用地“活”起来！大亚湾区推政策包促进土地资源高效利用

未开发用地可开展中短期建设、工业用地支持租赁出让并重、部分居住用地可灵活调整为商业服务业用地……日前，《大亚湾开发区关于促进土地资源高效利用的若干措施》（以下简称“措施”）及2个配套实施细则发布实施，一系列突破性举措引发广泛关注。

这项新政聚焦工业用地供应、用地成本管控、存量用地开发、规划管控优化四大核心领域，通过15条具体举措打破传统用地束缚，既为企业降本增效、加速项目落地铺路，也将通过高品质住宅建设、公共服务配套升级，惠及更多市民，推动经济社会高质量发展。

大亚湾推出土地“政策包”促进土地资源高效利用。

“措施突破了传统工业用地管理模式，通过灵活供给、精准降本、高效流转、融合利用，打造产业友好型土地市场，提振企业投资信心，激活产业升级转型动能。”

——区自然资源分局相关业务负责人

强供地

工业用地可与其他功能混合开发

在工业用地供应模式创新上，措施明确提出“由出让为主向租赁、出让并重转变”，采取弹性年期出让、长期租赁、先租后让的供应方式，支持工业用地预告登记转让，支持产业用地混合供给及开发利用。为切实降低企业用地成本，措施优化土地出让起始价定价原则，降低产业用地成本门槛。

“上述措施突破了传统工业用地管理模式，通过灵活供给、精准降本、高效流转、融合利用，打造产业友好型土地市场，提振企业投资信心，激活产业升级转型动能。”区自然资源分局相关业务负责人介绍，比如从供地模式上看，通过弹性年期出让、长期租赁、先租后让、“标准地”“带项目”“带方案”供应等组合模式，替代传统单一出让方式。企业可根据发展需求灵活选择，既降低初期拿地成本，又通过“拿地即开工”加速项目落地，实现要素配置与企业需求精准匹配。

同时，允许工业用地与其他功能（不含商品住宅）混合开发，并对融合研发、中试等功能的“新型产业用地”放宽配套设施比例，用“产业混合+功能融合”打破工业用地只能搞生产的固化思维，满足企业研发、办公、配套等多样化需求，推动土地从“单一生产空间”向“综合产业社区”升级，提升单位土地经济社会效益。

盘存量

支持建设高品质住宅

存量用地的高效盘活是缓解用地供需矛盾、提升土地资产效益的关键抓手。措施中最受地产开发企业关注的，当属存量用地开发领域的“破冰”举措。

措施针对不同类型存量用地，明确了4条支持政策：支持商品住宅项目开发建设；鼓励居住用地先行开发建设商业部分；支持部分居住用地调整为商业服务业用地；支持未开发用地中短期建设。这些差异化激活政策，将推动闲置土地向优质项目转化。

其中，在商品住宅项目开发建设方面，措施明确“在2025年12月31日前（含当日）取得《建设工程规划许可证》的商品房住宅项目，将根据《惠州市区2024~2025年新出让住宅用地规划管理的若干措施》执行规划管理。”

“这项措施的目的主要是落实国家建设好小区、好房子的政策精神，建设高品质住宅。”此类高品质住宅鼓励打造更多架空休闲活动空间，融入绿色生态理念，通过“户属空中花园”“开敞式公共休闲绿化平台”拓展居住空间，提升舒适度与自然体验。这项措施将推动大亚湾新增一批“好小区”，实现区内住宅项目类型多样化，满足不同群体住房需求，同时进一步促进房地产市场健康发展。

优管控

小规模居住项目配套可减配

规划管控的科学优化是降低项目建设约束、加速项目落地的重要保障。措施从停车位配比、建筑退线管控、公共设施配套等方面入手，明确一系列灵活务实的规划措施，为项目建设减负增效。

在居住用地公共设施及公用设施配套优化方面，对已取得不动产权属证书、现状尚未开发建设的3000平方米以下（含3000平方米）用地，在用地权属单位承诺不作为商品房开发、不销售和不办理分割单元产权登记的前提下，公共设施及公用设施在满足控规要求的前提下，必配项调整为体育活动场地、生活垃圾收集点、配电网配电站、公共厕所、5G通信基站机房及配套设施。

目前大亚湾区居住项目配套设施一般包含9项。“现结合实际需求，对于用地面积小于3000平方米（含3000平方米）的居住项目，允许部分配套设施减配，进一步提升了用地的实用价值和公共服务能力，同时也为企业减负。”

延伸阅读

亮点解读

1.资金不够？可先建设商业部分

第九条：已取得用地手续、现状尚未开发的居住用地，在符合规划、城市景观前提下，鼓励建设单位先行对商业部分进行开发建设。

以往住宅项目必须商业配套与住宅同步规划、同步建设，开发周期长、资金压力大。现在政策允许开发商先行开发建设商业部分（不得超出地块应建商业的比例），如酒店、饭店、生鲜超市、体育设施等商业配套。“这项政策落地后，可以有效促进一批商住用地先行开发建设商业部分，实现闲置土地有效利用，同时完善商业、体育活动场所的配建。”

2.居住用地可转商业，适配市场需求

第十条：鼓励土地使用权人结合市场需求申请将控制性详细规划（下称控规）中规划为居住用途的用地调整为商业服务业用地。

“目前房地产市场需求改变，居住用地土地使用权人开发意愿较低，部分土地使用权人如村集体，希望将居住用地调整为商业服务业用地。”根据省相关政策，要在国土空间规划中统筹优化区域内商业空间格局，优化供给提升质量，活跃特色商业和市场。鉴于此类控规调整可进一步完善大亚湾区城市功能，提高土地利用效率和商业服务业水平，建议鼓励此类控规调整。

3.鼓励未开发用地“中短期利用”

第十一条：已取得用地手续、现状尚未开发的用地，证载用途与现行法定控规不一致或控规尚未编制，经区自然资源分局核定5年内无法按照现行法定规划或证载用途实施建设的，鼓励和引导土地使用权人办理城市公共和市政设施用房、各类体育运动娱乐、停车场、汽车充电桩等中短期建设手续。

目前，大亚湾区小桂片区、荃湾片区控规暂未覆盖，导致项目无法正常开展建设；另外，已编制控规的片区，部分用地因历史原因，证载用途与现行法定控规不一致。

“以前这些地只能空着，现在可以中短期用，建城市公共和市政设施用房、各类体育运动娱乐、停车场、汽车充电桩等，采用“5+5”周期模式（5年为一期，可续期一次）。”这是一条突破性的改革措施。支持未开发用地中短期建设，既弥补了当前公共服务短板，盘活了存量土地，也让土地在过渡期内产生效益。