租金回到十年前？深圳甲级写字楼市场扫描

两家房地产服务及咨询顾问公司仲量联行及戴德梁行日前发布数据显示，2025年一季度，深圳甲级办公楼市场（下称甲办市场），空置率持续攀升（仲量联行为25.2%、戴德梁行为27.1%），租金持续下行至十年前水平，控制成本成为企业主要导向，续租和搬迁置换成为市场主旋律。但随着新质生产力逐步释放修复动能，为市场培育可持续发展的新引擎。

仲量联行分析，一季度，企业降本增效策略导致新增需求乏力，国央企与头部民企的自用型需求逆势护盘，成为稳健中坚。本季度，市场租赁活动以续租和搬迁置换为主，反映企业在选址时更注重运营成本管控。春节后，办公楼项目咨询量和实地考察次数有所回升，但需求转化尚待观察。

从行业而言，本季度，深圳科技互联网行业继续领跑需求端，贡献约1/4的成交面积，其中跨境电商及配套服务商表现亮眼，录得近1万平方米的租赁成交。多家跨境电商企业租赁了多个整层办公空间，并表现出对前海存量及在建项目的大面积租赁意愿。此外，甲办租赁策略更加多元化，部分业主引入大健康、住宿、教育培训等经营业态，进一步丰富市场需求。

新增供应方面，本季度，前海和罗湖新增约28万平方米甲办供应，其中一项目为企业自用总部物业。

甲办市场整体空置率及平均租金方面，一季度，甲办市场平均空置率环比上升0.8个百分点至25.2%。回顾来看，2014年末3.0%的空置率为深圳历史低点，此后持续上升。业主采取“以价换量”策略，导致全市平均租金环比下降2.7%。 回顾来看，2018年第三季度的255元人民币/平方米/月，为深圳甲办市场平均租金历史高点，此后持续下行，低于十年前价格水平。

仲量联行的数据显示，深圳甲办市场需求增长放缓。2019-2021年，深圳年均净吸纳量约为101万平方米，年均新增供应138万平方米；2022-2024年，深圳年均净吸纳量约为67万平方米，年均新增供应量为126万平方米。虽然深圳2020-2024年度的净吸纳量维持在四个一线城市首位，但是供需缺口在近年来依然持续扩大，导致空置率不断攀升、租金价格不断下降。

另外，戴德梁行的数据（与仲量联行稍有出入）显示，2025年一季度，深圳全市存量850.48万平方米，空置面积230.07万平方米，空置率为27.1%，平均租金为163.10元人民币/平方米/月。

仲量联行分析，未来，人工智能、低空经济，与跨境电商、数字贸易等或有扩充和升级办公空间的潜力。但是，预计2025年内将有120万平方米新增供应入市，深圳整体空置率或维持高位，平均租金下行压力仍存。

南方+记者 李荣华