政策研究中心副主任李宇嘉认为，自3月份开始，有关部门不断释放“有充足储备政策工具”的信号，在刚刚结束的中央政治局会议上，再次强调“根据形势变化及时推出增量储备政策”，重提了去年“9.24”提出的“加强超常规逆周期调节”。这次国新办的会议，主题也是“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”，即金融层面的政策组合拳。

从4月至“五一”期间的楼市交易来看，热点城市尽管高端改善的好房子项目销售不错，但仅仅是点上的亮点，面上来看，成交量不错的还是以刚需、刚改降价的项目为主。比如，广州地区，近郊、远郊的刚需刚改新房占比是最大的，二手房150万-300万低价位占比超过50%。这说明，楼市的需求主体是刚需刚改群体，他们对房价、对成本比较敏感。因此，此次降准降息，包括政策利率降低，给银行释放低成本资金，鼓励银行进一步降低按揭贷款利率。

李宇嘉分析称，之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，导致公积金贷款积极性降低。此次商业贷款利率未直接降低，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异，目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降成本的效应，支持刚需和改善。

助力持续巩固房地产市场稳定态势

上海易居房地产研究院副院长严跃进亦认为，此次相关政策对房地产市场影响积极，亦对当前做好“持续巩固房地产市场稳定态势”将发挥积极作用。此次央行明确，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。该政策是目前市场关注度较高的政策。

在严跃进看来，住房公积金政策的降息是今年持续强调的，当前降息符合预期，也更好发挥了公积金贷款方面的惠民和支持消费功能。尤其是通过降息，减少了此前公积金贷款和商贷方面利差的问题，确保公积金政策发挥更好的效应。同时，公积金贷款利率下调，进一步降低房贷成本。对于100万贷款本金、30年期、等额本息的公积金贷款，政策前月供为4136元，而政策后则为4003元，减少了133元。总还款总额（本金+利息）从过去的149万元变为144万元，直接减少近5万元成本。据此说明公积金贷款在进一步降低购房者公积金贷款成本方面，发挥了积极的作用。

针对目前部分购房者咨询的问题，也就是过去已经办理公积金贷款的购房者，那目前在还的公积金贷款利率是否也会下降？从过去的金融政策操作惯例来看，此次政策主要是指新购房的公积金贷款利率，后续通常会根据既有政策会出台跟进政策。比如，已办理公积金贷款的购房者会跟着下调利率，也就是对存量公积金贷款利率进行下调。

南方+记者注意到，此次发布会明确，下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)同步下行约0.1个百分点。这里提及了LPR下调0.1个百分点的内容，也就是下调10个基点的概念。严跃进认为，这也意味着降息通道即将开启，其对于促进LPR下调以及有关的贷款利率下调等都有较为积极的作用，意味着今年二季度将计入到降息和资金成本有进一步放宽的空间。

降息对于购房房贷的影响是积极的。央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%（各地实际执行利率有差异，以本地实际情况为准）。若按此次LPR的变化，那么后续房贷利率就可以做到3.01%。据此计算，对于100万元贷款本金、30年期、等额本息的商业银行贷款来看，政策前总还款额（本金+利息）为154万元、月供额为4276元；政策后总还款额（本金+利息）为152万元、月供额为4221元。如此对比，总还款额减少了2万元，月供额减少55元。若是叠加最近几年持续的LPR降息，应该说LPR的降息政策为月供族有了非常明显的减负效应。

南方+记者 冯善书