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一项民生实事，让中山再度出圈。
2月14日，2025年广东省城镇老旧小区改造动员部署和现场观摩活动在中山举行。约50名来自省、市相关部门的负责人齐聚中山，实地走访了3个改造后的老旧小区。在随后举行的会议上，中山及广州两市相关负责人向全省各地市分享了老旧小区改造经验。
这是在全国、全省多个重要场合分享老旧小区改造经验后，“中山模式”再一次走出中山，成为典范。
给老房屋“打补丁”、给旧楼道添盏灯，群众眼中的这些“细微操作”，为什么多次让中山成为优秀案例、受到多方关注？
2月14日，2025年广东省城镇老旧小区改造动员部署和现场观摩活动在中山举行。
2月14日，2025年广东省城镇老旧小区改造动员部署和现场观摩活动在中山举行。
改到群众“心坎”上
能够被视为老旧小区改造的“优等生”，归根结底是“作业”赢得了居民群众的认可。2023年住建部专项评估显示，中山老旧小区改造群众满意度达93.7%。
细究群众高度认可的原因，则主要缘于改造内容直指群众“扎心”的问题。
在此次参会人员所参观的松苑（横）街小区中，“三线”（电力线、通信线、广播电视线）凌乱、管道错混接、路灯损坏等“硬伤”均成为“过去式”。大量闲置的绿化空间被改造为停车位，曾经随处停放、挤占道路的车辆，现今都整整齐齐地停放在车位里。
松苑（横）街小区中，闲置的绿化空间被改造为停车位。
松苑（横）街小区中，闲置的绿化空间被改造为停车位。
广东省住房和城乡建设厅建筑节能处二级主任科员蒋晓兵在参观时注意到，松苑（横）街小区采用了新的工艺清洗建筑外立面，既美观又降低了成本，值得全省借鉴学习。
“钱要用在最紧迫的地方。”中山市住房和城乡建设局老旧小区改造科科长黄轰介绍，中山对老旧小区的改造内容可分为基础性改造和提升性改造。其中，居民群众呼声较高的水电气管线改造、道路改造、停车位增设等基础性改造内容，会被优先处理。
此时，便涉及老旧小区改造工作最为核心的一步——收集、统合居民群众的意见。小区是居民的小区，如何改，应当由居民说了算。
黄轰介绍，在中山创新提出的“六个全过程管控”模式中，“全过程公众参与”最直接关乎居民群众切身利益，要让居民群众在施工前和施工时全过程参与决策、实施、监督和评价。
为此，中山的做法是：借力党员力量和楼栋长制度，在施工前定期举办居民议事会，让居民自主决定改造需求；在施工阶段，通过电话、微信等渠道，安排专人收集居民群众意见，快速响应施工建议。
“相比锦上添花，老旧小区改造要做的更多是雪中送炭。”参加观摩活动的韶关市住房和城乡建设管理局住房更新改造管理科副科长胡计迎认为，只有居民最了解小区需要改造哪里，中山能够做好充分的居民调研，改造便已成功了一半。
针对加装电梯这一统一居民意见的“老大难”问题，中山也通过出台新政解决了过去“一票否决”的困境，并为居民的争议调解设定了具体的解决方案，甚至让居民有利可得：政府对加装的电梯补贴10万元/台，中山的国企也加入为老旧小区连片加装电梯“送福利”的行列中。
东区街道花苑社区党委书记郭晓静介绍，社区内的水仙阁小区加装一台电梯可享受的各类优惠共计约20万元，实际费用约40万元，约等于打了6.6折。
平均每3天开工改造1个小区
获得居民群众认可，也归功于小区改造的“作业”早动工、早收工的高效率。
据统计，2023年至今，约2年的时间里，中山全市累计有266个老旧小区开工改造，121个小区的改造现已完工，涉及3400多幢居民楼、6万多户居民，140多万平方米建筑面积。
换算一下，大约平均每3天开工改造1个老旧小区，大约平均每6天完成改造1个老旧小区，大约平均每天有80户居民群众从中受益。
不光要看速度，还要看难度。
中山所开展改造的老旧小区，大多建成于上世纪，设施老化、损坏的情况普遍。尽管以微改造为主，但几十甚至上百项改造细节累加起来，也不是一个小工程。
以此次参会人员所参观的洪家基小区为例，这是一片建于20世纪80年代的老旧小区，存在停车位少、公共活动空间不足、小区管理模式低效等诸多问题。为此，小区的改造内容包含了建筑外立面改造、楼道内墙粉刷、停车设施改造、智能化提升、消防设施改造、排水系统改造、“三线”整治、景观节点改造等诸多方面。其中，建筑外立面改造约10万平方米；拟规整新增停车位200余个；“三线”整治约6公里；道路提升改造约2.7公里；排水系统改造约3.7公里。
洪家基小区采用EPC+O改造模式引入物业管理服务。
洪家基小区采用EPC+O改造模式引入物业管理服务。
正是在面对这样的工作量下，中山仍然以高效率完成了一批老旧小区的改造。
行动的高效，得益于政策体系的支持。例如，中山出台的优化老旧小区改造项目行政审批的新政，将审批时间由原来的39个工作日压缩至18个工作日内，优于周边城市，位于全省前列。而此外的技术导则、设计方案编写大纲、专项资金使用常见问题指引等文件，则为基层工作者提供了“新手式”的指引，极大提高了前期工作效率。
留住历史，管住未来
既接地气，又具特色，是中山老旧小区改造工作获得关注的重要原因。在这一轮大规模的老旧小区改造中，中山既尽心留住历史，又尽力管住未来。
此次参会人员所参观的从善坊，是位于香山古城范围内、建成于百年前的历史文化街区，老侨房、旧民居密集排布。对这一片区进行改造，既是保障民生，也是保育历史。
从善坊是位于香山古城范围内、建成于百年前的历史文化街区。
从善坊是位于香山古城范围内、建成于百年前的历史文化街区。
经过400多天的改造，一度破败的房屋与路面焕然一新。结合正在陆续进驻的轻餐饮、展厅等新业态，从善坊或将成为一处地标性的香山文旅“打卡地”。
目前，中山正围绕香山古城和老旧街区，以从善坊、白水井、洪家基等区域为重点，实施连片改造工程。这一过程中，中山对传统侨房等要素实施分级保护，并拿出“文化策展+业态活化”的新模式，将历史文化街区与老旧小区改造紧密结合。
除了重视历史的印记，也要发现未来的隐忧。建成较早的老旧小区大多缺乏物业管理，改造成果如何避免“一年新、两年旧、三年破”？
对此，中山将“EPC+O”模式引入老旧小区改造，建设方做的不再是“一锤子”买卖，而是可以利用优质的服务争取到增值业务；小区实现长效管理，居民也成为最终受益者；政府在创新模式下，更加高质高效履行了公共管理服务职能。可以说，形成了一个“多赢”的局面。
此外，中山还优化老旧小区原有物业，并结合业主自治、区属国企提供物业管理、社区兜底管理等方式，实现老旧小区“建管并重”和“长治久安”。
采写/摄影：南方+记者 陈少宏
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