下载客户端
近日，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH）发布2025年半年度业绩预告暨业绩快报公告。公告显示，2025上半年保利发展以1452亿元的销售金额，继续蝉联行业销售冠军，与此同时，预计净利润与上年同期相比下降50%以上，归母净利润同比下降63.15%；净资产收益率更是下降至1.37%，创上市18年新低。
这份“分裂”的财报，其实是整个房地产行业深度调整期的残酷真相——当房企为“保交楼”“促销量”疲于奔命时，利润下滑成了不争的事实，甚至头部巨头陷入“规模魔咒”：随着销售额的增加，净利润反而减少。在稳坐“规模王的宝座”与冲击“利润王的桂冠”之间，保利发展需要打破“魔咒”，找到最优解。
图源：保利发展官网
图源：保利发展官网
销售“蝉联第一”与利润“滑铁卢”
6月30日，中指研究院、克而瑞研究中心分别公布的2025年房地产企业销售额排行榜，保利发展均以1452亿元的金额蝉联销售冠军。保利发展持续坐稳“销售一哥”的位置。
7月14日晚间，保利发展发布的2025年半年度业绩预告暨业绩快报公告显示，预计2025年上半年净利润与上年同期相比下降50%以上；归属于母公司所有者的净利润为27.35亿元，同比下降63.15%；同时，扣除非经常性损益后的净利润预计为25.99亿元，同比减少64.05%。
从最核心的盈利能力指标来看，保利发展面临更为严峻的盈利挑战。2025年上半年公司加权平均净资产收益率为1.37%，创18年来新低，对比去年同期的3.69%，下降了2.32个百分点；与2024年财报数据显示的加权平均净资产收益率2.53%相比，也下降了1.16个百分点。
销售额稳居行业第一，盈利表现却大幅下滑的“窘境”已经不是第一次发生。2024年年报数据显示，保利发展实现销售签约3230.29亿元，连续两年稳居行业第一；不过归母净利润50.01亿元，同比大幅下降58.56%，几乎腰斩，而且保利发展的归母净利润已经连续四年下滑，从2021年至2024年，归母净利润从273.9亿元跌至50亿元，同比下滑幅度也持续扩大，从5.39%至58.56%。
横向比较同梯队央企，2024年的“利润王”华润置地营收2788亿元，归母净利润约255.8亿元，毛利率水平在20%以上；而中海地产以约1851.5亿元的营收规模对应约156.4亿元的归母净利润，毛利率维持在17.7%；反观销售额第一的保利发展营收3116.66亿元，但是归母净利润只有约50亿元。
从销售净利率（归母净利润除以营业收入）指标来看更为直观，2024年销售额前五名的房企，除了万科录得亏损外，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口的销售净利率分别为1.6%、8.5%、9.2%和2.3%，保利发展的销售净利率是最低的。
解剖“利润黑洞”的动因
在此次的半年报预告中，保利发展对于利润下滑的原因解释为，报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。
对于结转项目盈利能力下降，业内人士分析认为，保利发展的盈利能力下滑主要是因为“以价换量”销售策略造成的反噬利润。从2023年下半年开始，保利发展为保销售榜首，在不同城市均出现项目降价销售的情况。以广州天河的保利天汇项目为例，今年一季度销售额约30亿元，目前在售保利天汇新的组团，户型面积为109㎡至187㎡，均价约为4.3万元/㎡。而该项目五期开盘时的售价约7万元/㎡，如今价格下降了约四成。
不过需要指出的是，当前我国房地产销售面积和价格同比还都在下降，房地产筑底转型是一个过程，房地产止跌回稳还需要持续推进。当房子回归居住属性，房地产项目的销售价格也趋于理性，房企的盈利空间压缩也是正常现象。
此前，2024年年报中，保利发展也曾表示，公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。
提到结算结构，不得不提的是前几年保利发展为了冲规模而下沉到不少三四线城市，如在长春、营口、常德、潍坊、衡水等地均有项目。据2024年年报数据显示，保利发展的不同城市销售占比分别是：二线城市的销售面积占比为46%；三四线城市销售面积占比为35%。如今又逢房地产市场调整，前两年高价拿地的项目进入结转期，地价占比过高，严重挤压了利润空间。
