下载客户端
▲武汉长江中心项目，开创了全国盘活存量的先河。（视觉中国/图）
▲武汉长江中心项目，开创了全国盘活存量的先河。（视觉中国/图）
全文共2485字，阅读大约需要5分钟
目前纳入专项债收储范围的大多是央国企名下土地，或为国企、城投解困。
收储后的土地除了修改规划后再出让进行商品房开发，还可能改变功能，用作公共基础设施用地或建设保障性租赁住房。
本文首发于南方周末 未经授权 不得转载
文｜南方周末记者 卫琳聪
责任编辑｜冯叶
近日，广东多地发布2025年第一批地方政府专项债券收储土地价格公示，包括广州南沙区、珠海、中山、茂名、惠州等。其中以珠海市规模最大，共计收储14宗土地，总价超过66亿元。
这意味着2024年11月7日自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）加速落地。
自然资源部称，这是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。
华创证券研究所数据显示，截至2024年9月，全国土地库存约36.6亿平方米，显著高于现房库存（3.8亿平方米），去化周期达54个月，甚至超过2014年42个月的峰值。
2024年5月17日，自然资源部表态，将出台处置闲置土地、盘活存量的政策，支持地方政府通过收回、收购等方式处理已出让的闲置住宅用地。随后运用地方政府专项债收储存量闲置土地的政策落地。
中指研究院认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键。尤其是专项债的使用，将加速土地盘活，推动企业开发链条重启，促进企业重新进入土拍市场。
1
改规划、发“地票”
在运用专项债收储之前，各地已采取多种措施盘活存量闲置土地。
据中指研究院监测，2024年自然资源部公布约20宗盘活存量土地的典型案例，盘活方式主要为调整规划、修改容积率后再出让等。
2024年11月29日，华润置地（01109.HK）旗下公司竞得武汉武昌区一处地块，楼面价1.95万元／平方米。据武汉市政府官网发布的信息，该地块曾是武汉长江中心B2地块，拍卖前由武汉政府收储，土地属性由商业改为住宅后重新挂牌出让。
封面新闻报道，该地块作为武汉长江中心项目的一部分，最早由华夏幸福(600340.SH)于2019年拍下，规划建设集5A甲级办公楼、高端住宅等多重业态为一体的大型综合体。
之后华夏幸福资金断裂，2022年旗下4家公司股权及债权由华润置地收购，武汉长江中心项目也由其接盘。
但随着商办物业过剩，该地块后续开发依然困难。当地政府牵头将其收储后修改规划，再次出让给华润置地。规划修改后容积率降低，可用于开发豪宅产品，提高回报率。
武汉市政府官网刊文称，此举开创了全国盘活存量的先河。此外政府正在加快推进全市各城区十余个“商改住”项目。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者介绍，常规的土地规划调整需要房企补缴土地出让金。这种出于盘活土地目的的“商改住”可能不需要企业再支付费用。“主要还是鼓励开发，更多的是给开发商让利。”
在这一调整过程中，收储后再出让的土地多由原房企重新拍下，二次拍地收入可抵消收储费用，或以“地票”性质支付收储费用，政府不承担实际资金压力。
2024年11月13日，越秀地产（00123.HK）公告称，公司旗下广州大干围地块由广州市土地开发中心收储，作价15.29亿元，以现金方式补偿，该款项拟用作集团营运资金。
不过，该笔款项需要收储地块再次出让完成后才能获得。中指研究院华南分院分析师杨永俊向媒体分析，本次收储有助于政府调整规划和二次出让，大概率由越秀地产重新竞得，土地收储获得的现金补偿或将重新用于该地块竞拍中。
此外，广州市土地开发中心先后于2024年8月、9月收储越秀地产旗下两幅地块，总价超过120亿元。但补偿方式均为等值应付票据，也即“地票”。可在有效期内用于支付指定区域内的土地收购，实现地块换仓，优化土储资源。
2
注入真金白银
地方政府专项债的运用为盘活存量闲置土地注入了真金白银。
2025年1月13日，中国金茂（00817.HK）公告称，公司在浙江湖州的4幅涉宅地块被湖州南太湖管委会收储。中国金茂可获得7.81亿元现金补偿。
湖州明确将在收储协议签订并注销地块《不动产权证书》后两年内分期支付，补偿款将运用专项债资金。
除了广州、湖州，2024年底以来，河南开封、浙江金华、安徽亳州等地也曾发布公告征集存量闲置土地信息。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫统计，目前全国有二十多个城市发布公告，但真正落地实施的并不多。“政策落地要经过多重流程”。
首先，地块要纳入专项债资金处置闲置土地清单，之后要经评估公司估价，由土储中心和开发商协商确定收储价，经公示后才能正式签合同。直到政府将款项支付给开发商、地块《不动产权证》注销才算正式完成。
“想要走完这套流程并不容易，首先面临的就是纳入清单的门槛。”谢逸枫说，运用专项债收储的土地需要是“净地”，不能抵押给银行或有其他第三方债权债务关系。
而民营房企因为资金紧张，大多数会在拿到土地使用权后抵押给银行获得融资，资金实力雄厚的央国企更有可能解押。以珠海市日前公布的14宗土地收储为例，其中涉及的8家用地单位均为当地国企。
珠海市自然资源局一名工作人员告诉南方周末记者，收储并不只针对国企，但因为要运用专项债，国企的土地问题相对较少。“总不能说到时候额度申请下来，土地存在问题，像有债务或被查封之类。”
在李宇嘉看来，目前纳入专项债收储范围的大多是央国企名下土地，或为国企、城投解困。“利用专项债把国企、城投手上难以盘活的土地开发起来，就有增量资金再帮政府拿地或投资。”
另一个关键问题是收储价格。价格过低房企不愿出让，价格过高则政府承担压力，难以平衡收储成本。
《通知》要求，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。
从各地已公布的价格来看，普遍打折收储。谢逸枫介绍，一般会按市场评估价七五折收储。“相比于无偿收储，打七五折已经算帮助企业了，打的折扣相当于空置费。”
按照《闲置土地处置办法》，国有建设用地动工开发日期满一年未动工开发，即视为闲置土地，需要按照土地出让或者划拨价款的20%缴纳土地闲置费，满两年则允许政府无偿收回使用权。
存量闲置土地由政府收储后如何消纳也是关键。《通知》要求，收回的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。
李宇嘉分析，这主要是考虑住房供求关系，库存较高时不宜再出让，需要收储土地平抑市场供给。
他介绍，收储后的土地除了修改规划后再出让进行商品房开发，还可能改变功能，用作公共基础设施用地或建设保障性租赁住房。
订阅后可查看全文(剩余80%)