虽然保利发展在2024年年报中就表示，公司在综合施策加大存量去化，2024年全年，其2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。同时，公司还采取多种方式处置存量资源。近年来，已完成约270万平方米存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿元。但是，保利发展即便是调整布局，去化、利润也要承受压力，毕竟“船大难掉头”。
此外，为了快速扩张，保利发展在过去几年中广泛寻求合作，这也导致其利润被少数股东大量瓜分，最终使得保利发展在2024年底净利率仅剩3.12%。“合作开发无疑是一把双刃剑。”有业内人士点评道。
从“规模崇拜”到“价值重构”
6月上旬，保利发展召开2024年度股东周年大会。在投资者交流环节，保利发展董事长刘平表达了对行业发展的信心，“当前房地产行业正处于深度调整与转型的关键时期，行业结构性机会依然存在。”
如何把握住行业的结构性机会？首先就是调整土地投资结构。正如刘平所说，保利发展将继续在深耕核心城市的基础上，坚持投资确定性原则，聚焦一线城市和核心地段，持续优化投资布局。
可以看到，今年以来保利发展接连在北京、上海、杭州等核心城市获取优质地块。1月24日，保利发展以总价20.52亿元竞得上海第九批次1幅松江洞泾地块；4月28日，保利发展以总价45.37亿元竞得杭州萧山区世纪城核心单元地块；5月20日，保利发展与北京建工联合体以总价45.45亿元斩获北京市海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块……保利发展继续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储。
其次是推进存量土地资源置换与盘活，实现可持续发展。据公开报道，2025年保利发展挂牌转让12个非核心城市项目，回笼资金83亿元。据2024年年报公开数据显示，通过调规、转性、换地、退地等多种方式，保利发展在2024年底已完成调转换退超270万平方米，剩余1500多万平方米土地正在全力推进。今年4月保利发展召开的业绩说明会上，保利发展董事、总经理潘志华表示，公司通过三年时间，已经去化掉了大部分存量项目，保利发展已累计完成存量去化1.35万亿元，累计拓展超7350亿元新增货量。
今年，住建部“好房子”新政推动行业转型升级进入关键时期，“好房子”的建设无疑是企业赢得市场认可的核心竞争力。“2025年，房地产行业的发展趋势将进一步转向品质深耕和创新升级。”在股东大会上刘平指出。
事实上，近几年，保利发展在“好产品、好服务、好生活”三方面持续发力。自2023年提出“品质时代”理念后，公司通过强化绿色科技与设计创新，在产品力上不断彰显硬实力，构建了“天悦人和”产品品牌体系，形成“好产品、好服务、好生活”的完整生态。今年以来，保利发展多个“好房子”的新项目都取得不错的销售成绩，如上海虹桥和著上海光合TOD、在广州的保利天曜、保利天奕、保利珠江天悦、保利华创·都荟天珺等。
广州保利天奕项目销售展厅内的楼盘沙盘
广州保利天奕项目销售展厅内的楼盘沙盘
除了开发业务本身的调整优化，精准投资更值得关注。当房地产开发业务利润率水平回归理性，多元化业务步入收获期，开发企业应该由赚快钱大钱，转向赚慢钱小钱，赚可持续的钱，注重多元业务的创收。
Wind数据显示，2024年A股、港股中共90家内地房企里，盈利企业约占三成，近七成房企亏损，而个别房企盈利能力逆势增长，尤其是华润置地、中国海外发展及龙湖集团核心净利润排名前三，分别为254.2亿元、157.2亿元、69.7亿元。为何三家房企能在行业低谷期保持盈利能力？其中重要一点在于，这几家企业的业务布局多元化，通过地产开发+经营性业务运营模式对冲行业风险。
房地产比拼从“规模”转向“质量”，房企要有清醒的认识，需由以重资产为主向“轻重结合”转型。面对这几年的行业深度调整，保利发展同样提出了不动产投资开发、经营、综合服务“三大主业”战略，积极探索 “房地产发展新模式”，实现多元化、均衡化发展，提升综合竞争力。
房地产行业仍然处在深度调整的转型期，作为当前房地产行业名副其实的“一哥”，保利发展的经营状况也是当前中国地产行业转型期面临的机遇与挑战的缩影。未来，这家央企巨头是否能够在规模与利润的钢丝上找到平衡点，寻找到适合自身的发展之路，交出让投资者、股东及相关各方更为满意的“答卷”，或将成为行业的试金石。
南方+记者 柴亚娟
订阅后可查看全文(剩余80%)
